因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強(qiáng)烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。如今，即使是以商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地為主的城市更新項(xiàng)目，租賃也被放在顯眼位置。深圳此次推出自持型用地，很大程度上說(shuō)明了當(dāng)前深圳發(fā)展租賃市場(chǎng)的節(jié)奏在加快。

如今，全國(guó)各大城市都在紛紛推動(dòng)房屋租賃方案落地。隨著“租”這個(gè)字越來(lái)越得到重視，“只租不售”的土地模式也將成為土地出讓的重要選項(xiàng)。在土地資源稀缺的深圳，也拉開了以“只租不售”方式招拍掛出讓居住用地的序幕。

全年期自持

深圳市土地房產(chǎn)交易中心近日發(fā)布公告，中心將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權(quán)，該地塊位于龍華民治街道，為二類居住用地。根據(jù)公告，本次出讓宗地采用“單限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓，即限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和人才住房面積，宗地項(xiàng)目建成后，宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)全年期自持，自持年限為70年。此外，按規(guī)定此次宗地將會(huì)配建人才住房27060平方米，競(jìng)得人建成后無(wú)償移交，并由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司（市人才安居集團(tuán)）代表市政府接收、運(yùn)營(yíng)、監(jiān)管等。

相比前期出讓的居住用地，深圳此次推出的居住用地在住房用途、人才住房占比及競(jìng)價(jià)方式等多個(gè)方面都有創(chuàng)新變化。其中，項(xiàng)目建成后宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)須全年期（70年）自持，限整體登記，不得分戶登記、不得轉(zhuǎn)讓，這也是此次出讓居住用地最突出的特點(diǎn)。據(jù)悉，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可租賃，租賃須符合市、區(qū)政府關(guān)于租賃住房的相關(guān)規(guī)定，每次簽訂房產(chǎn)租賃合同的租期最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。

與此同時(shí)，此次推出的居住用地限成交地價(jià)，該宗地掛牌起始價(jià)為人民幣7.77億元，最高限制地價(jià)為人民幣10.1億元，封頂溢價(jià)率30%。當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，在最高限制地價(jià)和配建人才住房面積基礎(chǔ)上，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無(wú)償移交的人才住房面積，無(wú)償移交人才住房面積多者為宗地競(jìng)得人。

此外，深圳市規(guī)土委還強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)土地購(gòu)置資金來(lái)源審查。其中，要求競(jìng)買申請(qǐng)人在申請(qǐng)用地競(jìng)買時(shí)提交《關(guān)于土地購(gòu)置資金來(lái)源的承諾函》，承諾其土地購(gòu)置資金來(lái)源不屬于開發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資等。

上一次深圳掛牌出讓居住用地已經(jīng)是在2016年12月，位于深圳大鵬新區(qū)和坪山新區(qū)的兩塊居住用地分別被東莞市中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和碧桂園以6.8億元和22.8億元競(jìng)得。由此可見，今年第四季度深圳土地市場(chǎng)終于拉開居住用地的出讓帷幕。雖然10月31日大鵬新區(qū)將出讓一宗土地，但為僅含50年使用年限的三類居住用地，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次出讓位于龍華民治街道的宗地，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)才是深圳市今年出讓的首宗居住用地。

過(guò)去，即便深圳出讓土地的條件已經(jīng)很嚴(yán)苛，眾多房企還是“搶破頭”。不過(guò)，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，整體來(lái)看此次推出的土地性質(zhì)為非商品性，競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)不至于太激烈，且有利于加大人才住房和租賃住房的供應(yīng)量。

自持型用地

成新的“用地版本”

因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強(qiáng)烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。如今，即使是以商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地為主的城市更新項(xiàng)目，租賃也被放在顯眼位置。

作為曾經(jīng)的“中華第一倉(cāng)”，羅湖區(qū)的筍崗片區(qū)目前正在進(jìn)行大規(guī)模的城市更新。記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，招商蛇口的招商中環(huán)項(xiàng)目、深業(yè)泰富廣場(chǎng)以及寶能中心等許多城市更新項(xiàng)目正在緊張施工之中，由華潤(rùn)主導(dǎo)的筍崗冷庫(kù)城市更新項(xiàng)目和中洲控股主導(dǎo)的長(zhǎng)城國(guó)際物流中心更新項(xiàng)目卻出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間“停滯”現(xiàn)象。不過(guò)，羅湖區(qū)城市更新局近日發(fā)布了關(guān)于《羅湖區(qū)筍崗街道筍崗冷庫(kù)城市更新單元規(guī)劃調(diào)整（草案）》以及《羅湖區(qū)筍崗片區(qū)長(zhǎng)城國(guó)際物流用地更新單元規(guī)劃調(diào)整（草案）》的公示，其中筍崗冷庫(kù)城市更新項(xiàng)目在原規(guī)劃批復(fù)基礎(chǔ)上增配建筑面積為21250平方米的保障性住房和建筑面積為11200平方米的人才公寓，長(zhǎng)城國(guó)際物流中心更新項(xiàng)目在原規(guī)劃批復(fù)基礎(chǔ)上新增加人才公寓11000平方米。

其實(shí)，“只租不售”的土地模式已經(jīng)在多地出現(xiàn)。就在今年7月，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。隨后，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站發(fā)布公告，掛牌出讓涉及徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、浦東新區(qū)3個(gè)地區(qū)的幾幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，均屬“黃金地段”。根據(jù)公告，地塊土地用途為租賃住房。

9月中旬，廣州公共資源交易網(wǎng)掛出一宗宅地公告，明確指出項(xiàng)目建成后必須全自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。與此同時(shí)，項(xiàng)目將用于建設(shè)工業(yè)企業(yè)員工租賃用房，租賃對(duì)象須經(jīng)廣州市黃埔區(qū)政府審核同意。9月底，杭州市國(guó)土資源局、杭州市公共資源交易中心掛牌出讓一宗租賃住房用地，項(xiàng)目建成后“只租不售”，這也是杭州推出的首宗租賃住房用地。

資深地產(chǎn)研究人士嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳此次推出自持型用地，很大程度上說(shuō)明了當(dāng)前深圳發(fā)展租賃市場(chǎng)的節(jié)奏在加快，這也使得此類租賃房源更具有信號(hào)意義，即后續(xù)自持型用地或成為發(fā)展租賃市場(chǎng)的一種占主流的“用地版本”。深圳本身土地資源相對(duì)稀缺，對(duì)于此類土地的供應(yīng)而言會(huì)逐漸在深圳郊區(qū)進(jìn)行，此類房源對(duì)于影響深圳住房市場(chǎng)的房源以及引導(dǎo)居住者租房都有積極的作用，也有利于對(duì)沖深圳當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)