房地產(chǎn)這個(gè)夜壺 暫時(shí)要被拋棄了！

　看完數(shù)據(jù)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人的解答，更加讓我確信，房地產(chǎn)這個(gè)夜壺，暫時(shí)要被拋棄了。

 

　　因?yàn)楦黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)很不錯(cuò)，有些工業(yè)增速、投資增速雖然下滑了，但也是因季節(jié)性天氣問(wèn)題導(dǎo)致，政府對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常有信心。

 

　　同時(shí)，相對(duì)于調(diào)控，房地產(chǎn)投資和土地購(gòu)置面積的數(shù)據(jù)都會(huì)有滯后性，還有租賃房的興起，也會(huì)補(bǔ)上商品房市場(chǎng)下滑的窟窿，預(yù)計(jì)明年的數(shù)據(jù)景氣度依然較高。這又會(huì)給調(diào)控帶來(lái)空間。

 

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　　房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率下降

 

　　我們看房地產(chǎn)調(diào)控是否能延續(xù)，肯定需要先拿數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)。

 

　　1—7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.9%，增速比上半年回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　這是否會(huì)影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行？

 

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人毛盛勇的回答是，今年上半年，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率是6.2%，而上年同期是8.2%，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率下降了2個(gè)百分點(diǎn)，但今年上半年的經(jīng)濟(jì)增速卻比去年同期提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫或者是適度降溫，并不必然會(huì)下拉經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。

　　特別是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的長(zhǎng)效機(jī)制在經(jīng)過(guò)各地試點(diǎn)研究進(jìn)一步推出以后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有更好、更良性的發(fā)展未來(lái)。

 

 

　　這段話(huà)信息量非常大，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率在下降，但我們經(jīng)濟(jì)卻還在增長(zhǎng)，說(shuō)明了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性下降了，雖然我們不能沒(méi)有房地產(chǎn)，但我們沒(méi)有像過(guò)去那么依賴(lài)房地產(chǎn)了，所以不要再以為調(diào)控了，增速回調(diào)一點(diǎn)，我們的天就要塌下來(lái)了。

 

　　我們看房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，首先最重要的是看投資增速，其次才是銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，因?yàn)橥顿Y多少，直接涉及產(chǎn)業(yè)鏈上下游，投資過(guò)低，會(huì)導(dǎo)致上下游，尤其是鋼鐵這種產(chǎn)品產(chǎn)能過(guò)剩，投資穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用就明顯。

 

　　下面是最近四年多來(lái)的房地產(chǎn)投資增速，最低點(diǎn)是2015年末，降到了1%，是房改以來(lái)的最低點(diǎn)。

 

　　

 

　　

 

　　

 

　　

 

　　雖然2015年我們的房地產(chǎn)開(kāi)始見(jiàn)底回升，至少一線(xiàn)城市，比如深圳已經(jīng)啟動(dòng)，并且迎來(lái)暴漲，但是全國(guó)的投資數(shù)據(jù)有滯后性，所以到2016年2月份了，我們有些城市還在放松政策，降稅費(fèi)，降準(zhǔn)，降首付等去庫(kù)存。

 

　　從放松調(diào)控，到投資增速見(jiàn)底，前后經(jīng)歷了一年半左右的時(shí)間。

 

　　到去年10月份，我們的投資增速雖然還只有6.6%，但我們就選擇調(diào)控一二線(xiàn)了。這其實(shí)就代表著政府對(duì)房地產(chǎn)投資增速的一個(gè)容忍度，不需要再回到過(guò)去10%的增速了，事實(shí)上也不可能回到了。

 

　　而目前雖然調(diào)控了，但是三四線(xiàn)大部分城市還沒(méi)有調(diào)控，政策面還是很松，所以，投資增速估計(jì)未來(lái)一年左右內(nèi)，還不至于會(huì)跌落的太快，保持在5%-7%左右沒(méi)問(wèn)題。

 

　　今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)7%左右，到年末，我們的房地產(chǎn)投資總額大概就在11萬(wàn)億左右，因?yàn)檫@個(gè)基數(shù)已經(jīng)很高了，即使跌落到1%，也有11萬(wàn)億，而且估計(jì)還需要2年后才會(huì)。

 

　　什么意思呢，也就是說(shuō)，在這兩年期間，房地產(chǎn)投資增速應(yīng)該都會(huì)是正數(shù)增長(zhǎng)，就代表著我們的政策調(diào)控都是有空間的。

 

　　2017年1-7月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）337409億元，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資59761億元，占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重是17.6%。

 

　　這個(gè)17%左右的比例保持了很多年，說(shuō)明我們的結(jié)構(gòu)確實(shí)是在好轉(zhuǎn)，消費(fèi)的貢獻(xiàn)在提升。

 

　　2

 

　　土地嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)

 

　　再來(lái)看一下大家關(guān)心的土地。

 

　　因?yàn)楹芏嗳烁艺f(shuō)，現(xiàn)在房企都還在搶地，所以房?jī)r(jià)很難跌啊。難道房企都是傻子嗎？畢竟他們是專(zhuān)業(yè)人士啊，不可能所有房企都是錯(cuò)的吧。

 

