隨著10月底大限將至，地方政府正在加快推進(jìn)棚戶改造，并努力提高貨幣化安置的比例。近期，多家券商預(yù)測今年全國棚改貨幣化比例將達(dá)到60%，有望消化商品房庫存3億平方米。

住建部近日發(fā)布消息稱，2017年1~7月，全國棚戶區(qū)改造已開工470萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的78%，完成投資1.17億元。不過，官方并未透露前七個(gè)月地方棚改中貨幣化安置的具體比例。

一些地方貨幣化比例超七成

按照原先計(jì)劃，2017年全國計(jì)劃新開工棚戶區(qū)改造600萬套。近幾年，各地一般要求10月底要完成當(dāng)年棚改新開工任務(wù)指標(biāo)。

中國進(jìn)行大規(guī)模的棚戶區(qū)改造已經(jīng)歷時(shí)數(shù)年。在2015年~2017年三年完成棚改1800萬套的基礎(chǔ)上，今年5月國務(wù)院常務(wù)會議又決定，2018年~2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。

官方數(shù)據(jù)顯示，我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。從今年的一些地方政府發(fā)布的計(jì)劃看，大多數(shù)地方將棚改貨幣化比例調(diào)升至50%以上。

截至目前，已經(jīng)有一些省份棚改貨幣化安置的比例超過了七成。多家研究機(jī)構(gòu)也發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，2017年的棚改貨幣化安置比例會達(dá)到60%。

地方政府新招“棚改去庫存” 有望消化3億平米

湖南省住建廳的數(shù)據(jù)顯示，2017年，國家下達(dá)給湖南省的各類棚戶區(qū)改造任務(wù)是40萬套，今年1~6月，湖南省各類棚戶區(qū)改造開工建設(shè)263584套，為年度開工建設(shè)計(jì)劃的64%。其中，貨幣安置227490戶，貨幣化安置率為86.3%。

截至今年6月底，陜西省棚戶區(qū)改造新開工16.65萬套，占年度任務(wù)的73.42%。其中，棚改貨幣化安置12.75萬套，貨幣化安置率76.55%。

吉林省住建廳廳長孫眾志5月在吉林省棚戶區(qū)改造推進(jìn)會上也表示，2016年，吉林全省棚改貨幣化安置完成7.14萬套，占開工量的53.7%，超額完成目標(biāo)任務(wù)，比2015年提高22個(gè)百分點(diǎn)。今年，吉林省要結(jié)合實(shí)際推進(jìn)棚改貨幣化安置工作，全省貨幣化安置比例力爭達(dá)到55%以上。

而寧夏回族自治區(qū)政府此前確定的全區(qū)2017年度保障性安居工程計(jì)劃任務(wù)，計(jì)劃改造城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房5.3423萬套，將在2016年實(shí)現(xiàn)棚改貨幣化安置50%目標(biāo)基礎(chǔ)上達(dá)到70%，有條件的市縣區(qū)力爭達(dá)到100%。

民生證券宏觀團(tuán)隊(duì)8月14日發(fā)布的《棚改對地產(chǎn)銷售和投資的量化分析》報(bào)告認(rèn)為，2014~2016年全國棚改的貨幣化安置比例分別為9%、29.9%和48.5%，預(yù)期2017年有望達(dá)到60%。2017年部分地區(qū)提出要將貨幣化安置比例提高至100%，原則上不再新建棚改安置房。

該報(bào)告認(rèn)為，棚改貨幣化安置能有效促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，滿足不同人群的購房需求，并縮短安置周期。

可消化庫存3億平方米

據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016年全國棚改開工606萬套，其中貨幣化安置比例為48.5%，去化商品房庫存2.5億平米。由此推算，棚戶區(qū)改造中貨幣化安置的套均面積為85平方米(25000/606=85)。

以此為標(biāo)準(zhǔn)，則2014～2016年，通過棚改貨幣化安置分別去化商品房庫存3800萬平方米、1.5億平方米和2.5億平方米(棚改新開工套數(shù)*貨幣化安置比例*85=庫存去化面積)，分別占當(dāng)年商品房銷售面積的3.2%、12%和16%。

對于2017年，民生證券宏觀團(tuán)隊(duì)測算了不同貨幣化安置比例和房地產(chǎn)銷售增長率下的庫存去化情況。當(dāng)貨幣化比例分別為50%、60%和70%時(shí)，分別去化庫存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米。

興業(yè)證券宏觀團(tuán)隊(duì)8月23日發(fā)布《地產(chǎn)：棚改的力量能延續(xù)多久?》報(bào)告稱，政策性銀行是棚改的主要資金來源方(占比80%)，而從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，棚改的貨幣化安置比例，與政策性銀行投放的貨幣化安置貸款占全部棚改貸款比重的走勢高度一致(后者略高于前者)。

“基于這一規(guī)律，同時(shí)結(jié)合各個(gè)省市的實(shí)際要求，我們預(yù)計(jì)2017年棚改的貨幣化安置比例在60%左右。”上述報(bào)告稱。

地方政府新招“棚改去庫存” 有望消化3億平米

長江證券固收團(tuán)隊(duì)發(fā)布的《棚改貨幣化安置，對經(jīng)濟(jì)的支持效應(yīng)》報(bào)告稱，2017年，多個(gè)省份上調(diào)棚改貨幣化安置比例目標(biāo)，其中8個(gè)省份的目標(biāo)超出60%，個(gè)別省份甚至超過70%。考慮到實(shí)際中往往超額完成，或拉動(dòng)全國貨幣化安置比例至60%、安置規(guī)模達(dá)360萬套。從2017年上半年實(shí)際完成情況來看，多個(gè)城市目標(biāo)完成率超出一半，比如，西安市棚改任務(wù)完成率為77.5%，遠(yuǎn)超一半，其中貨幣化安置比例70.5%、遠(yuǎn)超2015的40%和2016年的51%。

“中性情境下，假設(shè)2017年棚改新開工600萬套，棚改貨幣化安置比例60%，消化商品房庫存面積約3.1億平方米，拉動(dòng)全國商品房銷售面積增速3.6個(gè)百分點(diǎn)。”長江證券固收團(tuán)隊(duì)報(bào)告稱。

瑞銀集團(tuán)中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日撰文稱，雖然棚改貨幣化安置并不能直接增加房地產(chǎn)新開工和建設(shè)規(guī)模，但它有助于加快三四線城市房地產(chǎn)銷售、降低房地產(chǎn)庫存，進(jìn)而提振市場情緒、支撐房價(jià)，最終支持整體房地產(chǎn)新開工和建設(shè)規(guī)模。