雖說深圳是一座“沒有農(nóng)村”的城市，但這座城市卻擁有許多城中村。對(duì)于城中村而言，城市更新和綜合整治一直都是首選的出路。如今，租賃的風(fēng)口已經(jīng)到來，城中村似乎有著另一種可能。

房租是漲還是跌？

雖然深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國(guó)有化轉(zhuǎn)換，但深圳卻是全國(guó)城中村小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。隨著大量涌入的新增人口和房?jī)r(jià)的急劇上漲，使得2005年之后在深圳原關(guān)外迅速膨脹起來的城中村小產(chǎn)權(quán)房，成為了容納深圳市第二次大規(guī)模人口增長(zhǎng)的“緩沖區(qū)”。與早期城中村建筑以租為主的形態(tài)不同的是，2004年之后出現(xiàn)了“亦租亦售”的形態(tài)，從而形成了外界所稱的小產(chǎn)權(quán)房。不過，隨著城市更新為代表的城市化進(jìn)程加快，水貝、崗廈、大沖、白石洲……一個(gè)又一個(gè)城中村已經(jīng)、正在或?qū)⒁г谏钲诘貓D上。

同樣是“租”，但如今租賃時(shí)代悄然開啟之際，城中村或許會(huì)走出不一樣的道路。

近日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布關(guān)于征求《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見稿）的通知，提出鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。“十三五”期間，通過收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。

其實(shí)，《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》已經(jīng)表明，深圳已從過去“拆除重建”的發(fā)展模式更迭至“綜合整治”，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)了要加大綜合整治類的比重，爭(zhēng)取拆除重建與綜合整治用地比例達(dá)到4∶6。而深圳的城中村早已興起“微改造”。所謂“微改造”，不是大拆大建，而是在維持建設(shè)格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕、完善基礎(chǔ)設(shè)施等辦法，對(duì)老舊住宅實(shí)施更新。此外，物業(yè)經(jīng)過升級(jí)改造后，效益也會(huì)提升，城中村集體也就有更多的資金投入配套建設(shè)，也將進(jìn)一步改善城中村的環(huán)境和面貌。

不過，一些已經(jīng)租住在城中村的居民似乎也在擔(dān)心統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)后，租金成本是否會(huì)增加。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于類似收儲(chǔ)村民自建房來充當(dāng)租賃房源的說法，在全國(guó)是首例。由于城市的發(fā)展，此類自建房位于較好的地段，政府進(jìn)行統(tǒng)一管理有助于發(fā)揮規(guī)?；淖赓U效應(yīng)，也有助于盤活此類存量資產(chǎn)。不過，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳結(jié)合自身城市情況提出改造城中村以提供更多合法合規(guī)的租賃住房，表現(xiàn)出政府對(duì)發(fā)展租賃市場(chǎng)的決心。另一方面，以收購(gòu)、租賃、改建的方式來改造已建成的100萬套農(nóng)民房，涉及面會(huì)很廣，牽涉的利益主體將很多，因此實(shí)施起來肯定有難度。另外，由于改造的成本較高，假設(shè)改造成本全部或大部分由農(nóng)民房持有者支付，再加上改建后出租房或?qū)⒓{入征稅范圍，這些都會(huì)極大地降低村民的改造意愿，增加改造的難度，因此對(duì)于原本居住在農(nóng)民房的居民來說，面臨的或?qū)⑹欠孔馍仙?/p>

加速房企洗牌

目前，許多深圳城區(qū)里的城中村其實(shí)已經(jīng)被各家房企爭(zhēng)相“圈地”，城市更新已經(jīng)是多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。根據(jù)佳兆業(yè)最新公布的2017年中期業(yè)績(jī)顯示，公司的城市更新土地資源占地面積約1400萬平方米，其中過半數(shù)的城市更新土地資源位于深圳。

正是由于土地資源緊缺，深圳才把解決租賃房源的目光投向了城中村。而上述《實(shí)施意見》及《方案》也提出，自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規(guī)定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應(yīng)按不低于規(guī)劃建筑面積20%的比例建設(shè)自持租賃住房，自持年限為70年。

地價(jià)是房?jī)r(jià)構(gòu)成的主要部分之一，雖然不能直接決定房?jī)r(jià)的高低，但地價(jià)越高房企開發(fā)的成本就越高，如果還要加上自持租賃住房，無疑將更加考驗(yàn)房企的實(shí)力。

何倩茹表示，一定比例的保障房或人才住房、不低于20%的自持租賃住房，其實(shí)帶來的直接后果是房企將建設(shè)上述物業(yè)的成本疊加到可出售的商品住房之上，其中的平衡點(diǎn)是租賃住房的供應(yīng)量足夠多足夠好，以致轉(zhuǎn)變居民更喜歡買房的傾向，使房?jī)r(jià)的上漲速度不會(huì)太快。租賃市場(chǎng)大規(guī)模發(fā)展的趨勢(shì)在未來5到10年仍將維持，而租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)屬于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，對(duì)于房企的資金實(shí)力要求嚴(yán)格。因此，未來有能力的房企仍將繼續(xù)拿地，畢竟土地是發(fā)展商的生存之本，但同時(shí)也會(huì)轉(zhuǎn)型做“房東”，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)行新一輪的洗牌。

深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺認(rèn)為，發(fā)展租賃應(yīng)該“市場(chǎng)主導(dǎo)，政府推動(dòng)”，政府應(yīng)該在立法、政策、日常管理等方面加強(qiáng)，市場(chǎng)的事情應(yīng)該交給市場(chǎng)去做。政府可以通過補(bǔ)貼這些主體，在立法方面進(jìn)行規(guī)范，使市場(chǎng)朝著品牌化、規(guī)?；赓U服務(wù)商發(fā)展。

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