王先生在深圳龍崗樓盤(pán)“綠色滿庭芳”買了一套160平方米的復(fù)式房。在擔(dān)保公司佰利通置業(yè)有限公司的游說(shuō)下，他先簽了成交價(jià)為882萬(wàn)元的二手房合同，然后又簽了價(jià)格為219萬(wàn)元一手房合同并在規(guī)土部門備案。辦房貸時(shí)，銀行按882萬(wàn)元的成交價(jià)貸出617萬(wàn)元。后來(lái)他了解到，這882萬(wàn)元成交價(jià)是來(lái)自開(kāi)發(fā)商委托的估價(jià)公司，該估價(jià)公司按企業(yè)房產(chǎn)對(duì)房子進(jìn)行估價(jià)，房子凈值400萬(wàn)元，稅費(fèi)高達(dá)400多萬(wàn)元。

有評(píng)估業(yè)內(nèi)人士及律師分析，王先生是遇上了“高評(píng)高貸”，這種操作有違國(guó)家的金融信貸政策，甚至可能構(gòu)成“騙貸”。

據(jù)了解，“綠色滿庭芳”其他的買家也遇上了這種一手房當(dāng)二手房買、按高估價(jià)貸款的情況，經(jīng)手的銀行均為深圳農(nóng)村商業(yè)銀行同一間分行。

昨日，南都記者為龍崗樓盤(pán)綠色滿庭芳銷售中一手房當(dāng)二手房賣、“高評(píng)高貸”、先過(guò)戶后申請(qǐng)貸款等問(wèn)題采訪了政府主管部門及涉事機(jī)構(gòu)。深圳農(nóng)村商業(yè)銀行否認(rèn)存在“高評(píng)高貸”，以及與事件中的擔(dān)保公司佰利通置業(yè)有限公司沒(méi)有合作。深圳市銀監(jiān)局、深圳市金融辦表示正介入調(diào)查相關(guān)情況，稍晚將有回復(fù)。同時(shí)，南都記者致電擔(dān)保公司佰利通，對(duì)方以“打錯(cuò)電話”為由拒絕對(duì)此事表態(tài)。

值得留意的是，深圳市綠色滿庭芳實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司已因未依照規(guī)定期限公示年度報(bào)告被工商部門列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，而佰利通因房產(chǎn)交易糾紛有多場(chǎng)官司在打。

為何操作“二手房高貸”？

或與受樓盤(pán)備案價(jià)限制有關(guān)

在二手房交易中，有一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的環(huán)節(jié)，估值結(jié)果用于銀行放貸參考。在一手房交易則不需要，銀行通常只看交易價(jià)格。所以，市面上流傳的“高評(píng)高貸”一般發(fā)生在二手房市場(chǎng)。“高評(píng)高貸”分兩部份：一是高評(píng)估，由評(píng)估公司配合；一是高貸，由銀行配合或被配合。所以，評(píng)估公司和銀行是“高評(píng)高貸”的核心。

投訴人王先生去年7月買下的綠色滿庭芳房，于2005年8月開(kāi)始預(yù)售，2007年7月辦理建筑物初始登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，并于2016年前后作為不良資產(chǎn)交由佰利通公司重新包裝上市銷售。從2005年到2016年，樓市價(jià)格的漲幅非常大，但登記備案價(jià)的漲幅卻沒(méi)有同步增長(zhǎng)。據(jù)了解，王先生買的房子(160平方米)在10年前是45萬(wàn)元左右，現(xiàn)在規(guī)土委備案的合同價(jià)是約219萬(wàn)元，而目前深圳市的房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)5萬(wàn)多元/平方米，開(kāi)發(fā)商有操作“高評(píng)高貸”的動(dòng)機(jī)也就不奇怪了。

一知情人說(shuō)，擔(dān)保公司佰利通收購(gòu)了很多不良資產(chǎn)，以及市場(chǎng)低價(jià)物業(yè)，“比如在綠色滿庭芳就收了二三十套房產(chǎn)，一般的售價(jià)800多萬(wàn)元，最高的賣到1200多萬(wàn)元。”資深房地產(chǎn)人士文小姐指出，如今深圳樓市“限售”，那么有開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避政府部門對(duì)備案價(jià)格的要求，將來(lái)或有更多開(kāi)發(fā)商采用同種方式，待房子全部轉(zhuǎn)為現(xiàn)售之后，讓擔(dān)保公司進(jìn)入再來(lái)交易，以獲取更大利潤(rùn)。

