為什么“住宅用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期”會引起國人的內(nèi)心恐慌，全國兩會之后，中央如此的高度重視，輿論不斷的熱議。老謝告訴你，這根本不涉及到房地產(chǎn)稅開征問題，同房地產(chǎn)稅沒有半毛錢關(guān)系。主要原因在于關(guān)系到每個國人的私有合法產(chǎn)權(quán)、房屋財產(chǎn)的安全保障、關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、關(guān)系到未來的土地出讓金與稅費是否補償。

老謝說個心里話，最為值得注意的背后關(guān)系到中國政府的公信力，關(guān)系到中國憲法、法律、法規(guī)的權(quán)威力，這就是為什么國人非要問清楚、弄明白的最主要根源。

住房70年產(chǎn)權(quán)屬誤讀，所謂商品房產(chǎn)權(quán)年限70年并不是房屋所有權(quán)年限，而是房屋所在國有土地的使用年限。只要房屋存在，還可以在屆滿前自動續(xù)期。一旦房屋倒塌，理想狀態(tài)是房屋壽命到了就推倒重建，對房屋產(chǎn)權(quán)進行重新登記，最大限度保障業(yè)主的利益。

國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

老謝認為，不要誤解誤讀總理對70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題的表態(tài)、說法，總理沒有明確說住宅土地使用權(quán)70年到期，究竟是免費自動續(xù)期還是有償續(xù)期、有償續(xù)期的標準與補償費用計算及土地出入金、稅費如何征收，期后的房子如何處理。究竟是不續(xù)期，政府收回，貨幣補償、還是政府統(tǒng)一安置分配，還是自己拆除重建，政府貨幣補償，都沒有講清楚。

最主要是70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期是免費還是有償，目前物權(quán)法、土地管理法、憲法都沒有明確的法律、政策規(guī)定，這才是最關(guān)鍵的問題。

老謝認為，按照總理對70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題表態(tài)，釋放出三個重大的信號。

其一是這是目前中央層面最權(quán)威的官方表態(tài)，意味著國家保護合法私有產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)的決心，具有一錘定音穩(wěn)定市場預(yù)期的意義。其二是表明住宅土地使用權(quán)70年到期后可以自動續(xù)期，不需要申請，沒有門檻限制條件，并且可以自主交易，不受續(xù)期的影響。其三是預(yù)示著《物權(quán)法》、《土地管理法》、《憲法》等相關(guān)產(chǎn)權(quán)、土地法律法規(guī)修改勢在必行、刻不容緩。

老謝認為，70年住宅用地使用權(quán)續(xù)期后，并不等于你居住的房屋永久免費，如果發(fā)生交易或流轉(zhuǎn)，或者是有償續(xù)期，肯定要補繳土地出讓金、稅費。房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅不同，這有本質(zhì)的差別。

實際上，70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期無關(guān)房地產(chǎn)稅開征，主要是房地產(chǎn)稅涉及到土地性質(zhì)，簡單說就是土地所有權(quán)為國家、集體，不是私人的，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記都非常難。土地性質(zhì)沒有改變，一旦開征房地產(chǎn)稅就涉及到重復(fù)征稅，因為土地批租制明確說70年土地使用權(quán)，不是土地所有權(quán)。

其一是根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但是，如何續(xù)期，是有償還是免費，上位法沒有作出具體規(guī)定，作為下位法的《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》也回避了。目前70年住宅用地的續(xù)期問題沒有解決，還有一些住宅用地是40年期限。比如，深圳和溫州。個別城市住宅用地期限是50年。

2016年對沸沸揚揚的溫州部分住宅土地使用權(quán)到期問題，國土部提出的解決意見是：不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)，但涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。毫無疑問，40年或50年住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題的最終解決，仍留給了《土地管理法》等法律的修改。

其二是2017年3月15日，國務(wù)院總理李克強在記者招待會上一錘定音：我也想問一下，諸多問題當中你講的這個問題是排在第幾位？（第一位）。中國有句古話：有恒產(chǎn)者有恒心。網(wǎng)民們實際上也是群眾，對70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題普遍關(guān)心可以理解。

國務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。當然，也可能有人說，你們只是說，有法律保障嗎？我在這里強調(diào)，國務(wù)院已經(jīng)責(zé)成相關(guān)部門就不動產(chǎn)保護相關(guān)法律抓緊研究提出議案。

按照總理的講話，沒有前置條件的續(xù)期，是不是無償續(xù)期？土地到期的續(xù)期，是有償還是無償，是有很大爭議的。比如全國人大代表、國土資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼今年兩會期間表示，“綜合考慮我國社會制度和發(fā)展實際，有償續(xù)期和無償續(xù)期各有利弊，但總體上有償續(xù)期顯著優(yōu)于無償續(xù)期。有償續(xù)期本質(zhì)上是對土地公有制的維護，有利于國有土地出讓市場良性運行，有利于化解貧富分化社會矛盾，維護社會公平正義。

全國人大代表、國土資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼今年兩會期間表示，在繳費方式上，可以設(shè)定一次性繳納土地出讓金和按年繳納租金兩種方式，由土地使用權(quán)人根據(jù)經(jīng)濟狀況自行選擇；繳費費率實行階梯式標準，基本需求低費率，改善性需求中費率，投資投機或奢華型需求高費率；具體繳費可以與房地產(chǎn)稅合并征繳，以‘潤物無聲’的方式實現(xiàn)續(xù)期制度平穩(wěn)落地。”

其三是2017年3月8日召開的“兩會部長通道”上，也有記者就產(chǎn)權(quán)問題提問國土資源部部長姜大明，對此姜大明回應(yīng)：“有恒產(chǎn)者有恒心”，“70年產(chǎn)權(quán)”到期將有明確法律規(guī)定，居民財產(chǎn)權(quán)會得到法律保護；過渡性解決方案已出，無需申請不用繳費。姜大明透露，國土部會同有關(guān)部門研究已經(jīng)形成了《土地管理法》修正案草案，經(jīng)批準后，將面向社會公開征求意見。預(yù)計今年將進入全國人大常委會立法程序。

按照《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度、依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》明確提出，研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期，這樣一個任務(wù)。為了貫徹中央意見的精神，同時解決在法律安排做出前一些少數(shù)地方遇到的住房土地使用權(quán)到期的問題。

我們住建部在去年年底提出了兩不一正常的過渡性的解決辦法。就是不需要提出續(xù)期申請，不需要交納相關(guān)費用，正常辦理交易和登記手續(xù)。那么這個決定公布后，得到了社會的積極評價和普遍的贊同。普遍的歡迎。那么對于70年到期的法律安排問題，我們正在深入調(diào)查研究，并將積極提出法律安排的有關(guān)建議。請大家放心，居民購買住房其財產(chǎn)權(quán)一定會受到法律的有效保障。

謝逸楓：著名經(jīng)濟學(xué)家、住建部咨詢專家、中國城市房地產(chǎn)研究院院長。