　　你真是高看房企了。

 

　　其實(shí)，土地更是嚴(yán)重滯后于銷(xiāo)售市場(chǎng)的。下面先看下這幾年的變化圖。

 

　　

 

　　

 

　　

 

　　

 

　　2014、2015、2016年，三年時(shí)間，增速都還在0以下，2015年房地產(chǎn)回暖這么明顯，但房企的購(gòu)地面積同比降幅都保持在30%的曲線(xiàn)上徘徊。2016年全國(guó)樓市火爆，同比增速依然在負(fù)數(shù)。直到今年才能回到正數(shù)。

 

　　說(shuō)明什么，說(shuō)明房企其實(shí)也是后知后覺(jué)的，都是等到市場(chǎng)瘋狂之后，拿了銷(xiāo)售款，資金足夠充足了，才去市場(chǎng)上搶地，高價(jià)搶地。也跟蕓蕓眾生一樣，根本做不到逆周期操作。

 

　　在地產(chǎn)低迷期，房企寧愿手里拿著好幾百億現(xiàn)金，也不敢去低價(jià)買(mǎi)地囤著，因?yàn)轭A(yù)期都是如此，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，漲的時(shí)候預(yù)期還要漲，跌的時(shí)候，預(yù)期還要跌。

 

　　我之前就寫(xiě)過(guò)文章，別相信房企，他們也看不準(zhǔn)市場(chǎng)，就連萬(wàn)科這樣的龍頭，也有常常錯(cuò)判的時(shí)候。

 

　　1-7月，土地購(gòu)置面積雖然只增長(zhǎng)了11%，但值得注意的是，土地成交價(jià)款5428億元，增長(zhǎng)了41%，說(shuō)明土地價(jià)格漲的快，單價(jià)高了，出讓的土地少了，收入增的更多。

 

　　這一點(diǎn)也是政府的底氣來(lái)著，賣(mài)地賣(mài)的太好了，今年是土地財(cái)政豐收的一年，預(yù)計(jì)明年也不會(huì)差，政府暫時(shí)不差錢(qián)，土地購(gòu)置面積，我預(yù)計(jì)同比增速還是會(huì)保持在0以上，因?yàn)槭袌?chǎng)有滯后性，大量開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都跑到三四線(xiàn)去搶地去了。

 

　　3

 

 

　　夜壺又要閑置了

 

　　銷(xiāo)售數(shù)據(jù)還是非常亮眼，只是增速下滑而已，這是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。

 

　　因?yàn)閹?kù)存去的太快了。

 

　　截至7月底，全國(guó)住宅庫(kù)存創(chuàng)33個(gè)月新低，去化周期回到2012年水平，12.3個(gè)月可賣(mài)完。

 

　　新一輪棚改計(jì)劃是到2020年，按照這個(gè)速度，不用到2020，明年三四線(xiàn)城市的庫(kù)存就是嚴(yán)重不足了，估計(jì)會(huì)提前調(diào)控。

 

　　那調(diào)控后，如何保證房地產(chǎn)投資增速穩(wěn)定，不至于下滑過(guò)快呢？

 

　　沒(méi)看到現(xiàn)在新搞的租賃住房政策嗎？租購(gòu)?fù)瑱?quán)，全國(guó)各個(gè)地方都在大力發(fā)展租售并舉制度，租房也可以落戶(hù)、入學(xué)，連深圳都引入棚改概念了，除了回遷房，剩下的全部是出租房，租房也是要建房的啊，由國(guó)企來(lái)牽頭投資，投資增速就不怕啦。

 

　　這個(gè)租房政策，說(shuō)是長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，其實(shí)就是銜接商品房調(diào)控，防止調(diào)控引發(fā)商品房投資增速下滑，繼而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一環(huán)。

 

　　是任志強(qiáng)說(shuō)過(guò)的吧，房地產(chǎn)向來(lái)就是個(gè)夜壺，需要的時(shí)候提起來(lái)，不需要的時(shí)候扔到一邊。

 

　　這一輪去庫(kù)存，就是利用了這個(gè)夜壺，依靠全民買(mǎi)房力量，為國(guó)家去除了庫(kù)存，不止是房地產(chǎn)的庫(kù)存，還有上下游產(chǎn)業(yè)鏈的庫(kù)存，包括水泥，鋼鐵等。

 

　　現(xiàn)在庫(kù)存快去完了，夜壺暫時(shí)也可以閑置下崗了。

 

　　更重要的是，這一輪房?jī)r(jià)暴漲，把氣球吹到太要爆炸了，弄得上頭很害怕，萬(wàn)一再吹氣球現(xiàn)在炸了就前功盡棄了，所以需要趕快調(diào)控，防范風(fēng)險(xiǎn)，慢慢的把氣球里面的氣放掉一點(diǎn)才行，而且現(xiàn)在也到了穩(wěn)民心的時(shí)候了。

 

　　統(tǒng)計(jì)局里還有一個(gè)國(guó)房景氣指數(shù)，是體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)景氣度，現(xiàn)在還在歷史最高峰呢，什么時(shí)候回到95以下，93左右才是不景氣，需要引起政府擔(dān)憂(yōu)了。

 

　　

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