至于為何一手房能當(dāng)二手房銷售的問(wèn)題，南都記者已再次發(fā)函深圳市規(guī)土委龍崗區(qū)管理局，截至發(fā)稿時(shí)未收到回復(fù)。而且不動(dòng)產(chǎn)抵押登記查詢表顯示，王先生所購(gòu)房產(chǎn)為一般抵押權(quán)首次登記(現(xiàn)售)。

稅費(fèi)比凈值還貴合理嗎？

業(yè)內(nèi)人士：評(píng)估單價(jià)結(jié)果不合理

根據(jù)王先生另找估價(jià)公司估價(jià)，以及南都記者咨詢業(yè)內(nèi)人士的情況，綠色滿庭芳的均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右。

在王先生申請(qǐng)貸款的材料中，以開(kāi)發(fā)商名義委托的深圳市國(guó)房土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司于2016年7月29日給出結(jié)果的顯示，王先生所購(gòu)房抵押價(jià)值為898萬(wàn)元，單價(jià)5 .6萬(wàn)/㎡。總價(jià)包含了約498萬(wàn)元的“預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)”和約400萬(wàn)元的“評(píng)估凈值”。評(píng)估公司昨日再次回應(yīng)稱，整個(gè)評(píng)估過(guò)程完全符合評(píng)估規(guī)范要求，標(biāo)的物的評(píng)估總值與評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)基本相符，評(píng)估價(jià)值正常合理。

“我找人問(wèn)過(guò)評(píng)估公司498萬(wàn)元的‘預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)’是怎么回事，他們不愿意說(shuō)。”王先生說(shuō)。

不過(guò)，資深房地產(chǎn)人士文小姐指出，王先生房子原來(lái)的登記價(jià)僅45萬(wàn)元，現(xiàn)在評(píng)估凈值達(dá)到400萬(wàn)元，房產(chǎn)增值部分已遠(yuǎn)超過(guò)200%，高轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)并不奇怪。但評(píng)估單價(jià)為5.6萬(wàn)元/平方米過(guò)高，不合理。深圳市規(guī)土委龍崗區(qū)管理局通過(guò)咨詢估價(jià)協(xié)會(huì)后，也回應(yīng)評(píng)估公司的計(jì)算方式?jīng)]有問(wèn)題，但也沒(méi)解釋“評(píng)估單價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米”是否合理。另外，再?gòu)耐跸壬衲?月的另一份評(píng)估報(bào)告來(lái)看，該處房產(chǎn)評(píng)估總值為481萬(wàn)元，評(píng)估單價(jià)3萬(wàn)元/㎡。同一物業(yè)估價(jià)差距如此之大，實(shí)在令人費(fèi)解。

房子為何先過(guò)戶再貸款？

業(yè)內(nèi)人士：該流程不合理

在王先生的案例中，2016年9月12日房產(chǎn)已過(guò)戶到他名下，2016年9月28日簽按揭合同，過(guò)戶比按揭還早。布吉一銀行行長(zhǎng)表示，“不可能這么做的，我在銀行從業(yè)十幾年從未見(jiàn)過(guò)，”按現(xiàn)有房產(chǎn)交易流程，申請(qǐng)貸款在前而過(guò)戶在后。

王先生的貸款銀行農(nóng)商銀行采用了開(kāi)發(fā)商所委托評(píng)估公司的“評(píng)估總值”作為參考發(fā)放貸款。業(yè)內(nèi)人士指出，銀行貸款是根據(jù)采用評(píng)估報(bào)告中的“評(píng)估凈值”、“評(píng)估單價(jià)”還是“評(píng)估總值”并沒(méi)有規(guī)定，各銀行根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)管控作出選擇。布吉一銀行行長(zhǎng)說(shuō)：“評(píng)估價(jià)格高有他的特殊性，可能是贈(zèng)送面積很多，但最多也是多出來(lái)一成。”

