樓市信貸不斷收緊，居民過度“加杠桿”受到嚴控，住房抵押貸款的風(fēng)險正在逐漸得到控制和收斂。

一方面，多地商業(yè)銀行連續(xù)上調(diào)房貸利率，首套房貸利率連續(xù)8個月上升至5.12%水平，相當于基準利率的1.04倍；另一方面，基于消費貸款異常增加、存在違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險，多地區(qū)監(jiān)管出手規(guī)范消費貸，亦有商業(yè)銀行通過縮短長期消費貸款年限甚至?xí)和ＯM貸的方式封堵漏洞。

央行營業(yè)管理部日前表示，從本次房貸利率調(diào)整時間和調(diào)整幅度看，是各家銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競爭情況、自身市場規(guī)模、經(jīng)營策略和資產(chǎn)負債管理需要進行的自主調(diào)整，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，加大對實體經(jīng)濟信貸支持力度。

信貸額度緊張

流動性管理壓力較大

近期關(guān)于樓市的討論莫過于房貸利率連續(xù)上調(diào)，涉及包括武漢、鄭州及北上廣深在內(nèi)的多個熱點城市，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%～10%已成為全國房地產(chǎn)市場重點調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象，甚至不乏銀行在將某些地區(qū)的房貸利率直接上浮30%或直接停貸。

融360數(shù)據(jù)顯示，2017年5月起，商業(yè)銀行大幅調(diào)高首套房貸款利率，到8月末，首套房平均利率已上升至基準利率的1.04倍；全國533家銀行中提供房貸優(yōu)惠的僅剩19家，占比不足4%。

平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家張明將房貸利率大幅上升的原因歸結(jié)為兩點：一是商業(yè)銀行主動落實金融監(jiān)管要求；二是央行貨幣投放減少，同業(yè)利率飆升。而據(jù)中信建投證券測算，房貸利率回升對營收的正面貢獻大約為1.4%～4.2%。

“上半年同業(yè)負債成本比較高，甚至高于結(jié)構(gòu)性存款算上準備金之后的成本，5%左右的新增負債成本是比較普遍的，而當時中長期貸款的基準利率只有4.9%，由于其他企業(yè)的中長期貸款已經(jīng)在年初完成大部分的定價和簽約，能迅速調(diào)整的中長期資產(chǎn)就只有房貸了。”某農(nóng)商行零售條線負責(zé)人對記者表示。

這只是商業(yè)銀行資產(chǎn)定價上的邏輯，從流動性邏輯來講，在去年行業(yè)整體房貸規(guī)?？焖僭鲩L后，不少銀行零售貸款的中長期資產(chǎn)占比已接近飽和，流動性管理壓力較大。

“現(xiàn)在關(guān)鍵問題還不是利率上升，而是額度的問題。”一家大型銀行深圳分行資產(chǎn)負債部負責(zé)人稱，“商業(yè)銀行通常的信貸投放都集中于上半年，下半年額度本來就緊張，四季度我們分行房貸方面是一點額度都沒了。”

信貸額度緊張，也促使購房者獲得銀行貸款的審批周期被拉長。興業(yè)證券對銀行按揭市場跟蹤數(shù)據(jù)顯示，已有不少銀行將放款期限提升至45天甚至60天。

“事實上這個放款速度已經(jīng)算非常快了，現(xiàn)在等上三四個月都是正常的，下半年房貸額度本來就不多，放款節(jié)奏肯定是放慢的，這個時候要么主動提高利率早點通過審核，要么就只能等，或者直接放棄。”某股份行上海分行零售部門人士稱。

多地出手規(guī)范消費貸

除對房貸進行量價調(diào)整外，目前已有北京、深圳、南京等地連續(xù)出手規(guī)范消費貸。人民銀行廣州分行和廣東銀監(jiān)局也在近期聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》。

《通知》稱，今年以來，廣東省內(nèi)部分地區(qū)和金融機構(gòu)的個人消費貸款快速增長，其中個別金額較大、期限較長的消費貸與日常消費屬性不匹配，存在違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險。除相關(guān)規(guī)范要求和數(shù)據(jù)報送要求外，通知明確表示“原則上不發(fā)放金額超過100萬或者期限超過10年的綜合消費貸款”。

到底有多少消費貸流入房市？知名房地產(chǎn)研究院日前報告顯示， 3月份以來，短期消費貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩(wěn)中有升的零售貸款同比，預(yù)計新增異常短期消費貸款金額中至少有3000億流向樓市，約占新增短期消費貸款總額的30%，其中9成流向粵閩蘇滬川冀。

不過，當房貸和消費貸雙雙受限時，房市是否能真正穩(wěn)住依舊存疑。一個明顯的特征是，在目前整體房地產(chǎn)開發(fā)和銷售進入下行通道的背景下，新增按揭貸款并無下降趨勢。其中，8月份新增貸款數(shù)據(jù)中，居民中長期貸款增量仍然保持在高位，連續(xù)6個月達到4000億以上的規(guī)模。

對此，中信證券宏觀研究團隊認為，除放款時滯、審批放慢等因素外，還有一個重要因素一直在支撐按揭貸款。

“今年年初以來，開發(fā)投資增速下降的幅度并不及預(yù)期，較大一部分原因在于三四線城市的量價齊升，剛需在支撐銷量走高的同時，按揭在這些三四線城市的增長也十分強勁。”上述團隊認為。

來源：證券時報