“幸虧早買了一步啊，否則還真不知道怎么達(dá)到要求。”本周日，當(dāng)各家銀行嚴(yán)格審查房貸資料的消息鋪天蓋地傳遍整個(gè)深圳之時(shí)，剛剛裝修完自己首套房子的陳先生感慨一笑。
　　半年前，陳先生在羅湖區(qū)以200萬元的總價(jià)入手了人生中的第一套小戶型，“40平方米的房子，當(dāng)時(shí)首付三成總共付了60萬元，還需要再貸大概140萬元。我選擇了等額本金、20年還款的方式，月供在11500元左右，逐月遞減2 4塊多。”從事傳媒工作的陳先生如今回想起申請房貸時(shí)的各種“小動作”，仍然記憶猶深，“銀行要求月流水必須是房貸額度的兩倍以上，我月供11500元，相當(dāng)于半年以內(nèi)的月流水必須達(dá)到23000元以上?？墒俏疫_(dá)不到呀，中介胸有成竹地告訴我，可以做假流水和假收入證明。”
　　別無他法的陳先生在中介的游說下直接交了300塊手續(xù)費(fèi)，提供了單位名稱、身份證、一張沒有任何貸款記錄的銀行卡等資料。僅僅一天時(shí)間，中介就將全套流水與收入證明偽造完畢，“當(dāng)時(shí)銀行管得確實(shí)挺松的，一開始我也曾擔(dān)心過，沒想到很快通過了資金監(jiān)管，也順利審批放款。”陳先生說。
　　過去購房“潛規(guī)則”滿滿都是套路
　　在深圳，諸如陳先生此類，利用假流水、假收入來申請房貸的購房者，從來都不在少數(shù)。“購房做假流水，這我們都見怪不怪了。”某商業(yè)銀行深圳分行一名專門從事房貸業(yè)務(wù)的個(gè)貸人員如是說。本周三，南都記者以購房者身份走訪羅湖及福田區(qū)的多家中介，對方普遍表示，在此前深圳房價(jià)漲幅高昂的大背景下，大部分購房者的收入、流水都難以達(dá)到銀行的要求。
　　“去年以來，直到此次嚴(yán)查之前，我們店經(jīng)手的客戶基本有九成都是做假流水。”在羅湖黃貝嶺片區(qū)鳳凰路的一家中介門店里，有經(jīng)紀(jì)人透露。上述個(gè)貸人員告訴南都記者，“我們行之前為關(guān)外一個(gè)新盤駐場辦理按揭業(yè)務(wù)，400多筆房貸，大部分客戶的流水都比較差。”
　　不過，該個(gè)貸人員也坦言，各行審批細(xì)則各有不同，接受假流水的只是部分銀行。“而且如果利用假流水、假收入證明，以后被檢查出來，銀行有權(quán)要求客戶提前還貸。”
　　事實(shí)上，除了假流水、偽造收入證明之外，隨著深圳高房價(jià)的推動，用假離婚、做高貸、首付貸等“潛規(guī)則”來規(guī)避限購限貸，也是很多投資客或者換房客的慣用伎倆。
　　“我手上成交的多是豪宅，客戶很少會采用首付貸，但通過假合同做高貸款的現(xiàn)象則屢見不鮮。”一位資深中介人士為記者分析了做高貸的整個(gè)過程，銀行一般會以評估公司的評估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行放貸，但有部分評估公司會跟銀行或者中介聯(lián)手，故意上調(diào)銀行評估價(jià)以便購房者獲取高額度房貸。“當(dāng)然銀行一般都會有幾個(gè)評估公司作為參考，購房者一般支付貸款金額的3- 5個(gè)點(diǎn)作為評估公司的手續(xù)費(fèi)，就基本沒問題了。”
　　“其實(shí)，無論是流水、首付貸、還是做高貸，我們看這些都看太多了，只需一眼就基本能判斷這些資料是真是假。”上述某商業(yè)銀行深圳分行的個(gè)貸人員坦言，如果真的嚴(yán)格起來，一抓一個(gè)準(zhǔn)，但之前根本無法嚴(yán)格審查。
