深圳別墅不是誰都可以碰! 賺3億還是虧2000萬？
最近，一則土豪買深圳別墅倒虧2000萬的消息，刷屏深圳地產(chǎn)圈。
這則消息打破了兩個幾乎快要變成“真理”的觀點：第一是，在深圳買房，閉著眼都能賺錢；第二是，“有錢人”都“聰明”，就一定比普通人會賺錢。
別墅雖好，但是由于總價高、面積大，不是想買就能買，說到這里，咱們今天來說說深圳別墅的那些事兒。
投資深圳別墅，結(jié)果賠2000萬
咱先說下事件回顧，一位業(yè)主出售大梅沙東部華僑城天麓半山獨棟別墅，據(jù)說一手買來的是3600萬，只要大概2700萬就可出售，這么一算，加上契稅和7年的月供，總虧損超過2000萬。。。
一、來看看這座別墅的基本信息：
這套別墅在天麓8區(qū)，獨棟別墅，全新毛坯，中空高挑高客廳，上下六層。本套特價別墅是八區(qū)里邊面積最小的戶型，273.58平方，5房3廳，全新毛坯，買兩層送三層，背山面海，看海景。
天麓八區(qū)此套單價10萬/平；而現(xiàn)在同級別的天麓一區(qū)的獨棟別墅，二手房單價12萬/平。
二、怎么虧了2000多萬，這里有媒體算了一筆賬：
原價3860萬，如果首付3成，貸款7成2700萬。
月供約13萬，7年來總月供就1100萬，還有契稅115萬。
現(xiàn)在折價1000萬發(fā)售，其它營業(yè)稅5.5%和交易傭金不算，光這里就已經(jīng)虧了2215萬………
三、這里還有2點比較麻煩的事情：
一個是，兩本證，需要兩個名額。
另一個是，用公司名義買，需要一次性付款，再轉(zhuǎn)手賣出去要交很高的契稅。
所以這座別墅想要快速出手，也是比較有困難的。
再看看這座別墅是純毛坯，看來業(yè)主確實純粹為投資而來，但是耗費(fèi)7年時間，換來這么一個結(jié)果，確實叫人惋惜。
業(yè)主能在7年前想到花巨資投資房產(chǎn)，可以說是非常有眼光的。7年前并沒有這么多的房產(chǎn)知識講座，可以供大家參考，很多人都是摸爬滾打自己試著買房，可惜業(yè)主摸錯了石頭，要不在深圳確實這些資金翻倍成上億固定資產(chǎn)，可能性也并不小。
景觀性別墅真的都掉價了？
要知道華僑城天麓當(dāng)年可是中國十大豪宅，就近這樣的虧本買賣，是個例還是景觀性別墅的集體敗落呢？
一、景觀別墅集體敗落？
我們先來看看華僑城天麓的其他房源怎么樣了？
晶晶在中原二手房網(wǎng)頁上，看到大約有14個天麓別墅出售信息，報價在7-17.4萬/平不等。1/3的房源用了降價的關(guān)鍵詞，其中還有“最便宜”、“急售”等字眼的房源。
華僑城天麓的處境堪憂，那咱再來看看同樣為景觀性中國排的上名的別墅，萬科天琴灣和十七英里的情況怎樣。
相比于華僑城天麓的大量出售，萬科十七英里的別墅出售很少，僅在中原看到1套。但從價格上說，萬科十七英里的別墅都沒有怎么漲，因為萬科十七英里在2013年，也就是4年前，價格已經(jīng)達(dá)到均價9萬元/㎡，而目前價格也在9萬元/平左右，沒有變化。
萬科天琴灣在中原二手房頁面上，沒有看到出售情況，但在2006年時，天琴灣的售價就在6萬/平左右，目前洋房的單價在7萬/平左右，十年時間，感覺還是有些沒有跑贏“大盤”。
景觀性別墅房價漲幅不大，那么城市別墅如何呢？
二、房價漲幅：城市別墅>景觀別墅
到2016年，新天鵝堡開盤，一天吸金100億，依舊是城中最熱的話題。
近日，深圳華僑城純水岸一套臨湖獨棟大別墅賣出單價54萬/平、總價3億，刷新深圳住宅最高成交總價。
晶晶在這里找到14期純水岸在2012年開盤的信息，均價5萬/平,而目前別墅的單價都是大幾十萬/平,這房價漲的絕對跑贏了樓市大盤！
