隨著深圳城市發(fā)展進(jìn)程的加快，2009年城市更新概念引入并立法實(shí)施多年，在舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村的改造項(xiàng)目推進(jìn)上都相對(duì)順利，但涉及到業(yè)主較多，產(chǎn)權(quán)分散的老舊小區(qū)更新項(xiàng)目便舉步維艱。很多開發(fā)商進(jìn)駐舊住宅區(qū)開展意愿征集、補(bǔ)償簽約工作，但至今成功改造的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。
 

事實(shí)上，在2010年深圳市規(guī)土委發(fā)布的第一批舊住宅改造計(jì)劃中，共8個(gè)老舊小區(qū)獲批。如今近7年光陰，除了業(yè)主較少的鶴塘小區(qū)歷時(shí)6年完成簽約安置外，其他舊住宅項(xiàng)目均還在艱難的打著持久戰(zhàn)。其中，木頭龍小區(qū)最為典型，開發(fā)商每年所支付的大筆過(guò)度安置等費(fèi)用，至今已損失上億，但仍無(wú)法推動(dòng)。

為此深圳市響應(yīng)廣東省宏觀政策下，根據(jù)《廣東省棚戶區(qū)改造規(guī)劃(2014-2017年)》文件，深圳市2014- 2017年，棚戶區(qū)改造計(jì)劃為10789戶，其中華僑農(nóng)場(chǎng)危舊房598戶，其余城市棚戶區(qū)改造10200戶，主要為城市更新、土地整備中涉及的住宅拆遷安置項(xiàng)目。

在這種大背景下，為加大舊住宅區(qū)改造力度，各級(jí)政府從政策層面、實(shí)施層面不斷加大政府主導(dǎo)的力度。市住建局積極探索全新的模式和路徑，在8月初出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施》（征求意見稿），引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。

根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)中，今年，深圳市計(jì)劃新開工棚戶區(qū)住房改造共7953套。其中，寶安區(qū)、龍崗區(qū)、鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、坪山區(qū)、龍華區(qū)、福田區(qū)、光明新區(qū)各有一個(gè)老舊住宅區(qū)項(xiàng)目爭(zhēng)取在年內(nèi)啟動(dòng)棚戶區(qū)改造。

舊改先鋒團(tuán)隊(duì)為此對(duì)已經(jīng)推行的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行了梳理：

福田- 華富村

華富村東、西區(qū)位于深圳中心公園東側(cè)，筍崗西路和華富路交匯處西南側(cè)。始建于1987年，最初用作政府機(jī)關(guān)和國(guó)企、事業(yè)單位的福利分房，1998年房改時(shí)大部分出售給員工。

圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目現(xiàn)狀占地面積約12萬(wàn)平方米，擬改造房屋共40棟、建筑面積約18萬(wàn)平方米，涉及業(yè)主2343戶。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施匱乏，排水管道、交通路網(wǎng)不暢，停車位極度緊張，人車不分流，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民的生活質(zhì)量水平，且存在消防、建筑質(zhì)量等安全隱患，小區(qū)居民對(duì)改造的期望和訴求強(qiáng)烈。

華富村作為“棚改新政”第一村，意愿征集階段僅用9天便取得99.1%的業(yè)主同意，最先完成征集。按照拆遷補(bǔ)償安置方案，華富村業(yè)主可選擇按照評(píng)估價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，也可以選擇套內(nèi)面積1:1或建筑面積1:1.18兩個(gè)回遷方案。此外還擁有25平方米的購(gòu)買優(yōu)先權(quán)，其中13平方米按照9000元/平方米購(gòu)買，剩余的12平方米則按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的9折認(rèn)購(gòu)。目前簽約率已超91%。

福田首批棚改試點(diǎn)的舊住宅小區(qū)還有八卦嶺宿舍、南園新村、醫(yī)療小區(qū)、水務(wù)集團(tuán)、梅林二村、公交三分公司小區(qū)、香蜜二村、紅荔村、博倫花園、明月花園。

南山- 茶光地塊

茶光冠銘花園歷史屬于“南山區(qū)茶光地塊棚戶區(qū)”，是深圳市土地征轉(zhuǎn)歷史遺留問(wèn)題的典型。經(jīng)過(guò)1992年原特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征之后，茶光地塊已被收歸國(guó)有。后來(lái)政府通過(guò)與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作建設(shè)保障性住房，實(shí)現(xiàn)了政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、開發(fā)建設(shè)單位的共贏。

