7月1日，市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布深圳6月一手房市場(chǎng)情況，2017年深圳樓市上半場(chǎng)最后一個(gè)月成交均價(jià)定格在54492元/平方米，相較2016年最高位的6月成交均價(jià)61756元/平方米，更是價(jià)跌7264元/平方米。深圳樓市真跌了？深港房地產(chǎn)專家羅振坤表示，縱觀今年上半年深圳樓市一二手情況來(lái)看，一手房市場(chǎng)方面，由于政策調(diào)控影響開(kāi)發(fā)商的推盤步伐及預(yù)售定價(jià)，成交數(shù)據(jù)不能完全反映市場(chǎng)真實(shí)情況，而與此同時(shí)，一二手市場(chǎng)成交量大幅下降，也使成交情況不具備代表性，下半場(chǎng)的深圳樓市，傳統(tǒng)的“金九銀十”已經(jīng)不存在了，更大的可能性是年底開(kāi)發(fā)商為完成業(yè)績(jī)目標(biāo)加大優(yōu)惠力度，可能呈現(xiàn)出比較好的市場(chǎng)氛圍。

一手房市場(chǎng)：價(jià)格跌幅不到1%

近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《20 17上半年全國(guó)新開(kāi)盤總結(jié)報(bào)告》，報(bào)告指出，2017年上半年深圳新開(kāi)盤數(shù)量不足20個(gè)，推出房源不足1萬(wàn)套，為全國(guó)十三個(gè)重點(diǎn)一二線城市中最低。從去化情況來(lái)看，上半年深圳新盤平均去化率僅45%，同樣為十三個(gè)城市中最低，而2017年上半年全國(guó)十三個(gè)重點(diǎn)城市平均去化率為79%，深圳遠(yuǎn)低于均值。

與低位的供應(yīng)和去化情況相伴的是平淡的量?jī)r(jià)成交情況。深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手房成交均價(jià)為54492元/平方米，環(huán)比下跌0 .37%，同比去年6月下跌11 .7%；2017年上半年深圳一手房成交均價(jià)54637元/平方米，環(huán)比去年下半年下跌3.9%，同比去年上半年上漲7.1%?？v觀整個(gè)上半年數(shù)據(jù)，并結(jié)合2016年數(shù)據(jù)，全市均價(jià)穩(wěn)定，從去年11月的54986元/平方米到今年6月的54492元/平方米，跌幅不到1%。

在成交量方面，深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手房成交套數(shù)為2953套，環(huán)比上升27.7%，同比減少9.2%；2017年上半年深圳一手房成交套數(shù)總計(jì)10502套，環(huán)比減少39.2%，同比減少54.7%。縱觀整個(gè)上半年數(shù)據(jù)，成交量均呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，2月與3月成交跌破千套，僅800套出頭，4月開(kāi)始逐漸回升，至6月份已經(jīng)達(dá)到2016年11月水平。但回看2016年全年數(shù)據(jù)，也是僅僅持平2016年較低成交量水平。

如此冷淡的一手房市場(chǎng)，是否也在印證王石那句，“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在是地產(chǎn)的“白銀時(shí)代”？

羅振坤指出，今年上半年，政策調(diào)控影響了開(kāi)發(fā)商的推盤步伐及預(yù)售定價(jià)，成交數(shù)據(jù)并不能代表真實(shí)的市場(chǎng)情況。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年僅四個(gè)住宅項(xiàng)目獲批，全市批售、推售面積均跌破100萬(wàn)平方米，為近幾年新低。此外，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)也指出，上半年龍崗和寶安的剛需盤成交量增多，也是均價(jià)下降的一個(gè)原因。

二手房市場(chǎng)：2月成交量創(chuàng)近年來(lái)新低

在一手房成交量?jī)r(jià)均顯示出下降的趨勢(shì)的同時(shí)，有機(jī)構(gòu)指出，自今年2月以來(lái)，二手房均價(jià)已呈現(xiàn)連續(xù)五個(gè)月上升的態(tài)勢(shì)。成交量方面，根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2017上半年深圳樓市二手房市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)“倒U形”結(jié)構(gòu)，1、2月市場(chǎng)預(yù)期下滑，同時(shí)受到春節(jié)假期及周期性淡季影響，成交量延續(xù)去年四季度的下降趨勢(shì)形成歷史性的低谷，2月成交量?jī)H有2240套，是2012年2月之后的新低。

