深圳政府放大招了！趕快出掉博舊改的深圳老破小！
為加快深圳市棚戶區(qū)改造工作依法有序推進(jìn)，深圳市住建局于8月1日組織起草了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》。
8.8下午，這個文件開始在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)群流傳，大家討論很熱烈。很快，深圳市城市更新協(xié)會也發(fā)布了這個文件原文。
這個文件對深圳未來舊改，對老小區(qū)影響很大，建議大家仔細(xì)閱讀！
甚至對深圳的剛需商品房，也會有影響。
劃重點(diǎn)?。?/p>
01、范圍：20年以上的老破小不舊改，進(jìn)行棚改
對于棚戶區(qū)改造政策適用范圍，意見稿提及，深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。
各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先將配套不完善的項目納入棚戶區(qū)改造項目庫。對于轄區(qū)內(nèi)的城中村，各區(qū)政府可以根據(jù)實(shí)際情況，充分論證改造可行性后有序納入。
淘哥點(diǎn)評：
淘哥提醒過，買入老破小博舊改這種模式有風(fēng)險，現(xiàn)在風(fēng)險終于來了。1997年以前的老破小，不城市更新了，由政府主導(dǎo)國企實(shí)施棚改。
棚改意味著什么？意味著投資價值銳減，為何？往下看。
02、原關(guān)內(nèi)棚改后的人才房和保障房：只租不售
各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)堅持以租為主的原則，根據(jù)轄區(qū)入才住房和保障性住房的建設(shè)供應(yīng)情況，合理確定棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房的租售比例。
福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。
淘哥點(diǎn)評：
只租不售，想炒房的離遠(yuǎn)點(diǎn)。
03、對釘子戶：行政征收等強(qiáng)制措施
意見稿中提到，對棚戶區(qū)改造工作申請依法啟動強(qiáng)制程序，對簽約期內(nèi)少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項目實(shí)施，損害大多數(shù)業(yè)主利益的，實(shí)施主體可以向項目所在區(qū)政府主管部門提交書面情況報告。
區(qū)主管部門核實(shí)后，報區(qū)指揮部審議。審議通過，依法啟動行政征收、行政處罰等強(qiáng)制程序。
淘哥點(diǎn)評：
這一招厲害，以前開發(fā)商拿釘子戶沒有太多辦法，現(xiàn)在政府主導(dǎo)、國企實(shí)施，再做釘子戶沒那么容易了，可以依法啟動行政征收、還能行政處罰。釘子戶搞不好賠了房子還罰錢。
04、實(shí)施模式：政府主導(dǎo)一國企實(shí)施一公共住房
結(jié)合深圳市實(shí)際情況，推廣“政府主導(dǎo)一國企實(shí)施一公共住房”的棚戶區(qū)改造項目實(shí)施模式。棚戶區(qū)改造項目原則上只通過拆舊建新的方式進(jìn)行實(shí)施。
納入棚戶區(qū)改造項目庫的，由深圳市人才住房專營機(jī)構(gòu)及其他國有企業(yè)作為實(shí)施主體承接。棚戶區(qū)改造項目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房。
淘哥提醒，除了拆遷安置房外，棚改后沒有商品房了，都是人才房和保障房了。
此外，以后不是多家開發(fā)商競爭，小業(yè)主可以抬價。以后是政府主導(dǎo)國企實(shí)施，獨(dú)家！想漫天要價？沒門！
05、應(yīng)合理制定項目搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)淮
棚戶區(qū)改造搬遷補(bǔ)償安置采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換以及兩者結(jié)合等方式，由被搬遷人自愿選擇。
各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況，研究制定適用于轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)本區(qū)棚戶區(qū)改造項目實(shí)施主體開展工作，并向社會公布。
【淘哥觀點(diǎn)】
這個文件，其實(shí)對深圳的舊改影響很大。估計明天媒體自媒體就會有鋪天蓋地的解讀。
為此，淘哥下午專門請教了一些業(yè)內(nèi)大佬，和一些資深投資客，結(jié)論是：
如果這個方案實(shí)施，以博舊改為目的的老破小，建議盡快出掉，沒搞頭了。
此外，淘哥覺得，如果關(guān)內(nèi)涌現(xiàn)出大批量的人才房和保障房，其實(shí)對普通商品房的價格也會有沖擊，對優(yōu)質(zhì)物業(yè)，豪宅影響不大。
下面是媒體采訪的專家觀點(diǎn)，也貼出來，供參考。
專家意見
對于以上3個重點(diǎn)，有媒體第一時間采訪了深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉。
問：為什么深圳20年以上老舊住宅就被納入棚改？
李宇嘉：從國際范圍來看，樓齡60-70年的建筑很多，而深圳20年就要改造主要是兩個原因造成的。
其一，深圳當(dāng)時發(fā)展速度太快了，大量的人口涌入，三天一層樓，所以房子質(zhì)量不太好。
第二、深圳產(chǎn)業(yè)升級比較快。從出口加工、代工到制造業(yè)、高端制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)，深圳30年內(nèi)完成了2輪產(chǎn)業(yè)革命，導(dǎo)致很多區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能定位老化，特別是工業(yè)區(qū)，這也讓深圳很快進(jìn)入存量房更新時代。
目前，大規(guī)模城市更新開發(fā)已經(jīng)要告一段落，容易改造的都改造完了，剩下的都是難啃的骨頭，文件的發(fā)布也標(biāo)志著深圳進(jìn)入存量房改造第二階段。
以舊村屋為代表的棚戶區(qū)改造，已經(jīng)納入國家棚戶區(qū)改造計劃里面，有大規(guī)模、低成本資金的扶持，是未來深圳房地產(chǎn)的一個重大變革。
問：對不簽約、不搬遷的業(yè)主采取強(qiáng)制措施，您認(rèn)為實(shí)施難度大嗎？
李宇嘉：這個實(shí)施起來難度較大。棚戶區(qū)改造是政府主導(dǎo)，與市場主導(dǎo)最大的區(qū)別就是要保證原業(yè)主的利益。
市場主導(dǎo)能夠用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償來推動更新，而棚改你要和每家每戶去談，分散成本很高，難度很大，基于社會穩(wěn)定的考慮，也不容易達(dá)成協(xié)議，甚至還有老舊區(qū)的居民想通過改造賺一筆錢。
問：除搬遷安置住房外，棚改配建樓房將全部用作人才住房和保障性住房。對于這一點(diǎn)，您怎么看?
李宇嘉：十三五要建四十萬套保障房、人才住房，這個難度很大，超過特區(qū)成立以來建的保障房的總和。在這種情況下，采取的是多種方式來籌建。特別是在土地資源緊缺的情況下，存量土地的盤活和利用是重要的渠道。
我覺得這個對開發(fā)商來說是一個機(jī)會，參與深圳的棚戶區(qū)改造，通過配建社會保障住房、人才住房，來換取城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域的空間資源。
問：城市更新和棚改是否會并行？哪一個將是大頭呢？
李宇嘉：城市更新還是大頭，棚改也是一個重要渠道，占據(jù)著極其重要的位置。
原文網(wǎng)址:http://www.hnyueyi.com.cn/shenzhen/20170809/39350.html信息首發(fā)：深圳政府放大招了！趕快出掉博舊改的深圳老破??！
棚戶區(qū)
