擁有深圳規(guī)模最大的古碉樓群、曾號稱“小香港”的繁華市集——觀瀾古墟，即將迎來新的發(fā)展機遇，160間清末民初閣樓式商鋪危房和古碉樓將在徹底修繕后，進行保護性開發(fā)。

而與古墟修繕開發(fā)同步進行的，還有貴湖塘客家圍村，這座具有200多年歷史的傳統(tǒng)客家民居村落，也即將華麗轉(zhuǎn)身。
 

貴湖塘老圍改造效果圖

觀瀾古墟改造效果圖

觀瀾，居于深圳北部一隅，莞深交界之地，山水鐘靈，人文毓秀，歷史積淀和文化底蘊厚重如山。對于歷史文化遺存，如何做到既能充分保護其歷史文化資源，又能挖掘歷史遺存的文化旅游價值，一直是“觀瀾古墟-貴湖塘”開發(fā)面臨的難題。

去年以來，秉承著“將觀瀾古墟和貴湖塘打造成為集旅游、休閑、商貿(mào)、文化為一體的具有濃厚客家民俗特色的古商業(yè)街和古民居”理念，觀瀾街道在全市率先引入政府主導(dǎo)修繕、企業(yè)開發(fā)運營的“DOT”模式，走出了一條對歷史文化遺存開展保護性開發(fā)的新路，讓歷史文化遺存通過政府和社會共同輸血，煥發(fā)出新的生機，也為觀瀾打造現(xiàn)代生態(tài)文化片區(qū)再添新的文化地標(biāo)。

200多年歷史古墟和客家村落百廢待興

觀瀾古墟，與東門老街、沙井清平墟、沙頭角老街并稱為深圳歷史上的“四大名墟”，作為深圳僅存的古代墟市,它承載著深圳不可替代的嶺南商業(yè)墟市的歷史人文價值。

相傳，400年前有一位高人路過觀瀾古墟所在的位置，看到觀瀾河波瀾壯闊，想起了《孟子·盡心上》的“觀水有術(shù)，必觀其瀾”，便大呼“此處好觀瀾！”“觀瀾”之名遂由此而來。

清朝乾隆年間，嶺南風(fēng)水名師鄧?yán)ぴ朴沃劣^瀾河一處大榕樹，見此處河水盤旋奔騰，后有小山，遂命人在此建寺，是謂“觀瀾寺”。

觀瀾寺地處觀瀾河交通要沖，人流頻密，古寺周邊逐漸成為遠(yuǎn)近聞名的墟市和商貿(mào)中心，上達龍華，下通塘廈等地。因毗鄰香港，靠著觀瀾河碼頭，清末民初之時，沿著古廟而形成的觀瀾古墟，曾經(jīng)是中外商品交流的中轉(zhuǎn)站，號稱“小香港”。

與觀瀾古墟相距約500米的貴湖塘老圍，建于清代嘉慶年間，距今已有180多年的歷史，是觀瀾貴湖塘陳氏客家的祖屋群，建筑群具備完整而典型的客家民居民俗特色，是龍華區(qū)現(xiàn)存最完整、規(guī)模最大、功能最完善的傳統(tǒng)客家民居村落。

早在10多年前，觀瀾古墟和貴湖塘老圍就已被列為區(qū)級文物保護單位。然而由于經(jīng)費和權(quán)屬等問題，有關(guān)觀瀾古墟和貴湖塘老圍的保護性開發(fā)工作一直停滯不前。

文物保護＋旅游開發(fā)：探尋歷史文化遺存發(fā)展新路

“觀瀾古墟的街巷風(fēng)韻猶存，依然能勾勒出完整的近現(xiàn)代嶺南商業(yè)墟市的歷史風(fēng)貌，而貴湖塘老圍也完整保留了客家圍村的樣式和風(fēng)貌。”觀瀾街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，觀瀾古墟和貴湖塘老圍具有寶貴的建筑科學(xué)、歷史人文和文化藝術(shù)研究價值，更是觀瀾不可多得的歷史文化旅游資源。

面對觀瀾古墟、貴湖塘老圍因年久失修出現(xiàn)的破損、倒塌情況，2010年6月開始，原觀瀾街道辦委托新瀾經(jīng)濟發(fā)展公司先后與觀瀾古墟內(nèi)部分商鋪、房屋業(yè)主簽訂了租賃合同，由政府統(tǒng)租20年；2015年底，觀瀾街道辦對貴湖塘老圍內(nèi)房屋進行了空屋行動，并委托桂花股份合作公司與業(yè)主簽訂租賃合同，租期20年。

在觀瀾古墟持續(xù)保護期間，全國各地關(guān)于歷史人文遺存保護與開發(fā)的研討和實踐不斷深入，其中成都以城市懷舊文化為主題，催生出中國首個院落式情景消費體成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心“寬窄巷子”；古都南京則主打“民國文化牌”，營造出兼具文化歷史底蘊和現(xiàn)代時尚休閑文化的商業(yè)街“1912”。這些經(jīng)典的文產(chǎn)開發(fā)項目，均是當(dāng)?shù)卣c社會力量合作的結(jié)晶。

