炒房產(chǎn)生的一切問(wèn)題都源于金融杠桿的給予與緊縮。在投資客眼里，房子不僅是住，它還應(yīng)該是一個(gè)賺錢的工具，他們只是眼光比較超前一點(diǎn)而已。
和徐敬堯的第一次見面，是在羅湖區(qū)黃貝嶺一間中介店鋪前。他異常淡定地把鑰匙給了房產(chǎn)中介員，說(shuō)起了自己的要求：“這個(gè)三室一廳，你先幫我掛460萬(wàn)元，我心理最低價(jià)位是440萬(wàn)元，再低就繼續(xù)掛著。”充滿底氣的徐敬堯，手上還有7套房子，其中6套都是在2015年深圳房?jī)r(jià)剛剛起飛，還沒(méi)完全飛起的時(shí)候購(gòu)入。到今天他已經(jīng)賺了超過(guò)4000萬(wàn)元，當(dāng)初投入的成本僅為260萬(wàn)元。
當(dāng)徐敬堯看到央視財(cái)經(jīng)采訪的那個(gè)《深圳炒房客100萬(wàn)變成5000萬(wàn)只用兩年》的新聞時(shí)，只是感慨：“投資客重要的不是抓住時(shí)機(jī)，而是不要貪心，盤鋪得太大，又沒(méi)這個(gè)能力，很容易馬失前蹄。”深圳樓市經(jīng)過(guò)2015年的大漲后，房產(chǎn)的金融屬性越來(lái)越強(qiáng)，投資客們就像買股票一樣買房子。
260萬(wàn)元怎么生出4000萬(wàn)元？
今年才35歲的徐敬堯開始接觸炒房時(shí)，是3年前準(zhǔn)備買婚房。當(dāng)時(shí)他已經(jīng)是公司一個(gè)中層管理者。從小在深圳長(zhǎng)大的他，依靠家里支持，在2014年8月以260萬(wàn)元購(gòu)入了位于前海的一套66平方米的小兩房。
在2015年“3·30”新政后，深圳房?jī)r(jià)近乎失控，不到兩個(gè)月時(shí)間，部分熱點(diǎn)區(qū)域，比如前海、龍華、寶安中心等片區(qū)的房?jī)r(jià)飆升近40%。2014年深圳房地產(chǎn)投資增速為20.5%，而2015年一季度已經(jīng)增速接近30%。徐敬堯這套小兩房近乎翻倍，達(dá)到了400萬(wàn)元。
徐敬堯看到房?jī)r(jià)上漲速度超乎想象，當(dāng)機(jī)立斷出售房子套現(xiàn)，又和家里親戚再借了80萬(wàn)元，加入了炒房軍團(tuán)。徐敬堯選擇的卻是龍華區(qū)，2015年5月，龍華區(qū)多個(gè)新盤熱銷，甚至出現(xiàn)“日光盤”。不少龍華區(qū)新項(xiàng)目推出排隊(duì)購(gòu)房都是人山人海。徐敬堯還是選擇二手房，以2.9萬(wàn)元/平方米購(gòu)入兩套80平方米小戶型。雖然心有忐忑，但是徐敬堯相信龍華區(qū)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。
果不其然，龍華區(qū)新盤房?jī)r(jià)甚至超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，二手房?jī)r(jià)格也是水漲船高。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2014年雖然樓市低迷，“9·30”新政后龍華區(qū)市場(chǎng)開始復(fù)蘇，而10月龍華再出地王，為樓市添了一把火，當(dāng)年龍華區(qū)新房?jī)r(jià)格漲幅也超過(guò)全市漲幅為14%，達(dá)到了24613元/平方米。深圳2015年房?jī)r(jià)上漲了39%，這一情況下，龍華的增幅也十分明顯，新房增長(zhǎng)33%，二手房增長(zhǎng)32%。
徐敬堯一邊抓住了房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)，一邊利用房子抵押貸款再買房，先后在南山區(qū)、羅湖區(qū)、龍華區(qū)，乃至當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)還處洼地的龍崗區(qū)，又購(gòu)入了6套房。
對(duì)于如何操作這一切，徐敬堯?qū)χ袊?guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“投資客操作手法雖然多樣，但歸根結(jié)底還是和銀行貸款相關(guān)。對(duì)于資金鏈不緊張的業(yè)主，一般不會(huì)賣房，而是用房產(chǎn)抵押套現(xiàn)。像我就用‘紅本’做抵押貸款，雖然利率看起來(lái)比較高，為7.5%，對(duì)于我來(lái)說(shuō)是可以接受的范圍，把錢套出來(lái)除去借的成本，往往是夠下一套的首付款。重要的是，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房產(chǎn)仍然在我手中，可持有增值也可出租。如果房?jī)r(jià)不幸下跌，以現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格70%的評(píng)估價(jià)從銀行貸出的抵押貸款，也可以為我的固定收益和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。”
徐敬堯告訴記者，目前他手上有5套是全額還清，3套商品房總月供為7萬(wàn)元。徐敬堯表示還款壓力并不大，“我在南山區(qū)的房子租金較高，勉強(qiáng)可以抵去房貸。就我所知，大家對(duì)于深圳樓市的前景還是十分看好”。
資金從哪里來(lái)？
對(duì)于近日央視財(cái)經(jīng)曝光的一位深圳白領(lǐng)投資客2年用100萬(wàn)元炒到5000萬(wàn)元資產(chǎn)，他把父母名下的房子拿去做了轉(zhuǎn)按揭，親戚的指標(biāo)也都借來(lái)買房，2015年反復(fù)操作了17次，2016年操作了4次，現(xiàn)在背負(fù)著20萬(wàn)元月供房貸如坐針氈，不得不賣房套現(xiàn)。
徐敬堯表示：“只能說(shuō)他盤鋪得太大了，月供20萬(wàn)元，一般人很難吃得消，普遍都會(huì)控制負(fù)債率，不要超過(guò)60%。畢竟現(xiàn)在深圳樓市調(diào)控下，買家也是在觀望，如果急著出手，根本賣不出滿意的價(jià)錢。”
