購(gòu)房合同附加不公平格式條款詬病已久。買房一般是開發(fā)商提供的格式合同，其實(shí)合同里面的不公平條款很多，條條觸目驚心，作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于沒(méi)有議價(jià)空間，買，你就必須接受這些不公平條款，要么，你就不買；實(shí)踐過(guò)程中，基本上是沒(méi)有磋商余地，在法律上《民法通則》《民法總則》都規(guī)定了，可以雙方自由協(xié)商，事實(shí)上，是協(xié)商不了的，開發(fā)商太強(qiáng)勢(shì)，購(gòu)房者處于弱勢(shì)。

2017年，針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)鬧心事，深圳市消委會(huì)開展房地產(chǎn)領(lǐng)域不公平格式條款調(diào)查評(píng)議工作，收集了部分房地產(chǎn)一手房預(yù)售買賣合同的附加協(xié)議，并對(duì)格式條款進(jìn)行了專題分析論證。

昨日，市消委會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售買賣合同附加協(xié)議不公平格式條款點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)，指出房地產(chǎn)領(lǐng)域存在12大陷阱，消費(fèi)者買房簽協(xié)議時(shí)需謹(jǐn)慎。

市消委會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了座談，聽(tīng)取了各房地產(chǎn)企業(yè)的意見(jiàn)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)點(diǎn)評(píng)的內(nèi)容表示充分肯定，并以書面形式反饋了意見(jiàn)，表示將在后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目中，依法對(duì)合同條款進(jìn)行修改和完善。

●否認(rèn)格式條款，借以免除自身法定責(zé)任。國(guó)家法律對(duì)格式條款的制定方設(shè)定了相對(duì)嚴(yán)格的法律責(zé)任，因而出賣人將附加協(xié)議中的條款約定為非格式條款。

●出賣人利用單方制定格式條款的優(yōu)勢(shì)，為己設(shè)置免責(zé)條款。對(duì)格式條款的提示說(shuō)明義務(wù)是出賣人的法定義務(wù)，該義務(wù)是否履行是一個(gè)需要舉證證明的事實(shí)問(wèn)題，而不是一個(gè)以條款的形式聲明的問(wèn)題。

●絕對(duì)地將售樓廣告、售樓書、售樓模型、樣板房等排除出要約的范圍。相關(guān)法律規(guī)定，出賣人的銷售廣告和宣傳資料所作的說(shuō)明和允諾具體確定并對(duì)合同訂立和房屋價(jià)格有重大影響的，應(yīng)視為要約，并對(duì)出賣人具有約束力。但出賣人經(jīng)常將宣傳廣告資料排除要約的范圍。

●出賣人逾期交房和買受人逾期付款的違約責(zé)任不對(duì)等。包括三個(gè)方面的不平等：逾期違約金規(guī)定不平等、解除合同的違約金嚴(yán)重不平等、解約期限不平等。

●不可抗力的范圍過(guò)于寬泛。《合同法》規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。“不可抗力”具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。

●質(zhì)量爭(zhēng)議以原監(jiān)理單位驗(yàn)收或檢測(cè)意見(jiàn)為準(zhǔn)。項(xiàng)目原監(jiān)理單位為出賣人所聘請(qǐng)并支付監(jiān)理費(fèi)，竣工驗(yàn)收經(jīng)其確認(rèn)認(rèn)可，由其作為買賣雙方質(zhì)量爭(zhēng)議的裁決者無(wú)法保證公平公正，應(yīng)由與買賣雙方無(wú)利害關(guān)系的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收檢測(cè)結(jié)果為準(zhǔn)。

●對(duì)原規(guī)劃、設(shè)計(jì)任意變更及免除通知義務(wù)。類似“出賣人可對(duì)原有規(guī)劃、設(shè)計(jì)做出局部調(diào)整，并且可不通知買受人”此類條款是出賣人未盡到通知義務(wù)，而通知義務(wù)是房屋買賣合同的附隨義務(wù)。

●將法定屬于全體業(yè)主共有的合法權(quán)益違法約定屬于出賣人所有。有的條款中將法定屬于業(yè)主共有的“外墻、屋頂、大堂、電梯間、公共場(chǎng)所、公共綠地”等物業(yè)共有部分，規(guī)定為出賣人所有，直接違反了《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定。

●按揭不成不論原因均需要買受人一次性付款或短期內(nèi)一次性付款。按揭不成的原因有多種，不可一概而論，有條款規(guī)定“無(wú)論何種原因”按揭不成仍須在期限內(nèi)付清購(gòu)房款未具體區(qū)分導(dǎo)致買受人按揭不成的原因，一概要求買受人承擔(dān)一次性付款，不符合法律規(guī)定。

●不論逾期付款金額大小，出賣人都有權(quán)單方面解除合同。

●不合理規(guī)定以預(yù)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為交房條件。

●隨意規(guī)定由出賣人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

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