“目前很多歷史遺跡保護和開發(fā)工作都沒有做到共贏。如果只注重保護，就需要政府大量輸血維持運營，造成極大行政負(fù)擔(dān)；如果注重開發(fā)，將對歷史遺跡造成破壞。”觀瀾街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，觀瀾一直在思索通過文物保護和旅游開發(fā)共贏，讓歷史文化遺存煥發(fā)新的生機。

全市首創(chuàng)“DOT”模式：實現(xiàn)文化保護與社會效益“雙贏”

2016年至今，觀瀾古墟項目工作組上下求索。一方面到浙江特色小鎮(zhèn)、佛山嶺南新天地等多地考察學(xué)習(xí)，汲取經(jīng)驗；另一方面也邀請商業(yè)地產(chǎn)、古建筑、旅行社等多方面專業(yè)人士與觀瀾古墟本地居民一起召開座談會。今年1月，秉著“文物保護為主，開發(fā)為輔”的原則，觀瀾街道在全市率先引入政府主導(dǎo)修繕、企業(yè)開發(fā)運營的“DOT”模式（設(shè)計優(yōu)化-運營-移交）。

該項目由政府部門出資，按照文物修繕的原則，開展古建筑搶救性修繕工程，重現(xiàn)文物歷史風(fēng)貌，并委托專業(yè)單位編制保護性開發(fā)規(guī)劃及商業(yè)定位報告，確立以文化建設(shè)為主、保留原有特色的運營方向。同時引入社會資本運營，為文物保護“造血”，參與古建筑修繕、市政管網(wǎng)建設(shè)、片區(qū)風(fēng)貌提升等工程的設(shè)計工作，并在項目建成后負(fù)責(zé)協(xié)議期限內(nèi)的招商、運營、管理工作。

“引入社會資本，一方面化解了文物保護單靠政府‘輸血’的困境，另一方面讓私產(chǎn)文物業(yè)主也能獲得租金收益，調(diào)動其積極性，使文物在開發(fā)中得到更好的保護。”項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為保證評定標(biāo)公平公正，社會運營商招取采用評定分離方式面向全國公開招標(biāo)，由專家評審?fù)稑?biāo)文件，推薦3名中標(biāo)候選人，最終由龍華區(qū)相關(guān)部門、集體資產(chǎn)股份公司、街道辦等單位共同參與定標(biāo)。

項目小規(guī)劃定運營特色

片區(qū)大規(guī)劃建綜合配套

目前，觀瀾古墟-貴湖塘保護性開發(fā)項目有了實質(zhì)進展，該項目的運營商最終花落“深圳羽翎投資發(fā)展有限公司”，運營期限10年，將打造龍華區(qū)城市發(fā)展的新名片。

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，觀瀾古墟-貴湖塘將被打造成古今輝映的深圳本土文化新地標(biāo)、多元綜合的創(chuàng)新服務(wù)中心、可持續(xù)的安居樂業(yè)家園。其中觀瀾古墟將根據(jù)自身活化理念，打造包括復(fù)古理發(fā)店、裁縫鋪、客家手工藝制品等文化業(yè)態(tài)，以及輕餐飲、酒吧、書吧、特色零售等休閑業(yè)態(tài)，將200多年前的商埠文化和現(xiàn)代業(yè)態(tài)融合。此外，觀瀾古墟還將構(gòu)建九大引擎產(chǎn)品，重現(xiàn)觀瀾古寺、宗祠、碉樓、公益酒家、百年榕樹以及賣布街、南門街等古墟歷史景觀，傳承客家文化。而貴湖塘則以文化教育培訓(xùn)為主，以貼合陳氏家族重視教育的特點，宣揚客家文化傳承精神。

為保證社會效益，該項目運營還詳細(xì)限定了各類業(yè)態(tài)布置比例，規(guī)定觀瀾古墟文化產(chǎn)業(yè)與非經(jīng)營業(yè)態(tài)不得少于55%，貴湖塘的文化產(chǎn)業(yè)與教育培訓(xùn)類面積占比超70%，運營單位要進行文化推廣投入，對區(qū)域內(nèi)仍具備歷史風(fēng)貌的商家進行“原貌恢復(fù)”，興建歷史遺存博物館和規(guī)劃展廳等，實現(xiàn)文化保護與社會效益“雙贏”。

尤其值得一提的是，作為龍華人的母親河，項目將對觀瀾河進行人文生態(tài)景觀價值重塑，包括修建棧道、碼頭、客家文化展示墻等。同時，項目整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一環(huán)一弧一帶”，即圍繞觀瀾河景觀帶、樟坑徑河水街和老街公園慢行帶，共同構(gòu)成活力環(huán)；觀瀾古墟、游客中心、貴湖塘老圍和社區(qū)文化中心串聯(lián)成文化??；沿觀瀾大道和軌道4號線的用地作為TOD發(fā)展帶。

而為緩解該片區(qū)交通壓力，龍華區(qū)還將完善周邊路網(wǎng)，增設(shè)1個公交首末站和6處社會停車場，預(yù)計可提供800個車位；同時開設(shè)觀瀾專線旅游巴士，將觀瀾古墟-貴湖塘、觀瀾版畫村、紅木產(chǎn)業(yè)街等觀瀾特色文化名片全部串聯(lián)，方便市民游覽參觀等。通過政府與社會力量攜手描繪，一幅物質(zhì)文化遺產(chǎn)活化新生的美好藍(lán)圖已躍然紙上。

來源：深圳特區(qū)報