對(duì)于銀行為何明知這是一手交易，仍讓對(duì)方實(shí)行二手房貸款流程，記者至今未獲得答復(fù)。

提醒

買家自身存在過(guò)錯(cuò)

信榮(深圳)房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為，王先生的個(gè)案中，買家自身首先存在重大過(guò)錯(cuò)。一方面明知國(guó)家首房首貸至少首付三成的房貸政策，且自身現(xiàn)金流不足，仍舊在不了解具體手法的情況下，想通過(guò)操作達(dá)到低首付甚至零首付購(gòu)買高額房產(chǎn)的目的，由此導(dǎo)致被卷入連環(huán)糾紛，并最終因?yàn)樽陨頍o(wú)法承擔(dān)高額費(fèi)用而不得不割肉再轉(zhuǎn)讓。

其次，從交易量流程來(lái)說(shuō)，買家按揭貸款申請(qǐng)一般在簽約后過(guò)戶前，銀行按實(shí)際成交價(jià)參考評(píng)估價(jià)(兩者就低)作為貸款審批依據(jù)，出具貸款承諾，并在過(guò)戶并辦理抵押登記后按承諾向賣方賬戶發(fā)放貸款，而該案中銀行在先過(guò)戶后批貸款，且依據(jù)高于實(shí)際成交價(jià)的評(píng)估價(jià)審批，按揭貸款程序存在異常。

擔(dān)保公司先勸買家貸款購(gòu)房，在他無(wú)力承擔(dān)時(shí)又回購(gòu)。張茂榮分析，如沒(méi)有證據(jù)證明存在欺詐行為，則買賣均屬買家自愿，屬于普通民事糾紛；最終因?yàn)樽陨頍o(wú)法承擔(dān)起高額費(fèi)用而不得不割肉再轉(zhuǎn)讓。但如果賣方在售房前即存在以非法占有為目的，惡意串通布局陷害買家的情況，則可能涉及刑事詐騙。

此案也提示購(gòu)房者：任何規(guī)避政策的購(gòu)房行為都是存在法律風(fēng)險(xiǎn)的，購(gòu)房前請(qǐng)慎重衡量自身支付能力，并熟知基本交易流程，必要時(shí)委托專業(yè)人士參與，感覺(jué)到被騙應(yīng)及時(shí)固定證據(jù)中止交易，請(qǐng)教專家處理，以免最終陷入購(gòu)房陷阱。

記者手記

過(guò)度依賴和信任擔(dān)保公司有法律風(fēng)險(xiǎn)

為抑制樓市投機(jī)行為，目前，政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的城市實(shí)行了不同程度的限購(gòu)政策。不過(guò)，“上有政策，下有對(duì)策”，這些條條框框?qū)τ谝恍?dān)保公司來(lái)說(shuō)，不見(jiàn)得有太大約束力。

按照政策規(guī)定，深圳購(gòu)房名額、首付比例等有限制。但是，擔(dān)保公司能巧妙運(yùn)用手段做到半成首付、“高評(píng)高貸”。調(diào)查中，多名從事?lián)９竟ぷ鞯臉I(yè)內(nèi)人士表示，一般的擔(dān)保公司不會(huì)這么操作一個(gè)房產(chǎn)交易。與此同時(shí)，有房產(chǎn)中介評(píng)價(jià)之為“無(wú)職業(yè)操守”。

在房?jī)r(jià)高企的深圳，一般樓盤(pán)成交單價(jià)通常為五六萬(wàn)元/平方米。而佰利通公司正是利用了這點(diǎn)“認(rèn)識(shí)”，讓綠色滿庭芳得以高價(jià)銷售。需要提醒購(gòu)房者的是，房子作為數(shù)百萬(wàn)元的大宗交易商品，確實(shí)需要多做功課避免信息不對(duì)稱導(dǎo)致的過(guò)度失衡，確保所購(gòu)商品在合理范圍。而對(duì)于“高評(píng)高貸”來(lái)講，莫聽(tīng)信擔(dān)保公司花言巧語(yǔ)，對(duì)于其中涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)要有一定認(rèn)識(shí)。正如該事件中的數(shù)位當(dāng)事人，過(guò)度依賴和信任擔(dān)保公司，且對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)了解甚少，才落到如此境地。

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