和其他城市相比，深圳土地市場(chǎng)面臨著僧多粥少的窘境。土地供應(yīng)稀缺助推存量土地的再利用，舊改潮開(kāi)啟，開(kāi)發(fā)商由此爭(zhēng)奪舊改土地下鍋，引發(fā)了舊改市場(chǎng)的鏖戰(zhàn)。公開(kāi)資料顯示，深圳年內(nèi)不僅在土地出讓的宗數(shù)上相當(dāng)少，而且這其中大部分都為工業(yè)用地，今年前10個(gè)月，僅有兩宗住宅用地出讓。

佳兆業(yè)卓越舊改之爭(zhēng)

卓越集團(tuán)日前宣布，該公司在 西鄉(xiāng)街道2013年十大城市更新項(xiàng)目推介會(huì) 上與深圳西鄉(xiāng)街道辦簽訂城市更新意向合作書(shū)。此次西鄉(xiāng)城市更新項(xiàng)目包括河?xùn)|、流塘、黃田等10個(gè)項(xiàng)目，面積總量達(dá)到127萬(wàn)平方米。

卓越集團(tuán)話音甫落，佳兆業(yè)就已拿到了入場(chǎng)券，其稱日前已經(jīng)與深圳市河?xùn)|股份合作公司正式簽署《河?xùn)|舊村項(xiàng)目合作改造開(kāi)發(fā)協(xié)議》，成功拿下寶安西鄉(xiāng)河?xùn)|舊村改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目就包含在此次西鄉(xiāng)街道推介的十大項(xiàng)目?jī)?nèi)，占地約17.6萬(wàn)平方米，涉及拆遷建筑面積約30萬(wàn)平方米。

佳兆業(yè)被稱為是 舊改專家 ，目前 已擁有30多個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積近1400萬(wàn)平米。業(yè)務(wù)遍及深圳、廣州(樓盤(pán))、珠海(樓盤(pán))、東莞(樓盤(pán))等地 ，僅在深圳市場(chǎng)，佳兆業(yè)的城市更新項(xiàng)目總占地面積已超過(guò)580萬(wàn)平方米。

除了寶安尖崗山項(xiàng)目和西鄉(xiāng)河?xùn)|舊村項(xiàng)目，佳兆業(yè)在寶安西鄉(xiāng)也會(huì)繼續(xù)關(guān)注其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，根據(jù)專業(yè)的調(diào)研、考察和分析，并與各村股份公司的深度接洽，會(huì)繼續(xù)爭(zhēng)取其他的城市更新項(xiàng)目的進(jìn)一步合作。 佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，言辭間，對(duì)西鄉(xiāng)剩余項(xiàng)目也有爭(zhēng)奪之意。

言及舊改經(jīng)驗(yàn)，張遠(yuǎn)不甘示弱， 在舊改上我們也運(yùn)營(yíng)了很多年，比如，我們的卓越世紀(jì)中心、深圳中心、卓越城都是舊改項(xiàng)目，我們的舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目的總面積在未來(lái)三年內(nèi)，應(yīng)該可以達(dá)到500萬(wàn)的規(guī)模。 卓越集團(tuán)先后對(duì)皇崗項(xiàng)目、崗廈村項(xiàng)目、梅林項(xiàng)目等進(jìn)行了舊城改造，開(kāi)發(fā)了上述項(xiàng)目。今年7月份，卓越集團(tuán)又新添深圳坪山新區(qū)的湯坑城市更新項(xiàng)目。此外，大鵬新區(qū)葵涌項(xiàng)目、南山區(qū)南新項(xiàng)目均是當(dāng)?shù)貐^(qū)域推進(jìn)最快的拆遷項(xiàng)目，另外還有松崗項(xiàng)目、泥崗項(xiàng)目也在啟動(dòng)進(jìn)行中。

早在今年5月，卓越集團(tuán)就成立了卓越城市更新集團(tuán)公司。緊隨其后，卓越集團(tuán)就挖角佳兆業(yè)的總經(jīng)理耿延良擔(dān)綱卓越集團(tuán)副總裁，兼城市更新集團(tuán)有限公司總經(jīng)理。耿延良堪稱舊改操盤(pán)老手，其從1999年就已開(kāi)始參與舊城改造，其在佳兆業(yè)期間，幾乎一手搭建了全國(guó)范圍內(nèi)第一家專注于舊城改造的公司，在舊城改造方面經(jīng)驗(yàn)豐富。

卓越集團(tuán)與佳兆業(yè)只不過(guò)是深圳舊改市場(chǎng)愈演愈烈的一個(gè)縮影而已。而據(jù)媒體報(bào)道，在深圳南園新村舊改項(xiàng)目中，佳兆業(yè)與萬(wàn)科就曾有一番龍虎斗，而卓越集團(tuán)、海航、路勁等地產(chǎn)公司也曾插足，都垂涎南園新村這個(gè)位于深南大道的黃金地塊。

舊改利潤(rùn)變薄

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008-2011年間，深圳中心城區(qū)的土地供應(yīng)量從93.48萬(wàn)平方米下降至0.92萬(wàn)平方米。而2012年深圳中心城區(qū)更是出現(xiàn)零地塊出讓的景象。今年前10個(gè)月，僅有兩宗住宅用地出讓。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰對(duì)記者表示： 深圳每年新建商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量也就三四百萬(wàn)平方米，二手房卻能銷(xiāo)售600萬(wàn)平方米左右。從目前來(lái)看，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有接近2/3的物業(yè)來(lái)源是來(lái)自于存量利用的，就是城市更新。所以，目前城市更新對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用是非常大的。

相對(duì)來(lái)講，一線城市的市場(chǎng)空間更為廣大，土地需求大，更關(guān)鍵的是，舊改項(xiàng)目大多數(shù)位于中心城區(qū)，所以這些項(xiàng)目的利潤(rùn)還是比較可觀。但是如今去拿舊改，成本優(yōu)勢(shì)還是遜色了。 世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉表示。

土地供應(yīng)的短缺，釀成了僧多粥少的一個(gè)尷尬局面。土地供應(yīng)太少，開(kāi)發(fā)商只能借助舊改躋身市場(chǎng)。但深圳今年初公布了深圳 1 6 文件出臺(tái)后重新規(guī)定了基準(zhǔn)地價(jià)，有些地方的基準(zhǔn)地價(jià)漲幅達(dá)70%，還需要涉及談判、拆遷、賠償?shù)榷鄠€(gè)方面，資金需求大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，舊改的利潤(rùn)厚度在變薄。