深圳去年樓市成交情況資料來(lái)源愛建證券研究所深圳：商品房成交套數(shù)深圳：商品房成交面積
經(jīng)過(guò)兩次政策調(diào)控，去年深圳樓市走出一波調(diào)整行情。據(jù)規(guī)土委和深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全年新建住宅成交40443套，成交價(jià)格穩(wěn)中一路震蕩走低，反映出調(diào)控政策已經(jīng)起到成效。從整體市場(chǎng)看，觀望氛圍較為濃厚，供需雙方均對(duì)后市看淡。
成交低迷觀望情緒濃厚
2016年先后出臺(tái)兩輪政策調(diào)控，市場(chǎng)降溫明顯，開發(fā)商信心不足，以致入市放緩，2016年新建住宅供應(yīng)降至歷史低位，僅有434萬(wàn)平方米，環(huán)比大降37%。
在低供應(yīng)、有效需求減少以及市場(chǎng)觀望情緒濃厚的綜合影響下，全年新建商品住宅成交面積降至417.9萬(wàn)平方米，同比下降37.2%，成交套數(shù)降至4萬(wàn)套，同比下降39.1%。
2016年的樓市可謂“一波三折”。開局延續(xù)了2015年的翹尾行情，1月為置業(yè)高峰期，供應(yīng)較多市場(chǎng)活躍，第一季度成交面積高達(dá)159萬(wàn)平方米。之后受“3·25”新政影響，市場(chǎng)熱度急速下降。4月成交量的腰斬嚴(yán)重打擊了開發(fā)商入市積極性，市場(chǎng)供求減少以致成交低迷，觀望情緒濃厚。臨近傳統(tǒng)周期“金九”市場(chǎng)才逐漸恢復(fù)回暖，供應(yīng)在9月達(dá)到今年的最高位為73萬(wàn)平方米。
在防風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿的政策主導(dǎo)下，10月4日堪稱史上最嚴(yán)政策“深八條”出臺(tái)，市場(chǎng)速凍，10月一手住宅出現(xiàn)歷史性的零批售，實(shí)際成交持續(xù)萎靡。10月由于出現(xiàn)集中網(wǎng)簽潮，備案成交量較高，政策的效果沒有實(shí)時(shí)凸顯。但是總體來(lái)看，政策調(diào)控最終影響了市場(chǎng)的成交熱度。
值得關(guān)注的是南山為今年成交量唯一增加的區(qū)域，而其他各區(qū)成交量均減少，與其本身近幾年的飛速發(fā)展有密不可分的關(guān)系。由于資源優(yōu)勢(shì)明顯，配套完善，并且以高品質(zhì)住宅為主，南山全年成交共91萬(wàn)平方米，較2015年增加11%。
一手房?jī)r(jià)一路震蕩走低
去年深圳房?jī)r(jià)整體走勢(shì)呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的態(tài)勢(shì)：上半年價(jià)格一路走高至6.2萬(wàn)元/平方米，隨后一路震蕩走低，三四季度出現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月價(jià)格下滑。全年均價(jià)為53455元/平方米。
值得注意的是，在“深八條”新政的影響下，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)9周穩(wěn)定在“5字頭”，反映出政策已見成效。
“從去年一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)就能看出來(lái)，深八條出臺(tái)后，房?jī)r(jià)漲勢(shì)戛然而止。應(yīng)該說(shuō)，此輪調(diào)控對(duì)于穩(wěn)定深圳房?jī)r(jià)水平，保障剛性需求，起到了關(guān)鍵作用。目前連續(xù)9周，深圳房?jī)r(jià)停留在‘5字頭’，反映市場(chǎng)對(duì)這個(gè)價(jià)格水平比較認(rèn)同。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁如是說(shuō)。
從安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，部分新盤出現(xiàn)一定幅度的讓價(jià)。如前海某上市公司的樓盤三期，去年12月新推單位的價(jià)格在4.6萬(wàn)元/平方米，較去年上半年的價(jià)格水平，有5%-8%的降幅；位于羅湖的一個(gè)新盤，新開盤價(jià)格為6萬(wàn)元/平方米，而且?guī)Ьb修，較周邊同等質(zhì)量的樓盤價(jià)格有一定幅度的讓利。
開盤銷售率降至三成
2016年深圳樓市政策頻出，全年新房訪客指數(shù)位于臨界值之下震蕩波動(dòng)。具體來(lái)看，2月和10月出現(xiàn)大波谷，中間幾月處于持續(xù)波動(dòng)狀態(tài)。
第一次波谷形成于春節(jié)銷售淡季訪客量大幅下滑，節(jié)后直線回升。直至“3·25新政”出臺(tái)后，市場(chǎng)有效需求減少，訪客量震蕩回落。
第二次波谷在10月“深八條”出臺(tái)后，政策通過(guò)供需兩側(cè)發(fā)力加大樓市收緊調(diào)控力度，并且此次政策伴隨嚴(yán)格市場(chǎng)稽查與整頓，部門項(xiàng)目關(guān)閉營(yíng)銷中心和樣板房進(jìn)行整頓，市場(chǎng)成交氛圍立刻趨冷，客戶入市積極性降低，等待價(jià)格進(jìn)一步下降。
新房市場(chǎng)受政策調(diào)控的直接影響，去年兩次政策調(diào)控造成開盤銷售率波動(dòng)較大，并且從政策的調(diào)控力度來(lái)看，10月“深八條”調(diào)控后市場(chǎng)急速降溫，四季度開盤銷售率僅在30%上下，銷售率下降幅度非常大。
深圳中原地產(chǎn)認(rèn)為，造成去化水平低迷的原因，一方面是因?yàn)?ldquo;深八條”升級(jí)限購(gòu)限貸，提高購(gòu)房門檻以致減少部分有效需求。另一方面，政策對(duì)于開發(fā)商拿地做了新規(guī)定，開發(fā)商同時(shí)面臨當(dāng)前的業(yè)績(jī)壓力和未來(lái)拿地成本上升的雙重壓力，定價(jià)比較堅(jiān)挺。最后市場(chǎng)稽查與整頓影響了成交氛圍，客戶開始離場(chǎng)觀望。