項(xiàng)目位于茶光路南，占地面積15686平方米，總建筑面積113649平方米，一期三棟保障性住房，在2011年11月1日開工屬于大沙河創(chuàng)新走廊人才公寓配套項(xiàng)目。

目前二期正在建設(shè)，據(jù)悉，冠銘花園二期共有9棟房，有8棟33層的樓給到安居房，剩下有1棟31層的高層為人才住房。

羅湖- 木棉嶺、布心和玉龍片區(qū)

羅湖先驅(qū)試點(diǎn)棚改“二線插花地”，規(guī)劃包括木棉嶺、布心和玉龍三個(gè)片區(qū)，總占地面積為 62.4 萬(wàn)平，其中玉龍片區(qū)全部位于垃圾填埋場(chǎng)防護(hù)范圍內(nèi)，為此規(guī)劃功能為發(fā)展備用地，其余兩個(gè)片區(qū)規(guī)劃總建筑面積為 125 — 152 萬(wàn)平，其中住宅面積達(dá)到 110 — 140 萬(wàn)平。由國(guó)企天健集團(tuán)進(jìn)行重建。

據(jù)悉，“二線插花地”拆賠比按商品房套內(nèi)面積1:1 ，非商品房（不超過(guò)150㎡）按建筑面積1:1。

寶安- 新樂(lè)花園、海樂(lè)花園

新樂(lè)花園、海樂(lè)花園是1994年建成的住宅小區(qū)，房齡近23年。由于使用海砂施工，存在嚴(yán)重的安全隱患，部分物業(yè)已被評(píng)定為危房。2017年兩個(gè)小區(qū)被作為寶安區(qū)棚改示范項(xiàng)目加快推進(jìn)，并列入寶安區(qū)政府重大決策項(xiàng)目。

兩個(gè)小區(qū)共960套、8.6萬(wàn)平方米的房屋將按照6.0的容積率進(jìn)行棚改，項(xiàng)目建成后，31棟960套8.6萬(wàn)平方米的危房隱患將徹底根除；社區(qū)黨群服務(wù)中心、社康中心、幼兒園等公共配套設(shè)施將同步建成，總面積超過(guò)1萬(wàn)平方米；目前已經(jīng)動(dòng)工平整土地，預(yù)計(jì)2020年建成。

據(jù)悉，寶安38、39區(qū)按同類型最大套內(nèi)面積1:1進(jìn)行回遷安置。

寶安- 碧?；▓@

碧?；▓@位于寶安區(qū)新安街道創(chuàng)業(yè)路與廣深公路交匯處，屬于半開放式小區(qū)，由7棟住宅樓組成，每棟最高8層。

據(jù)資料顯示，碧海花園批地時(shí)間在1988年，后于1994年建成使用。該小區(qū)早在2010年，因地鐵5號(hào)線施工影響，該小區(qū)出現(xiàn)房屋傾斜、墻面出現(xiàn)裂痕，部分樓宇室內(nèi)墻壁掉落水泥塊等現(xiàn)象，由于安全隱患較大，2012年碧海花園被納入城市更新計(jì)劃中，后來(lái)因項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償問(wèn)題遲遲未能達(dá)成一致，依照城市更新相關(guān)政策被調(diào)出城市更新計(jì)劃，但由于安全隱患嚴(yán)重，政府將其納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃。目前尚處于搬遷安置方案征求意見中。

依據(jù)寶安區(qū)新安街道辦事處發(fā)布的《碧?；▓@改造項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置方案》（意見稿），住宅按照搬遷房屋同類戶型最大套內(nèi)建筑面積1:1置換。

從以往棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償安置來(lái)看，棚戶區(qū)改造搬遷補(bǔ)償安置采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換以及兩者結(jié)合等方式，由被搬遷人自愿選擇。選擇產(chǎn)權(quán)置換的拆賠比目前所知的《搬遷補(bǔ)償安置方案》看，多以套內(nèi)面積1:1進(jìn)行補(bǔ)償，而事實(shí)上與一般市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積1：1.3相差無(wú)幾。

如今棚改模式的推行，一定程度抑制了極少數(shù)業(yè)主的“貪婪”，對(duì)改變拆賠比例的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)發(fā)揮了積極影響，客觀上會(huì)對(duì)城市更新的深入推進(jìn)也起到一定的促進(jìn)作用。深圳老舊住宅區(qū)的改造格局未來(lái)將因完善的棚改法規(guī)政策而大為改變。