業(yè)內(nèi)分析稱，房貸利率可能繼續(xù)上浮，但過(guò)分上浮的可能性不大。

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  一二線城市房貸利率上浮 繼續(xù)上行空間究竟在哪里

  自北京多家銀行上調(diào)了首套房貸款利率開(kāi)始，目前已有超過(guò)10個(gè)城市的銀行快速跟進(jìn)，平均較基準(zhǔn)利率上浮5%~10%。業(yè)內(nèi)分析稱，房貸利率可能繼續(xù)上浮，但過(guò)分上浮的可能性不大。

  9月以來(lái)，以上調(diào)房貸利率為手段的房地產(chǎn)調(diào)控措施由一線城市向部分二線城市蔓延。本輪房貸利率政策的調(diào)整也已經(jīng)不限于二套房，多地首套房房貸利率平均上浮了5%-10%。此前多家銀行曾表示：“個(gè)人住房貸款以剛需為主，首套房按揭貸款為發(fā)放重點(diǎn)。”但到現(xiàn)在，房貸已經(jīng)全面收縮。

  今年年初，購(gòu)買首套房仍可享受8.5折或者9折房貸利率優(yōu)惠，現(xiàn)在卻只能申請(qǐng)到1.1倍或者1.05倍利率，房貸利率浮動(dòng)對(duì)剛需購(gòu)房者影響幾何呢？

  《投資者報(bào)》記者以深圳地區(qū)普遍上浮10%計(jì)算，如果貸款200萬(wàn)元，30年本息等額還款，較年初9折的貸款利率，購(gòu)房者需要多支付43萬(wàn)元，每月按揭也從10027元變成11218元，每月多還近1200元月供。

  一二線城市房貸利率全面上調(diào)

  今年以來(lái)，首套房利率“水漲船高”：年初全國(guó)超過(guò)八成銀行首套房利率有折扣，隨后利率慢慢上行，到7月已基本上執(zhí)行4.90%的基準(zhǔn)利率。“融360”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)首套房平均利率已達(dá)到5.12%。全國(guó)533家銀行中，有154家在8月里對(duì)首套房利率進(jìn)行了再度上調(diào)，占比29%。9月以來(lái)，執(zhí)行首套房利率上浮的銀行增加到252家。

  其中一線城市的銀行首當(dāng)其沖，北京更是率先開(kāi)啟了這波上浮首套房利率的序幕。據(jù)消息人士透露，北京多家銀行相繼下達(dá)關(guān)于房屋按揭貸款工作的內(nèi)部文件，文件要求首套房貸款利率執(zhí)行最低基準(zhǔn)上浮5%的利率，即基準(zhǔn)利率4.90%的1.05倍，達(dá)到5.145%。

  文件下達(dá)后，銀行開(kāi)始明確執(zhí)行政策規(guī)定，截至9月19日的融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：在監(jiān)測(cè)的30家銀行（分支行）中，興業(yè)銀行(17.290, -0.05, -0.29%)等9家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率；工商銀行(6.000, -0.05, -0.83%)等8家執(zhí)行首套上浮5%；杭州銀行(13.930, -0.07, -0.50%)等10家執(zhí)行首套上浮10%及以上利率；另有平安銀行(11.110, 0.23, 2.11%)等3家暫停受理當(dāng)?shù)胤抠J業(yè)務(wù)。至此，北京已無(wú)銀行提供優(yōu)惠利率。

  同樣沒(méi)有房貸利率優(yōu)惠的還有深圳。截至9月21日，深圳提供房貸業(yè)務(wù)的25家銀行均對(duì)首套房上浮了5%~10%的利率。

  《投資者報(bào)》記者了解到，一線城市首套房利率上浮5%~10%已經(jīng)成為主流，還有個(gè)別上浮15%~20%的，甚至北京某銀行最高上浮了30%。即便如此，多家銀行表示“額度緊張，最快要一個(gè)月才能放款”。

  值得注意的是，當(dāng)前多個(gè)二線城市首套房額度同樣吃緊。截至9月26日，天津銀行首套房平均利率為5.23%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.067倍；長(zhǎng)沙首套房平均利率為5.17%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.056倍。廈門、珠海、西安以及重慶等地銀行也陸續(xù)上浮了房貸利率。

