昨日，騰訊控股有限公司以15 .4627億元首次競得前海土地。由于前海對競買人設(shè)置了精準(zhǔn)的高門檻，沒有對手以底價(jià)獲得該地塊。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，未來前海為推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、名企進(jìn)駐， 定制土地 或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

　　去年12月，騰訊首席執(zhí)行官馬化騰曾在前海見證了前海首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的開工，如今騰訊在前海也有了自家的地塊了。昨日，騰訊控股有限公司以15 .4627億元首次競得前海土地。由于前海對競買人設(shè)置了精準(zhǔn)的高門檻，騰訊在沒有對手的情況下，以等于起始價(jià)的價(jià)格獲得該土地。

　　昨日前海共有4宗商業(yè)辦公用地成功出讓。與以往前海拍地屢創(chuàng) 地王 不同的是，此次4宗地總成交價(jià)僅約57 .16億元，3宗為底價(jià)成交，1宗以高出底價(jià)44萬元成交，分別被騰訊控股、弘毅資本、民生電商以及前海恒昌科技競得。

　　產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，對競買人設(shè)置精準(zhǔn)條件

　　前海管理局昨日一次性公告出讓T 201-0081、T 201-0082、T 201-0083及T 102-0253等4宗商業(yè)性辦公地塊，土地面積分別為2.49萬平方米、1.51萬平方米、2 .43萬平方米、9985 .31平方米，起始價(jià)分別為15 .46億元、6 .46億元、15 .7億元及19 .5億元，總計(jì)達(dá)到57億元。土地用途均為商業(yè)性辦公用地。

　　昨日上述4宗土地采用一次性投標(biāo)方式順利實(shí)現(xiàn)出讓，由于此次出讓要求頗為嚴(yán)苛，現(xiàn)場每宗地塊都僅有1家公司進(jìn)行投標(biāo)。最終，T 201-0081、T 201-0082、T 201-0083等3宗地以起始價(jià)成交，分別被騰訊控股有限公司、弘毅資本(HONYCAPITALMANAGEMENTIMITED)和民生電子商務(wù)有限責(zé)任公司奪得。T 102-0253地塊以稍高于底價(jià)44萬元出讓，被前海恒昌科技開發(fā)有限公司奪得。

　　從去年年中開始啟動土地出讓，前海先后引入了華潤、卓越、美國兆華斯坦等開發(fā)商，盡管也有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的本意，但缺少重量級的產(chǎn)業(yè)屬性的公司直接投得前海土地，因此此次土地出讓對于競買人資格要求上直接設(shè)置行業(yè)要求和高門檻。

　　以騰訊投得的T 201-0081宗地為例，要求競買人是從事互聯(lián)網(wǎng)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的上市企業(yè)，2012年或2013年經(jīng)審計(jì)的營業(yè)收入不低于400億元人民幣(或等值外幣)，其中400億元的高門檻被外界解讀為專門面向騰訊而設(shè)置。民生電商投得的T 201- 0083宗地，要求競買人是在前海注冊成立的從事電子商務(wù)的企業(yè)，注冊資本不低于30億元人民幣(或等值外幣)，實(shí)繳資本不低于10億元人民幣(或等值外幣)，其具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的戰(zhàn)略合作伙伴須為中國全國性商業(yè)銀行，針對的正是與民生銀行關(guān)系密切的民生電商。

　　創(chuàng)下前海土地出讓最低樓面地價(jià)

　　此次土地出讓創(chuàng)下了前海至今最低的土地出讓樓面地價(jià)。3宗以起始價(jià)成交的地塊樓面地價(jià)分別為8138.3元/平方米、8076.6元/平方米、9151.2元/平方米，而由前海恒昌科技開發(fā)有限公司奪得的地塊，樓面地價(jià)為13935元/平方米。

　　對比前海此前出讓的6宗地可以發(fā)現(xiàn)，本次出讓的4宗地單價(jià)創(chuàng)下新低，最低價(jià)的T 201-0082宗地樓面地價(jià)約相當(dāng)于此前最低樓面價(jià)的一半。

　　據(jù)悉，此前前海土地出讓的最低樓面地價(jià)出現(xiàn)在去年7月26日，卓越置業(yè)以樓面價(jià)15948元/平方米競得的前海首宗地T 102-0075地塊。而前海的樓面最高地價(jià)出現(xiàn)在今年1月23日，兆華斯坦聯(lián)合前海能源以28113元/平方米單價(jià)拿下的T 201-0080宗地。

[焦點(diǎn)]

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　　民營銀行總部或落戶騰訊項(xiàng)目

　　根據(jù)此次對于不同土地競得人的要求，在競得土地后，騰訊控股、民生電商和前海恒昌科技開發(fā)有限公司這3個(gè)競得人都需要履行同樣的規(guī)定承諾事項(xiàng)，包括歸競得人所有的辦公物業(yè)全部自用，且自項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后第2年起10年內(nèi)，進(jìn)駐該項(xiàng)目的企業(yè)合并納入前海合作區(qū)統(tǒng)計(jì)核算的年度納稅額(不含代扣代繳個(gè)人所得稅)每年不低于5億元人民幣。

　　據(jù)馬化騰去年12月透露，騰訊看中前海的氛圍和政策，已經(jīng)在前海成立了多家公司，注冊資本超過16億元，涉及電子商務(wù)和金融領(lǐng)域。今年3月，由騰訊和百業(yè)源牽頭的民營銀行被確立為國家首批民營銀行試點(diǎn)，正在籌建之中。騰訊已證實(shí)該民營銀行落戶在前海，外界大多認(rèn)為，此次騰訊在前海投得的項(xiàng)目或成為該民營銀行的總部辦公地。

　　弘毅投資從事股權(quán)投資及管理業(yè)務(wù)，與前海管理局聯(lián)系緊密。前海一直在推動私募股權(quán)投資類企業(yè)在前海的集聚，此次由弘毅投資奪得前海土地，也在許多人意料之中。

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　　前海 定制土地 或?qū)⒊蔀槌B(tài)

　　據(jù)前海管理局透露，今年前海公開出讓產(chǎn)業(yè)用地將達(dá)到12-15宗，占地面積共25萬平方米，建筑面積260萬平方米。據(jù)南都記者了解，在吸引港企方面，前海擬在前灣片區(qū)劃出2宗以上土地，專門面向香港本土企業(yè)出讓。

　　此次出讓的4宗土地均對申請人行業(yè)、收入及注冊資本等條件進(jìn)行嚴(yán)格限制，準(zhǔn)入門檻高，而起拍價(jià)相對較低。許多業(yè)界人士認(rèn)為實(shí)質(zhì)是定向或半定向出讓。多名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在未來，前海為推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、名企進(jìn)駐， 定制土地 或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

　　土地研究專家余海洋分析，前海是深圳目前規(guī)劃控制最嚴(yán)格的區(qū)域之一。 其實(shí)前海管理局并不希望前海僅僅成為開發(fā)的 熱土，為引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，未來土地地價(jià)會得到控制，降低產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成本。 余海洋認(rèn)為，未來前海70%的土地會涉及針對性的出讓。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓也認(rèn)為，前海對排隊(duì)想進(jìn)入的房企已經(jīng)不是特別在意，不希望變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)為主，而是希望能成為以支柱產(chǎn)業(yè)引進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的示范區(qū)，政府也不喜歡出 地王 。