此外，在價(jià)格方面，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)表明，今年上半年成交套均總價(jià)493萬(wàn)，總價(jià)中位數(shù)354萬(wàn)。在二孩政策和政策壓力下的換房壓力等影響下，購(gòu)房者對(duì)戶型面積選擇偏大，因此套均總價(jià)和中位數(shù)稍高于去年總體水平。總體房?jī)r(jià)仍以平穩(wěn)走勢(shì)為主，價(jià)格波動(dòng)較小。

南都記者走訪市內(nèi)中介門店了解到，經(jīng)紀(jì)人對(duì)上半年情況表示滿意。美聯(lián)物業(yè)景田門店一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前掛牌的房源，基本上沒(méi)有降價(jià)的，以在T T國(guó)際公寓小區(qū)的一套約40平方米的一室一廳為例，該房源今年1月在門店掛牌，掛牌價(jià)為280萬(wàn)，但到目前，同類房源報(bào)價(jià)已經(jīng)上升到300多萬(wàn)。而對(duì)于今年的個(gè)人成交情況，該經(jīng)紀(jì)人也表示業(yè)績(jī)不錯(cuò)，總的來(lái)說(shuō)，福田區(qū)每個(gè)月有幾百套的成交，香蜜湖區(qū)域更“熱鬧”一點(diǎn)，“我們還有一名經(jīng)紀(jì)人一個(gè)月成交了兩套呢。”

對(duì)于這樣吊詭的市場(chǎng)情況，羅振坤表示，目前市場(chǎng)成交量大幅下降，這樣的低成交量情況下的數(shù)據(jù)不具有代表性，上半年二手房?jī)r(jià)小幅上漲，并不能預(yù)示市場(chǎng)情況會(huì)變好。

中原地產(chǎn)代理(深圳)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄解釋，二手市場(chǎng)這種價(jià)格企穩(wěn)，成交量低迷的情況其實(shí)已經(jīng)延續(xù)了一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間，當(dāng)前政策環(huán)境影響下，購(gòu)房者觀望情緒比較濃厚，但是業(yè)主又不愿意減價(jià)出讓房產(chǎn)，于是形成一種博弈的狀態(tài)，造成價(jià)格有漲，但是成交量少的情況。在目前本身市場(chǎng)不是特別旺盛的情況下，這種博弈的表現(xiàn)就會(huì)更加明顯。

購(gòu)房者：樓市調(diào)整期，是時(shí)候出手

市場(chǎng)是否會(huì)持續(xù)下行，現(xiàn)在趁機(jī)會(huì)買房？還是再等等？

“10 0 4政策”以來(lái)，隨著市場(chǎng)的逐漸冷靜，價(jià)格的持續(xù)下降，購(gòu)房者似乎更有了觀望的底氣。但是市民劉先生卻表示，“有人說(shuō)這次是一次深入調(diào)整，未來(lái)可能會(huì)愈加趨穩(wěn)，而且調(diào)整周期也會(huì)比較長(zhǎng)。但是我不太相信，我覺(jué)得樓市的節(jié)點(diǎn)可能在明年上半年。屆時(shí)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，深圳的樓市趨熱或趨淡，但是供需關(guān)系的客觀原因擺在這里，大降可能性不大，所以我會(huì)在今年內(nèi)買房。說(shuō)實(shí)話我也是剛需，只要市場(chǎng)不是特別離譜，都肯定是要買的。”

