據(jù)深圳特區(qū)報(bào)消息，12月13日，通過(guò)深圳市房地產(chǎn)拍賣及掛牌網(wǎng)上交易系統(tǒng)，17個(gè)經(jīng)法院判定強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)通過(guò)網(wǎng)上交易，這是深圳首次通過(guò)網(wǎng)上拍賣法院強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)，最終共有10個(gè)標(biāo)的在網(wǎng)上拍賣成功。

　　深圳法院執(zhí)行房產(chǎn)網(wǎng)上拍賣

　　與此前現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)拍方式相比，網(wǎng)上競(jìng)拍方式擴(kuò)大了競(jìng)拍范圍，方便了競(jìng)拍者，競(jìng)拍人足不出戶，即可完成交易。深圳市房地產(chǎn)拍賣及掛牌網(wǎng)上交易系統(tǒng)的上線運(yùn)行，標(biāo)志著深圳的法院強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)拍賣進(jìn)入網(wǎng)上交易時(shí)代。

　　17宗交易有10個(gè)標(biāo)的成功拍賣，其中成交價(jià)最低的是羅湖瑞思大廈的公寓，均價(jià)2.5萬(wàn)/平。一般情況下，法拍房的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，加上不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，它越來(lái)越成為購(gòu)房者的關(guān)注焦點(diǎn)。

　在深圳土地房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)看到，本周五（16日）還有54宗房產(chǎn)要拍賣。羅湖、福田3.1萬(wàn)/平起拍，龍崗1.5萬(wàn)/平起拍。

　　購(gòu)買價(jià)格如此撩人的法拍房究竟是撿漏還是撿手雷？

　　購(gòu)買拍賣房靠譜嗎？

　　先科普兩個(gè)專業(yè)名詞~交吉/不交吉。

　　交吉：不但保證幫助過(guò)戶還負(fù)責(zé)空房交付。

　　不交吉：只管競(jìng)買人拍付清購(gòu)房款后，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，交房和其他糾紛，由競(jìng)買人自己處理。

　　現(xiàn)在的司法拍賣房，基本上是注明不交吉維持現(xiàn)狀的房產(chǎn)。這就需要競(jìng)買人在拍賣房產(chǎn)前對(duì)房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況做詳細(xì)全面地了解，前期的摸底工作要扎實(shí)，不然有可能撿漏拾到寶，也有可能撿到手雷。

　　律師：購(gòu)買拍賣房可能存在的六大雷區(qū)

　　據(jù)律師表示，購(gòu)買拍賣房可能存在六大風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、拍賣的房產(chǎn)上存在有長(zhǎng)期的租賃合同依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競(jìng)買人取得房屋所有權(quán)后，不能對(duì)抗租客的租賃權(quán)。租客的租賃權(quán)得到法律的保護(hù)，此時(shí)競(jìng)買人只有所有權(quán)，拿不到使用權(quán)。

　　2、房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭(zhēng)議。最大的殺手主要發(fā)生在夫妻雙方通過(guò)法院程序調(diào)解離婚，法院在調(diào)解書(shū)中確認(rèn)房產(chǎn)歸不是登記權(quán)利人的一方所有的情況。在法律上依據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)變更了權(quán)利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準(zhǔn)確地對(duì)外體現(xiàn)房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人。競(jìng)買人購(gòu)買這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調(diào)解書(shū)上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利，競(jìng)買人注定是竹籃打水一場(chǎng)空。

　　3、競(jìng)買人只能取得所有權(quán)不能取得占有使用權(quán)拍賣房里面實(shí)際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購(gòu)房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家，也會(huì)出現(xiàn)這種情況。

　　4、房屋存在違法建筑的問(wèn)題拍賣面積和實(shí)際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責(zé)任只能由購(gòu)買者承擔(dān)。通過(guò)拍賣得來(lái)的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，此時(shí)競(jìng)買人只能自己承擔(dān)這個(gè)不利的法律后果。

