“限購(gòu)+限貸+限價(jià)”三重圍剿下，傳統(tǒng)“紅五月”四面楚歌，雖然五月首周取得開(kāi)門紅成交1055套，但是未能將神話延續(xù)，2017年五月每周成交量持續(xù)走低，1055套 →444套→359套→341套，5月份合計(jì)成交2313套，深圳樓市交出了一份虎頭蛇尾的答卷。

01 

新房均價(jià)八連跌至54512元/㎡

距“深八條”頒布已過(guò)8個(gè)月，政策持續(xù)收緊疊加房貸利率提高，從根源遏制了炒房行為。深圳新房均價(jià)已實(shí)現(xiàn)八連跌，55611元/㎡→54986元/㎡→54946元/㎡→54931元/㎡→54778元/㎡→54730元/㎡→54619元/㎡→54512元/㎡，從去年9月份的61600元/㎡來(lái)看，房?jī)r(jià)已下跌7088元/㎡。

寶安區(qū)改善型物業(yè)占比增加，拉動(dòng)均價(jià)回升17.7%，為54498元/㎡；剛需產(chǎn)品撐起龍崗樓市，均價(jià)上漲4.3%，為40292元/㎡。

南山區(qū)高端住宅成交量占比有所下降，全區(qū)均價(jià)在平價(jià)盤的拉動(dòng)下有所下滑，環(huán)比下跌13.6%，為97790元/㎡；前期供應(yīng)斷檔的福田區(qū)，本月在新盤瑧山府的帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度大增，均價(jià)為99299元/㎡。

羅湖區(qū)成交均價(jià)73748元/㎡，環(huán)比減少6.2%。鹽田區(qū)成交均價(jià)45043元/㎡，環(huán)比減少7.1%。

受去年10月頒布的“深八條”的影響，房?jī)r(jià)自2016年10月開(kāi)始出現(xiàn)“八連跌”，2017年5月成交均價(jià)54512元/㎡。

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高開(kāi)低走，5月成交2313套為2017年新高

今年五月成交量確實(shí)取得了開(kāi)門紅，第一周單周成交量突破一千套。然而傳統(tǒng)“紅五月”的習(xí)俗未能保持，第二周成交量腰斬，下滑至444套，后兩周成交量依舊低迷。造成這種局面，一方面是4月份的成交量小幅回暖釋放了部分剛需，另一方面，深圳各大銀行首套房利率優(yōu)惠正在不斷取消，購(gòu)房者買房壓力增大，使得原本就很脆弱的樓市，再一次陷入僵局。

五月是樓市傳統(tǒng)旺季，開(kāi)放商推盤熱情有所增加，看房客也有所增多，五月第一周全市就成交1055套，取得了開(kāi)門紅，盡管后期成交量減少，不過(guò)全市成交量仍創(chuàng)17年以來(lái)的新高，成交2313套新房住宅，環(huán)比增加17.0%，同比增加2.4%。

沉寂了數(shù)個(gè)月的福田區(qū)5月成交新房住宅28套，鹽田區(qū)成交2套。

寶安區(qū)成交797套新房住宅，環(huán)比減少0.6%，同比增加三成；成交面積77169平方米，環(huán)比增加11.6%，同比增加16.6%。金洪觀薈、華盛西薈城、鴻榮源壹成中心和壹方中心等是區(qū)域的成交主力。

龍崗區(qū)成交1254套新房住宅，環(huán)比增加29.3%，同比增加36.2%；成交面積114888平方米，環(huán)比增加35.9%，同比增加27.7%。布吉片區(qū)的花語(yǔ)馨、合正丹郡、和坪山片區(qū)的心海城是區(qū)域的成交主力。

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2313套的成交量  是歷年五月成交的低位數(shù)

數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來(lái)，市場(chǎng)表現(xiàn)較好的年份，紅五月成交量均超過(guò)4000套，比如2012年、2013年和2015年，其中2015年5月成交量高達(dá)6106套。市場(chǎng)表現(xiàn)一般的年份，五月成交量多在3000套之下，2017年五月2313套的成交量，略高于2016年同期，紅五月的表現(xiàn)確實(shí)差強(qiáng)人意。

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2房成交1233套 占總量的53%

2017年5月，深圳全市共成交2313套新房住宅，2房是成交主力，成交1233套，占總量的53%；其次是3房，成交603套，占總量的26%。

1房成交234套，占總量的一成；4房成交201套，占總量的9%。

四房以上成交12套；復(fù)式成交30套；其他戶型零成交。

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五月全市新房住宅預(yù)售量?jī)H為637套

2017年5月，深圳僅一個(gè)項(xiàng)目——東方盛世二期取得預(yù)售證，供應(yīng)量為637套，其中3房364套，占總量的57%；2房273套，占總量43%。

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90㎡以下小戶型成交均價(jià)44875元

數(shù)據(jù)顯示：2017年5月小戶型產(chǎn)品90㎡以下的戶型整體成交均價(jià)44875元；改善型產(chǎn)品90~144㎡戶型的整體成交均價(jià)48321元；大戶型產(chǎn)品144㎡以上的戶型整體成交均價(jià)90744元。

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五月二手房成交7280套

相比新房市場(chǎng)，二手樓市的市場(chǎng)表現(xiàn)要樂(lè)觀一些。2017年5月深圳成交7280套二手房，環(huán)比增加3.7%，同比增加35.2%；成交面積649264平方米，環(huán)比增加7.1%，同比增加38.4%。

福田區(qū)成交1358套二手房，環(huán)比減少3.6%，同比增加38.0%；成交面積143109平方米，環(huán)比增加23.9%，同比增加69.0%。

龍崗區(qū)成交1879套二手房，環(huán)比增加3.0%，同比增加52.4%；成交面積161241平方米，環(huán)比增加0.9%，同比增加36.8%。

結(jié)語(yǔ)：

紅五月泡湯并非意料之外，政策并無(wú)實(shí)際松動(dòng)，且北京樓市定向加息的信息已逐步傳遞到其他城市，目前深圳幾大銀行已收緊首套房貸利率優(yōu)惠。利率政策的收緊，讓原本有回暖跡象的深圳樓市，再次陷入迷茫的僵局，供需雙方重返觀望僵持態(tài)勢(shì)。

無(wú)論是限購(gòu)限價(jià)限貸“三限”政策，還是利率優(yōu)惠的取消，市場(chǎng)繼續(xù)在傳遞一個(gè)信號(hào)——中央一直在貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的原則。所有政策都在逼炒房客退場(chǎng)，把房子留給真正有需要的人。