房地產(chǎn)稅要來了？

日前，國務院《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》出臺實施，其中明確提到“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。在“房子是用來住的，不是用來炒的”總基調(diào)奠定后，這樣的表態(tài)，將房地產(chǎn)稅再次推進民眾視線中。

而這已經(jīng)不是房地產(chǎn)稅第一次備受矚目了。

去年5月25日，財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康表示，全國人大常委會立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項目。在賈康看來，房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)排在立法規(guī)劃的“第一陣營”。

不過，《華夏時報》記者獲悉，《房地產(chǎn)稅法》草案目前仍在起草中，年內(nèi)出臺并執(zhí)行的可能性不大。“要想征稅，先要立法，新稅種的設立、稅法的制定等都必須經(jīng)過法律程序。即使《房地產(chǎn)稅法》能列入并提交全國人大常委會審議通過，最快也要在2018年才能開始施行。”中國財稅法學研究會副會長施正文向《華夏時報》記者表示。

年內(nèi)難出臺

2013年，官方正式提出“加快房地產(chǎn)稅立法步伐”。2015年召開的第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法被列入了第一類項目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案。

和之前已經(jīng)試點的房產(chǎn)稅有所不同，在我國的現(xiàn)行稅制體系中，并沒有房地產(chǎn)稅這一稅種。房產(chǎn)稅開征于1986年，僅適用于單位和個人的經(jīng)營性房地產(chǎn)，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。相較房產(chǎn)稅而言，房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念。

據(jù)國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅此前表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

不過，《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者獲悉，目前房地產(chǎn)稅法尚沒有形成完整草案上報。在草案上報之后，經(jīng)由全國人大一審二審，同時還要公布草案聽取民眾意見，這些都是需要一定的時間的。在中國財稅法學會秘書長周序中看來，這個程序很難在年內(nèi)走完，更談不上實施。

“事實上，房地產(chǎn)稅立法還有一些疑難問題沒有解決，比如說房地產(chǎn)稅和土地出讓金之間的關系，如果同時收取，存在重復征稅的情況，還有農(nóng)村宅基地是否收取房地產(chǎn)稅等問題，都沒有明確說法，但這些都是必須解決的問題。”周序中告訴《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者。

實際上，房地產(chǎn)稅的征收方式跟西方有實質(zhì)上的區(qū)別。最主要的原因是中國土地國有，實際上是“租”給房主使用的，而西方的房主則擁有土地產(chǎn)權。

按照上海試點房產(chǎn)稅的計算方法，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的進行房產(chǎn)稅征收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么其一年應繳房產(chǎn)稅4200元左右。

不過，這套方案落實到房地產(chǎn)稅身上，或許會有所變化。

據(jù)了解，房地產(chǎn)稅法從通過到實施應該會有一個過渡階段，從而讓社會對法律有充分的認知、了解和準備。立法通過后并不意味著就會在全國馬上開征。由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，何時開征會授權地方政府自己決定，并不是在某個時間全國一起征收，各個地方可以差別化。

“房地產(chǎn)稅一旦開征，將對過熱的房地產(chǎn)市場，特別是對投資性需求形成極大的抑制。由于房地產(chǎn)稅是對存量房進行征稅，因此它落地之后，在一定程度上能夠抑制房地產(chǎn)投機和房價的上漲，并倒逼一些存量房流入市場，讓房價有所下挫，對投資客形成一定的打擊、對整個樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展有益是其最大的兩個意義。”經(jīng)濟學家宋清輝表示。

不過，在對外經(jīng)濟貿(mào)易大學公共管理學院教授李長安看來，決定房價的因素有多種多樣。其中包括貨幣超發(fā)，不關住貨幣發(fā)行的閥門，想要遏制房價是很困難的。此外，土地供給的壟斷是導致房價上漲的又一推力。由于財政對土地出讓金的依賴，地方政府都存在著人為限制土地供給的政策，造成了多數(shù)城市土地的嚴重供不應求，而這也成了房價剛性上漲動力強勁、下跌意愿不足的強大支撐。同時，投資渠道狹窄，實體經(jīng)濟疲軟，也引發(fā)了大量社會資本涌入房地產(chǎn)領域，投機之風盛行。

漸行漸近

不管是否很快開征，房地產(chǎn)稅的相關準備一直都在陸續(xù)進行中。

在施正文看來，房地產(chǎn)稅征收的一個重要障礙就是不動產(chǎn)登記制度還沒有建立起來。長期以來，登記制度不統(tǒng)一以及房屋、土地產(chǎn)權種類較多、制度較為混亂，為房地產(chǎn)稅全面推開帶來了較大阻礙。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦完成，就意味著國內(nèi)有了一套獨立的、全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)和制度，這也將是以后開征房地產(chǎn)稅的基礎。

不過，這個難題已經(jīng)進入倒計時階段。

“2017年將大力推進不動產(chǎn)登記平臺的接入，全國335個地市州盟和2854個縣市區(qū)旗要全部接入國家級信息平臺，80%以上的市縣要完成存量數(shù)據(jù)整合入庫，并向省和部匯交數(shù)據(jù)。”國土資源部副部長王廣華此前表示。

不過，在宋清輝看來，倉促開征房地產(chǎn)稅，非但不能有效打擊投機者，反而會誤傷具有正常購房需求的群體。“從實際情況考慮，我國現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅時機還不成熟，因此房地產(chǎn)稅等政策出臺后也不會很快見效。此外，因為房地產(chǎn)稅牽涉利益甚眾、涉及面廣、情況復雜，不可能在一兩年內(nèi)解決掉。”

另外，2003年十六屆三中全會的思路是出臺房產(chǎn)稅，同時合并其他稅費。然而，近幾年關于房地產(chǎn)稅的改革，卻在合并或者取消其他的稅費上面不明確。如果房產(chǎn)稅的改革只是增加一個新的稅種，這意味著在已經(jīng)很重的房地產(chǎn)稅收上再加稅。

“如果只是為了增加地方收入二手房地產(chǎn)稅，而不切實解決這些存在的問題，我覺得這部法律就不應該出臺。”周序中表示。

在國家行政學院教授馮俏彬看來，房地產(chǎn)稅除了是配套房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之外，同時也是各方公認的未來地方稅的主體稅種。針對當前經(jīng)濟下行、深化改革上熱下冷的局面，關鍵問題還在于調(diào)整中央與地方關系，以形成對地方的良好激勵。