深圳租賃新政落地 商用房、城中村小產(chǎn)權(quán)房變“財富”？
“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”剛剛寫進(jìn)十九大報告。
10月17日，深圳隨后公布了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（以下簡稱實(shí)施意見），緊跟國家方向。
這么具有政策大方向性的文件，對普通百姓、企業(yè)、商業(yè)用房和城中村業(yè)主，都有非常大影響。
政策亮點(diǎn)
1、政府鼓勵各方搞租賃，租賃小公司松口氣
節(jié)選：發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。引導(dǎo)各國有企事業(yè)單位開展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)。鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。
點(diǎn)評：不管是房企、國企、城中村，或者某些企業(yè)想搞租賃市場，都被政府放在同等重要位置。這說明未來不是依靠政府的力量、國企的力量來發(fā)展租賃市場，而是市場自身調(diào)節(jié)，民營企業(yè)同樣有機(jī)會介入。
深圳去年整頓“商改住”，很多中小型租賃公司比較氣餒，這則文件至少能讓他們松口氣，只要符合政策，還是能找到自己的生存方式。
2、允許商業(yè)用房改租賃，土地性質(zhì)一起調(diào)整
節(jié)選：允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。經(jīng)行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途。
點(diǎn)評：“商改住”在深圳去年發(fā)展很火，后來被叫停，最大問題就是土地用途。政府“由堵變疏”，調(diào)整土地用途，可以說對于商業(yè)用房是非常大的好消息。
未來“商改租”項目，可能繼續(xù)在深圳風(fēng)靡起來，影響樓市。
3、產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善“城中村”不再被完全忽視
節(jié)選：允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善、但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已經(jīng)理順的“城中村”以及其他建筑，在符合規(guī)劃、消防、安全、環(huán)保政策的前提下，用于住房租賃經(jīng)營并納入住房租賃合同備案管理。
點(diǎn)評：產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善的“城中村”，依然有機(jī)會納入住房租賃合同備案管理，這類“城中村”不再被完全忽視，意義非常大。
4、發(fā)行“租賃券”，貨幣補(bǔ)貼租房
節(jié)選：全面構(gòu)建實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的公共租賃住房供應(yīng)體系，并逐步提高貨幣補(bǔ)貼的比例，探索發(fā)行住房租賃券，創(chuàng)新貨幣補(bǔ)貼形式。
點(diǎn)評：公租房太局限于地段，以后結(jié)合貨幣補(bǔ)貼，你自己選擇在適合的地方租房，然后政府給你租賃券，補(bǔ)貼貨幣，更加自由。
5、增加租賃用地，地段可能還不錯
節(jié)選：加強(qiáng)租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)。進(jìn)一步完善租賃住房供地方式，新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。
點(diǎn)評：11月10日，深圳掛牌出讓第一塊“只租不售”的居住用地，地段非常好，在紅山商圈。
這次將“加強(qiáng)租賃用地供應(yīng)”放入文件中，說明以后，這樣完全或是部分“只租不售”的居住用地會越來越多。
而從政府能將紅山地塊用于“只租不售”的信號看，未來租賃用地的地段可能還挺不錯。
6、規(guī)范現(xiàn)有住房，按規(guī)定改造后出租
節(jié)選：允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租。允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住。
點(diǎn)評：深圳原來有不少“房中房”，實(shí)施意見出臺，至少“房中房”是搞不下去了。
7、“城中村”品質(zhì)將大幅提升
節(jié)選：引導(dǎo)“城中村”通過綜合整治開展規(guī)模化租賃。各區(qū)政府至少要組織開展一項“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)工作，引導(dǎo)各原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質(zhì)。
點(diǎn)評：讓“城中村”自己去提升品質(zhì)且每個區(qū)都開展規(guī)模化租賃試點(diǎn)，對于“臟亂差”且安全隱患頗多的城中村來說，有很大的積極作用。
8、以后公租房、人才房會越來越多
節(jié)選：鼓勵各區(qū)政府、前海管理局、市人才安居集團(tuán)（包括其子公司）將自建、購買或承租的各類居住用房作為人才住房或保障性住房開展租賃經(jīng)營。