　　該個(gè)貸人員解釋，一方面，房貸是大部分銀行的主要業(yè)務(wù)，一旦嚴(yán)查，勢必會影響整體業(yè)務(wù)量。另一方面，銀行更關(guān)注客戶的還款意愿和還款能力。只要不存在騙貸的行為，客戶具備相應(yīng)的還款能力，對銀行來說不存在風(fēng)險(xiǎn)，那么哪怕不做假流水，銀行也會想方設(shè)法幫助客戶度過這一關(guān)。
　　現(xiàn)在一旦查出作假銀行即時(shí)拒貸
　　此前人民銀行深圳中心支行提供的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長2.1倍。其中，按揭平均成數(shù)在去年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于北上廣三市，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)。
　　另一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則表明，2015年深圳網(wǎng)貸平臺首付貸的成交額為2369萬元，但今年前兩個(gè)月一下子猛增至9832萬元。
　　也正因此，從3月份開始，針對“首付貸”、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險(xiǎn)等情況進(jìn)行摸底和排查、停止“眾籌炒房”業(yè)務(wù)等金融層面的調(diào)控信息就早已席卷了整個(gè)深圳地產(chǎn)和金融圈。如今，隨著“深八條”調(diào)控之風(fēng)的進(jìn)一步升級，繼10月12日央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理開會，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)之后，10月22日，銀監(jiān)會也首度對樓市發(fā)聲。日前有媒體報(bào)道，深圳各家銀行開始要求更加嚴(yán)格地審查房貸資料，審查的重點(diǎn)包括客戶收入、流水的真實(shí)性與額度、離婚證真實(shí)性、首付款來源等。
　　“目前銀行對首付來源確實(shí)查得比較緊，流水和收入證明等的查核也收緊了。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹稱。本周三南都記者暗訪上梅林、景田北等多家中介地鋪，其中大型連鎖中介門店也紛紛表示最近銀行查得嚴(yán)，不再提供假流水、假離婚證等服務(wù)。“一旦被查出作假，銀行會拒貸。”
　　影響最近申請房貸的購房者減少
　　近幾年，由于不良率相對較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，個(gè)人住房貸款正逐漸發(fā)展成銀行資產(chǎn)中的“安全島”。在9月出爐的中國各大上市銀行上半年業(yè)績報(bào)告中，18家上市銀行上半年凈利潤增速總體繼續(xù)呈放緩態(tài)勢。與之形成鮮明對比，上半年，這些上市銀行的個(gè)人住房貸款增量巨大，新增總量大約2萬億元。其中工、農(nóng)、中、建四大國有銀行上半年個(gè)人房貸的新增規(guī)模已達(dá)去年全年約八成。
　　而在深圳，不僅四大國有銀行和招商銀行一直將房貸列為重點(diǎn)業(yè)務(wù)，據(jù)了解，以往主要涉及企業(yè)經(jīng)營貸的平安銀行也在今年將重心轉(zhuǎn)向房貸，打算將不良貸款率拉低。