2015年8月，劉先生美國(guó)留學(xué)畢業(yè)返深并參加工作。在他看來(lái)，買房這個(gè)事情是自然而然，“每一個(gè)選擇到深圳打拼的人，你肯定一開(kāi)始就要考慮買房、安家落戶的問(wèn)題。”2016年6月，劉先生的戶口及檔案等一系列瑣事搞定，拿到了深圳戶口的身份證，也有了買房資格。但是那時(shí)的深圳樓市，剛好處于高位，作為金融人的劉先生表示：“去年6月到10月的深圳樓市，就是一個(gè)‘瘋’字。因?yàn)閺氖陆鹑跇I(yè)，我知道這種情況不會(huì)持續(xù)下去。所以選擇了保持觀望。到去年10月，政策出臺(tái)，市場(chǎng)逐漸冷靜。但是金融從業(yè)者都有一個(gè)常識(shí)，政策有它的滯后性，所以沒(méi)有急于出手。到今年上半年，感覺(jué)差不多，才開(kāi)始密集地看房，準(zhǔn)備入手。我這周又要去看一個(gè)盤，基本上我每周都在看房。”

業(yè)內(nèi)說(shuō)

未來(lái)樓市價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，成交水平會(huì)有進(jìn)一步提升

傳統(tǒng)的樓市日歷有春節(jié)淡季、春季開(kāi)學(xué)熱、暑期淡季、“金九銀十”等等。但是今年的“金九銀十”可能沒(méi)了。玉家雄表示，回看這幾年深圳樓市的情況，傳統(tǒng)的周期規(guī)律其實(shí)已經(jīng)慢慢被破壞了，更多的是跟著政策走，政策影響下的市場(chǎng)熱鬧或冷淡的情況。

而接下來(lái)的走勢(shì)，下一個(gè)熱鬧起來(lái)的點(diǎn)可能是年底幾個(gè)月。玉家雄表示：“根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，深圳樓市比較好的氛圍都是出現(xiàn)在一年的最后幾個(gè)月份，這個(gè)時(shí)候，由于各個(gè)上市房企、國(guó)企等亟須完成年初定下的目標(biāo)，即使年初或上半年出于種種考慮會(huì)拖一拖推盤節(jié)奏，但年底節(jié)點(diǎn)一來(lái)，為了完成目標(biāo)，拖無(wú)可拖，往往會(huì)集中推盤入市。這樣一來(lái)，市場(chǎng)里進(jìn)行銷售的項(xiàng)目增多，會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的‘小高潮’。但是這也取決于很多宏觀政策，不確定性太大，所以目前也不能說(shuō)一定。”

羅振坤也表示，年底可能會(huì)有開(kāi)發(fā)商為追業(yè)績(jī)加大優(yōu)惠力度，一手市場(chǎng)成交量可能會(huì)有所上升。但是整體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)這次正式進(jìn)入新常態(tài)，市場(chǎng)將以“穩(wěn)”為主調(diào)，除個(gè)別項(xiàng)目因申報(bào)預(yù)售價(jià)或其他原因推出比較便宜的房源，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)有大起大落的情況，過(guò)往幾十年國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)及外匯儲(chǔ)備主要是依靠賤賣天然及勞動(dòng)資源，把資金鎖定在房地產(chǎn)是預(yù)防外匯流失的最好方法，各式各樣的調(diào)控政策已經(jīng)成功把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在高位橫盤，實(shí)在不應(yīng)該也不可以破壞這平衡。

深圳中原研究中心分析表示，2017上半年深圳樓市受“1004政策”影響，整體以穩(wěn)為主，并在預(yù)期逐步回升的過(guò)程中供應(yīng)和成交破冰恢復(fù)，相比去年下半年，市場(chǎng)氛圍有明顯好轉(zhuǎn)，從當(dāng)前預(yù)測(cè)，下半年將仍處于政策空窗期，但金融方面的政策仍會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生大的影響，未來(lái)的深圳樓市將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)穩(wěn)中求進(jìn)的過(guò)程，表現(xiàn)為價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，同時(shí)成交水平會(huì)有進(jìn)一步提升，以滿足當(dāng)下深圳大量的剛需可購(gòu)房需求，與此同時(shí)，粵港澳大灣區(qū)概念或?qū)⒂乱惠唭r(jià)值型增長(zhǎng)，以產(chǎn)業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)的價(jià)值增值現(xiàn)象會(huì)在長(zhǎng)期出現(xiàn)。

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