上半年房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏，“3·17”新政以來各地密集而廣泛的調(diào)控風(fēng)暴，讓市場經(jīng)歷了從火爆到降溫的轉(zhuǎn)變。如何評價上半年樓市調(diào)控對市場的影響?下半年的政策走向和市場變化如何?

對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年樓市調(diào)控政策達(dá)到歷史最嚴(yán)程度，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，下半年調(diào)控政策應(yīng)以穩(wěn)為主，不能放松，也不必加碼。

市場降溫已現(xiàn)

今年一季度全國主要城市樓市的火爆行情引起了中央政府的高度關(guān)注，為了遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲，在“房子是用來住的，不是用來炒的”中央調(diào)控精神指導(dǎo)下，各地因城施策、分類調(diào)控，掀起了新一輪調(diào)控風(fēng)暴。

與以往的調(diào)控相比，本輪調(diào)控的范圍更廣、力度更強(qiáng)、頻率更高、手段更新、持續(xù)時間更長。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，“3·17”新政以來(截至6月底)，有52個城市或地區(qū)出臺調(diào)控政策，累計共出臺120項(xiàng)限購政策、162項(xiàng)限貸政策;有15個城市對二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn);一些城市連續(xù)3、4輪政策加碼，“3·17”以來北京出臺了近20項(xiàng)調(diào)控政策;有30個城市、1個省(海南)實(shí)行“限售”政策。本輪調(diào)控更注重“堵漏”，在很大程度上避免了調(diào)控效果削弱。

持續(xù)了3個月的本輪調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，目前部分熱點(diǎn)城市，如北京、上海、合肥、蘇州等地的二手房價已經(jīng)開始跌了，部分城市已經(jīng)開始成交量萎縮。雖然成交量萎縮的熱點(diǎn)城市比較多，但有部分城市的價格還在盤整，還沒跌，估計經(jīng)過兩三個月的盤整后價格也會跌;還有部分城市樓市調(diào)控啟動比較晚，如重慶、西安、成都等城市，價格還在小漲，但估計明年這些城市也會出現(xiàn)價格下跌。

“從全國來看，一二線城市抑制需求加上限價令，形成了量縮價穩(wěn)的局面，量縮是指成交量下降，價穩(wěn)是說在限價令下房價沒有再快速上漲，盡管這還只是統(tǒng)計意義上的價穩(wěn)。而三四線城市去庫存明顯見效，上半年的成交量增長主要來自于三四線城市的增長，包括銷售面積增長與銷售金額增長。”新城控股高級副總裁歐陽捷說。

政策料將不變

對于下半年的市場變化趨勢，歐陽捷認(rèn)為，一二線城市抑制需求的同時也減少了住宅土地供應(yīng)，未來一二線城市住宅成交量還會繼續(xù)下降。下半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價不會下降，房價反彈壓力很大，所以調(diào)控不會輕易放松，會有微調(diào)。而三四線城市住宅土地供給將繼續(xù)下降，地價繼續(xù)上升，房價上漲，成交增速下降。

對于下半年樓市調(diào)控的政策走向，楊紅旭認(rèn)為，目前的政策保持基本穩(wěn)定就可以，因?yàn)檫@些熱門城市目前有的是價格開始跌了，有的是成交量大幅下滑，未來半年，整個大趨勢都會震蕩下跌。這些熱門城市，主要包括一線城市、強(qiáng)二線城市和環(huán)都市圈地區(qū)。一方面，這些地區(qū)已經(jīng)“體力透支”，房價漲幅過大，一般漲幅超過80%，甚至200%，這在歷史上非常罕見，本身就有下滑的需要;另一方面，這些地區(qū)的政策嚴(yán)厲程度已經(jīng)達(dá)到歷史最嚴(yán)，不僅限購、限貸、限價，還有限商住、限離婚、限轉(zhuǎn)售等過去沒有使用過的手段。“只要假以時日，這些地方樓市都會自動降溫，所以政策沒必要加碼了。”他說。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，考慮到目前金融市場的緊縮仍在持續(xù)，短期政策應(yīng)以穩(wěn)為主，不宜變緊。考慮到一線城市換房需求仍然在觀望，政策更不宜放松。

而對于三四線城市的去庫存政策在下半年是否會發(fā)生變化，楊紅旭指出，三四線城市的庫存現(xiàn)在是分化的，一些城市已經(jīng)去到位了，一些城市還沒有真正去庫存，所以去庫存政策估計還會持續(xù)半年左右，也不用進(jìn)一步加碼刺激了，因?yàn)楝F(xiàn)在是輪動輪到了三四線城市，基本上大部分城市都會輪一遍，所以即使是不再進(jìn)一步加碼刺激，市場也會企穩(wěn)或反彈。