　　“一旦嚴(yán)格審查，勢必會影響到一大撥銀行，房貸業(yè)務(wù)量一定會減少。”何倩茹稱。
　　美聯(lián)物業(yè)深圳按揭部總監(jiān)王青補(bǔ)充分析，“3·25”樓市新政之后，深圳樓市的成交量已經(jīng)有一定的下滑。“深八條”的強(qiáng)力出擊致使這段時(shí)間樓市成交下調(diào)，房貸業(yè)務(wù)也相應(yīng)縮水，最近申請房貸的購房者就很少。
　　Q房網(wǎng)深圳某分行的一名經(jīng)理告訴記者，新政疊加上這次房貸嚴(yán)查，近期深圳樓市的成交量確實(shí)很差，很多中介人員不是轉(zhuǎn)行，就是回老家。“要不就是推臨深片區(qū)的房子。”
　　在深圳中原研究中心新近發(fā)布的10月月報(bào)中，全市整月無新盤批售，推售僅約11萬平方米，環(huán)比下跌77%。而反映市場實(shí)時(shí)情況的二手樣本樓盤均價(jià)為56790元/平，環(huán)比下降4.2%。
　　上述某商業(yè)銀行深圳分行的個(gè)貸人員在近期幫助客戶查詢時(shí)也發(fā)現(xiàn)，銀行評估價(jià)相比前幾個(gè)月下降了10%左右。“而且我駐場的那個(gè)新盤，最近幾乎沒有上門的訪客，市場上具備買房資格的人太少了。”
　　預(yù)測第四季度對房貸資料審批或最嚴(yán)
　　盡管信貸方面的監(jiān)管頻頻升級，盡管嚴(yán)格審查房貸已經(jīng)成為大勢所趨，但在本周的采訪中，依然有不少業(yè)界人士表示，目前仍然有“漏洞”可鉆。“如果誠心買房，還是可以做假，就是通過率沒那么高而已。”有經(jīng)紀(jì)人如是說。位于上梅林西橫街上一家小型中介公司的銷售經(jīng)理甚至透露，“深八條”出臺之后，由于銀行的貸款放不出去，最近有銀行主動找到中介表示提供返點(diǎn)。
　　一位要求匿名的銀行信貸人員向記者支招，相比假流水，資產(chǎn)證明的風(fēng)險(xiǎn)更小。如果收入證明或月流水達(dá)不到月供的兩倍，銀行也可以通過其他的資產(chǎn)證明，比如理財(cái)、存款證明、股票市值等方式對客戶進(jìn)行評估。“如果你現(xiàn)在有了買房的打算，也可以提前半年做準(zhǔn)備，每月以工資的名義固定往自己的銀行卡轉(zhuǎn)賬，增加流水。”
　　“無論如何，銀行也要‘吃飯’，如果這樣持續(xù)嚴(yán)查下去，就連銀行也會受不了。”上文中提到的資深中介人士判斷，當(dāng)這股樓市的調(diào)控之風(fēng)逐漸消散，這種房貸嚴(yán)查也會放松。
　　對此，何倩茹也給出了自己的觀點(diǎn)，“第四季度應(yīng)該是房貸資料審批最嚴(yán)的時(shí)間段。接下來是否放松還得看樓市的復(fù)蘇情況。如果在明年春節(jié)以后，或者兩會之前，深圳樓市恢復(fù)平穩(wěn)，那么銀行放貸的壓力也會減少。否則，銀行只能去開發(fā)其他的業(yè)務(wù)。”
　　●為了買套房那些曾經(jīng)猖獗的套路
　　假流水
　　去年11月，孫先生以160萬元的總價(jià)在羅湖區(qū)黃貝嶺購買了一套40平米的物業(yè)。三成首付，貸款112萬元，貸款期二十年，采取等額本金的方式，月供8000多元。
　　如果按照銀行的貸款條件，半年內(nèi)的月流水需為月供款的兩倍，即16000元以上。以孫先生的真實(shí)銀行流水，遠(yuǎn)未達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)。于是，中介建議他做假流水和收入證明。