　5、原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設(shè)定的有居住權(quán)限有老年人、病人或未成年人長(zhǎng)期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，也是個(gè)麻煩事。這些人是原業(yè)主設(shè)定的實(shí)際居住權(quán)利，競(jìng)買人要想通過(guò)正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)存在困難。

　　6、不能正常解除抵押的情況解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權(quán)人和抵押權(quán)銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權(quán)，就存在麻煩。

　　法拍房受限購(gòu)政策影響嗎？

　　依據(jù)廣東省高院2013年12月27日《關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實(shí)住房限購(gòu)政策的意見(jiàn)》的規(guī)定，競(jìng)買人須具備深圳市的購(gòu)房資格，不然競(jìng)買成功后，沒(méi)有辦法正常的辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　拍賣房的費(fèi)用有哪些？

　　拍賣房的費(fèi)用主要有2%的拍賣傭金、3%的個(gè)稅、契稅和增值稅以及總價(jià)2%到3%的融資成本。根據(jù)拍賣公告，可能還要承擔(dān)原房主逾期滯交的物業(yè)費(fèi)以及所欠的水電費(fèi)等。

　　需要注意的是，這些稅費(fèi)是按照拍賣實(shí)際成交價(jià)繳納的，不是按照不動(dòng)產(chǎn)登記中心的核定評(píng)估價(jià)繳納。

　　拍賣房能辦理銀行按揭手續(xù)嗎？

　　拍賣房基本要求是一次性付款，沒(méi)有在要求的期限內(nèi)一次性支付，則繳納的保證金就要被扣減拍賣的費(fèi)用，下次拍賣成交價(jià)與本次成交價(jià)的價(jià)差等費(fèi)用。

　　有網(wǎng)友反映，中行、工行、建行現(xiàn)在可以辦理拍賣房按揭貸款?，F(xiàn)在也有操作辦理按揭貸款的代理公司，需要注意的是，這樣的模式隨時(shí)可能被監(jiān)管層叫停。

　　拍賣的房產(chǎn)如何定價(jià)？流拍后會(huì)如何處理？

　　通常情況下，第一次評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)差不多，此時(shí)拍賣基本會(huì)流拍。再次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的幅度不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。

　依據(jù)最高人民法院司法解釋規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以拍賣三次，第三次拍賣依然流拍的情況下，還應(yīng)當(dāng)在60天內(nèi)再進(jìn)行一次變賣，變賣由法院實(shí)施。

　　△最高人民法院《關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

　　按照法院要求一次性付款后，法院什么時(shí)候給《執(zhí)行裁決書(shū)》以及《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》等文件的問(wèn)題。這涉及到競(jìng)買人資金的占用時(shí)間問(wèn)題，晚給一天就要有一天的成本。這沒(méi)有法定的標(biāo)準(zhǔn)，有可能一周，有可能半年或更長(zhǎng)。

　　避雷三大技能get

　　1、現(xiàn)在市場(chǎng)上有專門處理拍賣房的公司，他們有專業(yè)的隊(duì)伍負(fù)責(zé)對(duì)房產(chǎn)做前期排查工作，負(fù)責(zé)了解業(yè)主對(duì)外負(fù)債的情況和房產(chǎn)實(shí)際占有人和業(yè)主的法律關(guān)系，業(yè)主的婚姻狀況等信息，然后收集匯總后。有專業(yè)律師把控風(fēng)險(xiǎn)，然后再?zèng)Q定是不是參與競(jìng)買。

　　2、在你購(gòu)買法院的拍賣房時(shí)，此時(shí)的法院和一般的賣家沒(méi)有什么不同，他就一賣房者的角色。不要把法院的司法拍賣和法律賦予法院的權(quán)力結(jié)合起來(lái)，法院司法拍賣房屋的拍賣行為只是房屋買賣合同的一種表現(xiàn)方式，只不過(guò)賣家此時(shí)是法院而已，有些現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題法院也解決不了的。

　　3、想要購(gòu)買司法拍賣房要多調(diào)查，多跑腿。盡量競(jìng)買自己熟悉的房子，這最安全。不能只是貪圖便宜，還要了解清楚房源有沒(méi)有還隱藏點(diǎn)什么。