點(diǎn)評：現(xiàn)在深圳的公租房、人才房越來越多，地段也越來越好。通過這句話不少市民可以放心，深圳在大力發(fā)展社會租賃市場的同時，公租房、人才房也會越來越多，甚至越來越好。
9、提高住房公積金用于支付房租的比例
節(jié)選：完善住房租賃支持政策。提高住房公積金用于支付房租的比例，鼓勵住房租賃企業(yè)優(yōu)先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務(wù)。
點(diǎn)評：目前的住房公積金用于支付房租比例是50%，以后提高顯然對于租房者的幫助會更大。
10、租賃企業(yè)可搞證券融資
節(jié)選：提供金融支持。鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過IPO、債券及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
點(diǎn)評：這個是很厲害了，當(dāng)然能夠玩轉(zhuǎn)證券融資的也一定是比較有實(shí)力的企業(yè)，比起政府主導(dǎo)來說，這個完全是把租賃市場化了，可以將民間資本引入市場。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
朱羅紀(jì)：政策“松綁”城中村 租房券是重要探索
（地產(chǎn)自媒體大V，深圳地產(chǎn)評論人）
文件還是很值得肯定的，允許發(fā)展租賃住房。
實(shí)際從去年5月份就開始了，當(dāng)時大的方向已經(jīng)出現(xiàn)允許商改住，后來在深圳，這個政策經(jīng)過了兩個波折。
第一個波折是，去年10月份前后寶安開始嚴(yán)查商改住。第二個波折是8月份的征求意見稿，征求意見稿中有一個很重要的指導(dǎo)思想，就是以國企為主導(dǎo)。
這兩個波折對于社會資本參與租賃住房建設(shè)形成了很大的打擊，當(dāng)時有一些做長租公寓的比較小規(guī)模的民營資本或者公司，非常擔(dān)心和沮喪。
這次的政策值得肯定的地方：
第一個亮點(diǎn)，是政府在放開管制，房屋租賃讓市場來主導(dǎo)，政府把國企和民營企業(yè)放在同樣的位置，來參與市場的競爭和租賃住房的建設(shè)。
第二個亮點(diǎn)，是允許商業(yè)用房改建，允許商業(yè)用房改建實(shí)際上是回到了去年5月份的細(xì)化，調(diào)整土地用途這個變動很大，會大大激活市場上大量閑置的商業(yè)用房，成為住宅租賃住房的供應(yīng)。
第三個亮點(diǎn)，是引導(dǎo)城中村開展規(guī)?；赓U，8月份的意見稿收儲一百萬套農(nóng)民房，通過收儲的方式就會涉及到各方利益的談判和糾葛，非常復(fù)雜，不具備操作性。通過政策設(shè)計引導(dǎo)城中村提高品質(zhì)，這個變化是非常務(wù)實(shí)的。
深圳小產(chǎn)權(quán)房或城中村你可以視它為最大的毒瘤，但它也是最大的財富，它是深圳房地產(chǎn)市場巨大的穩(wěn)定器，600多萬套的存量。
但是深圳租賃市場存在很大的問題，品質(zhì)太低、太次，很多房屋根本沒有辦法通過安全驗收，這樣的房源需要提升質(zhì)量，提升質(zhì)量意味著市場的效率也會提升，政策的大方向就是在往這個方向努力。
第四個亮點(diǎn)，是允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造出租。
文件里面有一句話：產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已理順的城中村可以納入住房租賃經(jīng)營。這是對很多城中村松綁，原來它不受任何保障，但現(xiàn)在有可能被認(rèn)可。
還有一些遠(yuǎn)期的亮點(diǎn)，如租房券，推動公共租賃住房貨幣化，這是比較重要的制度探索，假如租房券將來發(fā)展的非常成熟，它可以完全替代政府建公共租賃住房，因為有些公租房很偏，交通很不完善，很多人不愿意去住。
給買不起房、租不起房的人發(fā)貨幣補(bǔ)貼，提高他們的購買力，讓他們自己去選房，哪一種更市場化，這個要點(diǎn)的意義在這里，它可以防止政府做很多無效的住房提供。
另外，金融支持也是亮點(diǎn)，對于提高社會資本、民間資本做租賃住房的積極性非常重要。估計會比較慢，因為它要和整個中國的金融市場的開放同步，但它是一個很重要的制度探索。
如果說問題的話，有三個值得提醒的地方：
一、是在商業(yè)用房改造這一塊，這里面極有可能會出現(xiàn)“變相銷售”，市場之前就存在過，如果你允許調(diào)整土地用途，就意味著它已經(jīng)成為住宅用地，可不可以通過長租的形式把房子賣掉？是有這個可能的，這對政府的監(jiān)管要求很高。
二、是允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造出租，要求不能出現(xiàn)房中房，這也更要求更好的監(jiān)管。過去一直有房中房，而且對于不少小型長租公寓企業(yè)運(yùn)營商來講，N+1房間是他的盈利來源，如果不增加房間他可能就賺不到錢，怎么對這個進(jìn)行監(jiān)管？這也是政府需要注意的。
結(jié)合這兩點(diǎn)，整個文件實(shí)際上沒有關(guān)于違約和違法責(zé)任的處罰，我理解政府可能是出于要激活市場，鼓勵大家參與住房租賃建設(shè)，擔(dān)心會打擊大家參與這個事情的積極性，所以不去進(jìn)行過高的違法成本的設(shè)計。