再來看看香蜜湖一號，目前在中原二手房的價格在18-24萬/平，而在2011年，均價大概在10萬元/平，6年時間翻了大概2倍。
2011年，寶安尖崗山曦城四期第三批別墅出售時，售價僅1500萬/棟起。
而曦城四期的掛牌價，目前在3500萬/棟。近日，招華曦城二期一套獨棟別墅成交1.1億！基本也是房價漲幅比較喜人的。
置業(yè)別墅的這點事兒
晶晶咨詢【咚獅會】創(chuàng)始人淘房哥摩天，一起聊聊對于置業(yè)別墅的一些看法。
一、大平層和頂層復(fù)式，需求大于別墅
淘房哥摩天表示，在早期的房地產(chǎn)市場，很多人有一種概念就是經(jīng)濟(jì)條件好了，要去買別墅。目前有能力買別墅的群體，主要集中在60后和70后，他們對應(yīng)的下一代是80后和90后。
60后和70后買了別墅之后，可能會出現(xiàn)這樣的情況，他們的子女作為80后、90后，并不想和父母居住在一起，80后90后子女的置業(yè)需求在200-300平的2-3房，他們更喜歡大平層和復(fù)式，而不是像別墅這樣有5個獨立房間，需求發(fā)生了變化。
所以在未來市場上，大平層和頂層復(fù)式的需求可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場對于別墅的需求。
別墅比較適合潮汕這樣注重家庭氛圍的家庭自住，投資的話并不建議購買別墅。
二、城市別墅升值潛力，大于景觀性別墅
因為現(xiàn)代人置業(yè)越來越講求投資屬性和居住屬性兼顧，淘房哥摩天表示，要想有好的升值空間，城市別墅要好于景觀性別墅。
前文所講的萬科天麓就屬于景觀性別墅，周邊的商業(yè)、教育、交通、醫(yī)療等配套都沒有起來，居住屬性是比較弱的，商業(yè)屬性又比較突出，這樣的物業(yè)比較適合做成酒店或是會所，并不適合單純居住。
而深圳的城市別墅，大南山腳下紫園、華僑城的純水岸、香蜜湖的香蜜湖1號、龍華的圣莫麗斯和星河丹堤的別墅資源都很稀缺，但是去哪里都很方便，還有未來的寶安尖崗山，都是置業(yè)別墅非常好的選擇。
購買別墅時，最好是整個小區(qū)的門檻比較高，都是別墅為主或是大戶型為主，避免戶型比較復(fù)雜的小區(qū)。
三、深圳別墅放盤少，價格普遍沒有跑贏普宅
別墅還是和普通住宅有區(qū)別，首先要求賣家的現(xiàn)金流要充足，不光要有錢付首付，還要有錢裝修，裝修成本和租賃成本都比較高。深圳市場流通的別墅中，
目前別墅的特點是，產(chǎn)品稀缺，賣的少，放盤量不多，買的少，以天麓為例，出售花1-2年非常正常，出租也比較少。
而且近幾年，深圳別墅的房價漲幅沒有跑過普宅，這在一定程度上也弱化了大家對別墅的需求。
另一方面，大多數(shù)深圳人還沒有達(dá)到財務(wù)自由的階段，年收入一兩百萬的人，并沒有時間自由，而且對于他們，選擇會進(jìn)一步增多，海外置業(yè)300萬就可以買到非常宜居的房子。而臨深的別墅與深圳的價格差異，也會使得置業(yè)者向臨深別墅傾斜。
ps，比起會置業(yè)別墅，估計誰也比不了下面這位。
他靠著將自己的別墅抵押貸款，硬是把總投資1.5億的電影《戰(zhàn)狼2》賣出了近40億的票房，成為華語最快速票房破10億的電影。
不少人“頓悟”，關(guān)鍵時刻有套別墅是多么的靠譜，對于普通人來說，就是有套房子是多么的重要。
也說明一點，用心做事，是多么的重要！
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