另一位投資客張超的看法一致，“為什么有不少投資客喜歡用加按揭的方法來(lái)套現(xiàn)，很簡(jiǎn)單，一套100萬(wàn)元的房子，按70%來(lái)貸款的話，能從銀行貸款70萬(wàn)元；如果日后這房子漲價(jià)到150萬(wàn)元，那么在銀行做加按揭可以貸到比70萬(wàn)元更多的貸款金額。這對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于放大杠桿增加炒房收益。”
何謂加按揭，如果是有抵押的房產(chǎn)或者正處于按揭狀態(tài)當(dāng)中，再對(duì)此房產(chǎn)進(jìn)行抵押，銀行不會(huì)允許。因此還可以用加按揭，通過(guò)“持證二次抵押”先將原來(lái)的貸款還清，然后將增值后的房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押可以獲得更多的貸款額度，多貸的錢就可以用于炒房。
目前深圳還有銀行能做加按揭，招商銀行最高額度是150萬(wàn)元，工商銀行最高額度是100萬(wàn)元，建設(shè)銀行最高額度則是300萬(wàn)元。值得注意的是，加按揭年利率大約在7.5%，遠(yuǎn)高于普通房貸利率，也高于部分消費(fèi)貸。因此，對(duì)于資金鏈緊張的人來(lái)說(shuō)，確實(shí)是有壓力。
央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款較前一年增長(zhǎng)了2.1倍，平均按揭成數(shù)高達(dá)6.5成，與最高貸款成數(shù)僅差5%，深圳人幾乎將杠桿用到了極致。
有銀行人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言：“房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)候，各種借貸不會(huì)有大問(wèn)題。但如果房?jī)r(jià)回調(diào)，低首付甚至零首付很容易引發(fā)斷供的危險(xiǎn)。借款人只有極力推高房?jī)r(jià)，才能從銀行獲得更多信貸資金，其實(shí)會(huì)導(dǎo)致樓市泡沫越來(lái)越大。”
深圳投資客知多少
配資炒房到底是一種怎么樣的狀態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪得知，深圳市場(chǎng)上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購(gòu)房者比例大概在5%~10%，其中“首付貸”又占了近一半的比例。據(jù)深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，按照其摸底排查的企業(yè)30家左右，所投放的“首付貸”存量規(guī)模大致在25億至30億元。
對(duì)于市場(chǎng)上流行的“首付貸”雖然解了購(gòu)房者的燃眉之急，卻也放大了資金風(fēng)險(xiǎn)，而且部分不滿足房貸標(biāo)準(zhǔn)的客戶，亦因?yàn)槭赘顿J的“幫助”順利過(guò)關(guān)，實(shí)則是變相的次級(jí)貸，對(duì)整個(gè)鏈條來(lái)講都是安全隱患。
“深圳房?jī)r(jià)暴漲便是加杠桿的結(jié)果，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)貸款的控制，警惕杠桿效應(yīng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，抑制投機(jī)炒房行為。目前深圳存在有投資者加杠桿貸款購(gòu)房的問(wèn)題，因此從金融杠桿配資業(yè)務(wù)領(lǐng)域入手是很精準(zhǔn)的房?jī)r(jià)調(diào)控辦法，這些辦法都是為了抑制過(guò)度投機(jī)。”深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會(huì)秘書長(zhǎng)陳藹貧表示。
然而，即便抑制了“首付貸”和各類眾籌業(yè)務(wù)，深圳人依舊可以利用銀行來(lái)杠桿買房。除了正規(guī)渠道的住房按揭，在流動(dòng)性寬松背景下，為控制不良貸款、提升利潤(rùn)業(yè)績(jī)，各銀行（特別是中小銀行）大力拓展以房屋抵押的消費(fèi)貸款和以個(gè)人銀行賬戶流水保障的信用貸款。
在“資產(chǎn)荒”背景下，股票不能快速獲利，高房?jī)r(jià)卻可以。隨著財(cái)富效應(yīng)的遞增，越來(lái)越多的買房者加入到投資客的隊(duì)伍中。改善型需求、剛性需求的購(gòu)房群體中也有人存在買房投資的動(dòng)機(jī)。深圳某市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年二手房投資客比例為23.7%，2015年上升至26.75%，2016年比例甚至高達(dá)29%。2016年深圳市按揭購(gòu)買二手房比例為91.5%，全市平均貸款成數(shù)為64%，平均月供是11933元，南山區(qū)月供最高接近2萬(wàn)元。
換句話說(shuō)，人人都有成為投資客的可能。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，“深圳近20年新增商品房的速度比北京、上?？?，是因?yàn)樯钲谛鲁鞘心贻p人口多，存量房在房改前比較少，都是近20年建造，正是房貸開始的時(shí)期。一旦年輕人多了后，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的傾向比老年人、中年人高。人們加杠桿買房不一定是為了投資，首次置業(yè)和改善置業(yè)較多。深圳短炒客較少，長(zhǎng)期投資較多，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人是長(zhǎng)期看好深圳市場(chǎng)。”
投資客買房這場(chǎng)戲在深圳樓市還將繼續(xù)上演，徐敬堯說(shuō)：“我們買房是為了資產(chǎn)保值，如果現(xiàn)在能有更好的投資渠道，我們也會(huì)選擇，只是當(dāng)下，深圳的房子更為值錢。”