深圳市政府對于城中村改造方式的探索，在今年8月就已見端倪。當(dāng)時(shí)對外征求意見的《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見稿）已經(jīng)提出，“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。
 

破舊的樓道。

在祠堂村的小巷口，公共“晾衣桿”隨處可見。

玉田村，鄰居之間的交集，更多是透過握手樓的窗戶柵欄。

本周四，一份《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（下稱“《實(shí)施意見》”）在深圳正式出爐，其中也強(qiáng)調(diào)要引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。要求各區(qū)政府至少要組織開展一項(xiàng)“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)工作，引導(dǎo)各原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質(zhì)，將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件和違法建筑查處相關(guān)規(guī)定的“城中村”，改造成租賃住房并對外長期租賃經(jīng)營。

村民租金標(biāo)準(zhǔn)75-85元/平方米·月 簽約10年

這一系列動作的背后，隱藏著一個(gè)龐大的城中村租房市場。在深圳鏈家研究院近日發(fā)布一份的“租賃大數(shù)據(jù)”報(bào)告中，深圳有80%的人口租房居住。根據(jù)深圳鏈家研究院的長期監(jiān)測，其中實(shí)際租住農(nóng)民房的比例可能達(dá)60%-70%.

也正因此，盡管深圳萬科房地產(chǎn)有限公司（下稱“深圳萬科”）在回復(fù)南都記者時(shí)表示，萬科參與到城中村的綜合整治，開展規(guī)?；淖赓U業(yè)務(wù)，是作為城中村運(yùn)營商所必須承擔(dān)的社會責(zé)任，萬科接手城中村的物業(yè)管理也將不會從盈利這個(gè)維度出發(fā)，而是致力于研究并推廣人口密集的開放式社區(qū)的新物業(yè)管理模式，提升服務(wù)品質(zhì)；但依然有相當(dāng)多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科的入場帶有商業(yè)目的。

“這個(gè)市場太龐大了，里面究竟存在什么樣的商機(jī)，如果不放手嘗試，結(jié)果不得而知。對于萬科這樣的品牌企業(yè)，這種嘗試是很有必要的。”一位熟悉深圳租房市場的資深業(yè)內(nèi)人士告訴南都記者。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也稱，這個(gè)買賣到底合不合適，萬科自己肯定會先算一筆賬。

按照深圳萬科的說法，不同區(qū)位的城中村租金水平是有差異的，萬村統(tǒng)一收租玉田村的物業(yè)，租金是按照市場化原則進(jìn)行定價(jià)，一般給付的租金相比原業(yè)主之前收取的租金提升10%上下。“現(xiàn)有的城中村物業(yè)管理基本上都是投入大于收入，有的還要依賴政府補(bǔ)貼。”

本周三，南都記者以租客的名義走訪了向東圍和祠堂村。一名祠堂村業(yè)主透露，萬村與玉田村村民的簽約年限一般為10年，給付的租金標(biāo)準(zhǔn)為75-85元/平方米·月。

據(jù)了解，當(dāng)前向東圍的單房，戶型面積為8-13平方米，最低租金達(dá)1500元/月；一房一廳的租金介于2300-2500元/月；兩房戶型最低租金為350 0元/元，全部為空房出租。相比之下，祠堂村的租金略高一些，單房租金在2000元/月以上；一房一廳、戶型面積30 - 35平方米不等，租金2800 - 3000元/月；68平方米的兩房租金則去到4000元/平方米。

如果按照上述萬村的租金標(biāo)準(zhǔn)，10平方米的單房，不計(jì)入裝修，給付業(yè)主的租金達(dá)到850元/月。“對于進(jìn)場的企業(yè)來說，給付村民的租金不太可能按照目前的市場最高價(jià)，畢竟企業(yè)還是要賺錢的，中間必須留一個(gè)利潤空間。”上述資深業(yè)內(nèi)人士說。

物業(yè)改造過程涉及戶型分割

這種利潤空間的存在，也讓不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑將會變相推高后期的租金。“我了解到的信息是，對于已簽約的房源，萬村可能會進(jìn)行戶型改造，比如將兩房一廳改成兩個(gè)一房。裝修改造之后，配備簡單的家私家電，單房的租金就要3000元/平方米以上。”不止一位業(yè)主向南都記者透露。

在深圳鏈家研究院的調(diào)查中，目前深圳租賃市場占據(jù)主流地位的三類產(chǎn)品，商品房租金集中在3000-5000元，長租公寓租金集中在1000-3000元，而農(nóng)民房租金在2000元內(nèi)的都占到了73.8%，其中租金在千元以內(nèi)的占26.1%。