三、房東和租客之間的關(guān)系上，我稍微有一點(diǎn)不同的看法，的確房東比較強(qiáng)勢，政策提出對房東的限制，但我認(rèn)為這一塊要更加清晰一點(diǎn)，我們的目標(biāo)是什么：是要構(gòu)建一個平等守約的租賃關(guān)系，房東和承租人平等、守約的概念建議要突出。
李宇嘉：深圳未來供應(yīng)新增租賃住房力度 應(yīng)是全國最大
（深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員）
與全國的大環(huán)境大背景是完全一樣的，但是有一個很大的不同：
第一個亮點(diǎn)城中村：
1、我們結(jié)合深圳租賃市場的現(xiàn)狀，對城中村進(jìn)行盤活存量合理利用。因為深圳從租賃占比來講是全國最高的，70%的住房是處于租賃狀態(tài)，80%的人口在租房。
承接這些租賃主要是城中村的住房，城中村的住房過去和現(xiàn)在以及未來都將成為深圳租賃市場供應(yīng)的主體。城中村的住房首先的原則就是租賃關(guān)系是合法的，盡管房屋產(chǎn)權(quán)不合法。只要租賃關(guān)系合法就能備案，備案了就受到了國家法律的保護(hù)，就是保護(hù)承租人出租人的權(quán)益。
2、只要備案了，租賃關(guān)系是合法的，那么就可以享受基本的公共服務(wù)。深圳已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，城中村的住房只要有租賃合同就可以享受公辦積分制排隊入學(xué)的公共服務(wù)。我們將根據(jù)國家關(guān)于租售同權(quán)租售同享公共服務(wù)的這個大原則，將增加城中村租賃住房的公共配套。在未來的棚戶區(qū)改造城市更新的過程中將會留足空間來給城中村做配套。
3、要制定城中村消防和質(zhì)量安全的標(biāo)準(zhǔn)。
我們認(rèn)為一方面就是承認(rèn)它的租賃關(guān)系的合法地位，另外，就是說增加公共配套服務(wù)，主要是以政府為主增加公共配套服務(wù)。另外，在安全消防標(biāo)準(zhǔn)上面制定標(biāo)準(zhǔn)，提高房屋的質(zhì)量，增加它是長遠(yuǎn)的租賃收益。
最后，對城中村就是加強(qiáng)二房東和黑二房東的管制。下一步對二房東，我們要通過這種統(tǒng)一的租賃合同，轉(zhuǎn)租的備案，要登記企業(yè)，還要不得隨意漲租不得驅(qū)趕租客等等方面的措施來規(guī)范二房東。
第二個亮點(diǎn)就是優(yōu)化城市空間資源配置探索這種商業(yè)建筑改租賃：
我們的四大大支柱產(chǎn)業(yè)和七大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)達(dá)到百分之八十。但我們的存量空間結(jié)構(gòu)的仍以傳統(tǒng)工業(yè)、商業(yè)辦公為主，這樣的話就不適應(yīng)人口密集新興產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，這種空間的訴求。所以在城市更新中對于人口產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，在更新的過程中更大量的建設(shè)租賃住房，配建租賃住房。
第三個亮點(diǎn)是我們在未來的新房供應(yīng)里面租賃住房占絕對的主體：
首先是棚改里面除了拆遷安置以外剩下的全部建人才住房，主要是特區(qū)內(nèi)的。另外的十三五到四十萬套保障性住房的30%的最低收入保障住房的我們是要建設(shè)公租房。那么另外就是70%的人才住房中又有70%要全部建人才租賃住房。
總的就是從這個角度來講，深圳在未來供應(yīng)新增租賃住房上的力度和占比應(yīng)該在全國應(yīng)該是最大的。
牛浩思－新房專家：有利于住房需求長期穩(wěn)定 房企面臨新發(fā)展規(guī)劃
（咚咚找房新房專家）
1、這個文件應(yīng)該是響應(yīng)購租并舉的思路，完善深圳此類城市的居住問題，對無能力或無意愿購買住房的市民，提供更有保障的住房空間。通過開拓存量房資源，做大租賃市場的辦法來解決。
2、除現(xiàn)有的保障房、人才房體系外，新增國有住房租賃企業(yè)體系，以及根據(jù)深圳存量房市場的特色，規(guī)范化自建房，通過引入多家國企運(yùn)營管理，實(shí)際是開拓了政府管理的租賃房源渠道。
3、市場方面，鼓勵房企等機(jī)構(gòu)推動租賃市場平臺建設(shè)。對日后新增用地除保障房，人才房外，還需配建租賃房，無疑進(jìn)一步增加了房企的開發(fā)運(yùn)營和開發(fā)成本。房企等機(jī)構(gòu)面臨新的發(fā)展規(guī)劃。
4、對自建房等小產(chǎn)權(quán)房規(guī)范化管理，想法和思路不錯，官方層面一直以來都有過類似的想法，以規(guī)范租賃市場為口子介入，等于撕開了集體用地存量房的改造思路。但難度不小，施行不易。對現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房可以說有一定的價值認(rèn)可，價格可能會有所抬高。
5、雖說房價是貨幣現(xiàn)象等綜合影響，但未來深圳土地被更多的資源占有后，可能會繼續(xù)分化走高。當(dāng)然，規(guī)范、發(fā)展、壯大租賃市場，可能有利于住房需求的長期穩(wěn)定，卻不影響房子的金融屬性等需求。
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