  調(diào)控政策與銀行額度的雙管齊下

  從9月22日晚間開(kāi)始，重慶、南昌、西安、南寧、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、石家莊、武漢、無(wú)錫9個(gè)城市接連出臺(tái)樓市新政。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月份以來(lái)，全國(guó)已有40余個(gè)城市出臺(tái)限售政策。商業(yè)銀行信貸聞風(fēng)而動(dòng)，收緊房貸成為此輪利率上行的原因之一。

  房貸利率作為樓市調(diào)控的普遍手段，獲得監(jiān)管層的支持。央行9月19日曾表示，北京地區(qū)的房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場(chǎng)資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向。

  在樓市調(diào)控政策不斷出臺(tái)的背景下，銀行房貸信貸規(guī)模增量明顯下滑。今年上半年，上市銀行房貸賬面余額較年初平均增長(zhǎng)13.6%，而2015年、2016年同比增幅則分別為35%、21%。

  此外，《投資者報(bào)》記者走訪深圳地區(qū)多家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)了解到，信貸額度緊張也是促成房貸利率上漲的重要原因之一。

  “今年額度已經(jīng)用的差不多了，下半年額度較少。”某銀行信貸部門工作人員表示，目前監(jiān)管層對(duì)信貸用途監(jiān)管很嚴(yán)格，此前可能還會(huì)用其他消費(fèi)貸做房貸，現(xiàn)在已經(jīng)不能這么做了，不符合審慎經(jīng)營(yíng)的要求，銀行也不愿意冒險(xiǎn)。

  中金公司研報(bào)稱，有的銀行已經(jīng)將全年七到八成的信貸額度用光了，下半年捉襟見(jiàn)肘。

  利率過(guò)分上浮可能性不大

  對(duì)于下半年房貸政策的走向，多家銀行并未給予明確的回復(fù)。華南某銀行向《投資者報(bào)》記者表示，住房按揭貸款定價(jià)嚴(yán)格按照監(jiān)管和同業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)要求落實(shí)，與此同時(shí)會(huì)緊跟市場(chǎng)發(fā)展變化和銀行資金成本等綜合考量。

  不過(guò)，有專家認(rèn)為，房貸趨嚴(yán)的基調(diào)不會(huì)發(fā)生變化。“融360”房貸分析師李唯一表示，未來(lái)或許仍會(huì)有其他地區(qū)跟進(jìn)利率上浮。但從上浮幅度來(lái)看，總體會(huì)維持在上浮5%~10%的范圍，過(guò)分上浮對(duì)銀行實(shí)際意義并不大。

  平安證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月末，中國(guó)商業(yè)銀行業(yè)涉房貸款總規(guī)模高達(dá)43.3萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額比例高達(dá)37.8%，占銀行總資產(chǎn)25.5%。其中，個(gè)人住房貸款20.1萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款7.8萬(wàn)億元，其他房地產(chǎn)貸款為1.8萬(wàn)億元，以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款為13.6萬(wàn)億元。

  從房貸結(jié)構(gòu)看，五大行個(gè)人住房貸款占比較高，重點(diǎn)在個(gè)人住房貸款，余額超過(guò)總貸款的25%，開(kāi)發(fā)貸占比較低；股份制銀行總體開(kāi)發(fā)貸占比較高，個(gè)人住房貸款占比分化較大，招商、興業(yè)個(gè)人住房貸款占比較高，房貸結(jié)構(gòu)類似四大行；浙商、平安個(gè)人住房貸款占比則較低；城商行、農(nóng)商行等一般個(gè)人住房貸款比重較低，直接房貸總量也相對(duì)較小。

  從這一數(shù)據(jù)來(lái)看，涉房貸款規(guī)模在銀行信貸的比重接近四成，處于舉足輕重的地位。隨著調(diào)控升級(jí)與利率攀升，個(gè)人住房貸款增速已有明顯放緩，利率過(guò)分上浮必然會(huì)對(duì)加劇銀行房貸規(guī)模的下滑程度，對(duì)銀行盈利產(chǎn)生影響。