“綜合投入的加大對租金肯定會有影響。”宋丁做出這種判斷，但他同時(shí)表示，更關(guān)鍵的問題在于需求，如果租金過高導(dǎo)致沒人租房，這種改革也就意味著失敗。“所以，未來當(dāng)租賃市場的供需關(guān)系發(fā)生變化后，一定會經(jīng)歷一個(gè)新的詢價(jià)與平衡的階段。詢價(jià)的結(jié)果是諸如萬科這樣的運(yùn)營方與租客都能承受微利與漲租。”

不過，前述熟悉深圳租房市場的資深業(yè)內(nèi)人士提出了另外的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，從單位租金來看，萬科等專業(yè)公司的入場會導(dǎo)致城中村后期租金的上漲。但從租客這一端來看，必須思考的是客單價(jià)。萬科在改造過程中可能會涉及到戶型優(yōu)化，比如原本30平方米的一房戶型改成兩個(gè)單房，對于租客而言，雖然居住面積減少，但綜合品質(zhì)提升了，租金成本幾乎不會有太大變化，租客如果愿意轉(zhuǎn)變思維，就會發(fā)現(xiàn)自己的負(fù)擔(dān)并沒有加重。

羅鳳鳴對此也表示贊同。他說，長租公寓可以考慮在滿足租客居住空間的前提下，對產(chǎn)品進(jìn)行戶型改造，實(shí)現(xiàn)租金基本不變，但容納更多人口的目標(biāo)。

這種對戶型的改造，也被明文寫進(jìn)了上述新鮮發(fā)布的《實(shí)施意見》中，規(guī)定表示允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租，允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計(jì)的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米。

“對于萬科來講，通過戶型的優(yōu)化可以有效增加供應(yīng)，利潤的產(chǎn)生也集中在這一部分。”上述資深業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出。

玉田村超25%業(yè)主準(zhǔn)備委托萬科管理

利潤之間的賬本，不僅影響了后期的租金，也影響了入場企業(yè)與村民之間的合作順暢度。根據(jù)深圳萬科提供的數(shù)據(jù)，目前玉田村業(yè)主簽約或已開始清租準(zhǔn)備委托萬科管理的比例超過25%.此前公開資料顯示，已有20棟居民樓已經(jīng)或正在進(jìn)行清空，數(shù)量接近整個(gè)玉田村20%。

而在記者本周的走訪過程中，部分業(yè)主斬釘截鐵地表示，不會跟萬村簽約。“如果業(yè)主將項(xiàng)目委托給萬科跟自己運(yùn)營沒有太大區(qū)別，那業(yè)主或許更傾向于自己運(yùn)營。”羅鳳鳴稱，雙方都要賺錢，利潤如何平衡分配，決定了業(yè)主買不買單。

上述資深業(yè)內(nèi)人士給出了自己的看法，當(dāng)市場上持有房源的一方話語權(quán)比較大時(shí)，除非承接房源的機(jī)構(gòu)對租房后市有一個(gè)更樂觀的預(yù)判，才比較容易達(dá)成合作。當(dāng)包租機(jī)構(gòu)并沒有那么樂觀的預(yù)判、租金給付無法滿足業(yè)主的需求，就會經(jīng)歷一輪長時(shí)間的博弈。“現(xiàn)在萬科跟玉田村之間，應(yīng)該就處于博弈的階段。”

誠然，這種“統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理+綜合整治”的新模式依然存在很多的障礙與瓶頸，隨著入場的“玩家”越來越多，未來還會出現(xiàn)激烈的市場競爭，而且一旦收房成本增加，整個(gè)周期也會越拉越長；不過在采訪中，依然有多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在租賃的長效機(jī)制下，“玉田模式”的優(yōu)勢已經(jīng)逐漸凸顯出來，這應(yīng)該是一種有效的方式。

“政府已經(jīng)提出要收購或統(tǒng)租100萬套農(nóng)民房，后續(xù)就會涉及到舊村改造、產(chǎn)權(quán)關(guān)系梳理、違建處置等內(nèi)容。政府會在新租賃市場發(fā)展的統(tǒng)一框架下來解決這些問題。我覺得下一步會有一系列新舉措來全面加快城中村的租賃化。”宋丁稱，萬科進(jìn)場是敢于“先吃螃蟹”，通過它的摸索進(jìn)一步完善政企合作推進(jìn)城中村租賃這個(gè)模式，后續(xù)其他城中村的改造就有了參照，這個(gè)模式還是會被大規(guī)模推開。

在深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平看來，在租金標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到一致、運(yùn)營過程究竟能不能實(shí)現(xiàn)盈利、后期是否能滿租這些壓力下，這種模式的鋪開并不太樂觀。“一旦貼錢來干這件事，未來企業(yè)收房的積極性就沒有那么高了。”

來源：南方都市報(bào)