　　中介告訴他，公司可以代為辦理，也可以自己去找相關(guān)公司，或者如果銀行有熟悉的客戶經(jīng)理，直接封紅包給對方。最終，孫先生選擇了中介代辦。
　　“中介問我要了一張沒有貸款記錄的銀行卡卡號和單位名稱，第二天我就拿到了假流水和收入證明，然后立即去銀行做了資金監(jiān)管，也是順利通過。我記得中介問我要了500元的辦理流水費(fèi)用。”孫先生說。
　　其實(shí)，像孫先生這樣通過假流水辦理貸款的并不在少數(shù)。近日，南都記者以購房者身份走訪多家中介，對方均表示，房價(jià)漲上來以后，大部分客戶的流水是達(dá)不到銀行要求的，假流水現(xiàn)象非常普遍。
　　“銀行負(fù)責(zé)貸款的人其實(shí)一眼就能看出是不是假流水，但一般是睜一只眼閉一只眼，基本上都能通過，即使第一次沒有通過，第二次再申請一次，一般也就過了，因?yàn)樵诜课葙I賣上，中介、銀行都在同一條利益鏈上。在嚴(yán)查之前，基本上八成以上客戶都是做的假流水，有幾個(gè)人賬面上能有那么高的流水呢?”鏈家地產(chǎn)羅湖區(qū)某門店中介人員表示。
　　昨日，南都記者暗訪上梅林、景田北等多家中介公司，大型連鎖中介均表示由于最近查得嚴(yán)，不再提供這類服務(wù)。不過，也有中介員工私下告訴南都記者，公司雖然規(guī)定不允許提供此類服務(wù)，但是，“如果誠心買，還是可以做，不過現(xiàn)在審查得比以前嚴(yán)格一些，通過率沒有以前那么高。”
　　而一些小型中介公司仍然可以代為辦理假流水等相關(guān)業(yè)務(wù)。位于上梅林西橫街上的一家小型中介公司經(jīng)理表示，自己在上周剛成功為一位客戶辦理了假流水，通過了銀行審批。“不過，現(xiàn)在各個(gè)銀行對貸款審查的要求不同，有的銀行相對嚴(yán)格一些，有的就寬松一些。”
　　上述店長表示，現(xiàn)在風(fēng)聲比較緊，如果不急著買的話，建議年后再看，“那會兒應(yīng)該會寬松一些，一年的年初是政策最寬松的時(shí)候。”
　　假離婚
　　去年下半年，住在上梅林的成先生想從當(dāng)時(shí)的兩房換成三房，中介建議他，為了防止房價(jià)跳漲，不能等賣了房子再看房，最好在賣出房子的同時(shí)趕緊買入。但這樣一來需要假離婚，于是他通過中介辦理了假離婚證。
　　“當(dāng)時(shí)，我先賣了舊房子，然后幾乎同時(shí)又買入了一套大的。等賣的房子過完戶后，我又趕緊給買的房子過了戶。我問過中介如果查出離婚證是假證怎么辦，中介說證件只給銀行看，不用拿到國土局。”成先生表示。
　　據(jù)了解，假離婚分為兩類，一類是像成先生那樣，做假離婚證，一類是為了獲得購房資格，購買完房產(chǎn)后再復(fù)婚。
　　中介介紹，做假離婚證的，主要是換房客。因?yàn)橘I房需要名額，將假離婚證交于銀行后，銀行認(rèn)為其具有了購房資格，便同意辦理貸款，等到貸款辦理完成，之前賣出的那套房子過完戶，再去國土局為新買的房子進(jìn)行過戶就可以了，而到了國土局，因?yàn)橐呀?jīng)具備了購房資格，便不需要離婚證了。
　　假離婚證其實(shí)只是交予銀行，用作批復(fù)貸款，并不會遞交到國土局。因?yàn)閲辆值碾娔X系統(tǒng)與民政局聯(lián)網(wǎng)，可以查詢到業(yè)主的真實(shí)婚姻狀態(tài)，因此假離婚證無法獲得通過。
　　“無論在嚴(yán)查前后，假離婚證都是無法通過國土局審驗(yàn)的。而換房客的假離婚證只是銀行用作貸款資格審驗(yàn)，并不會拿到國土局。算是鉆了政策空子。”梅林路某大型連鎖中介店員告訴南都記者。
　　該中介同時(shí)表示，今年之前，換房客多采取第一種方式。辦證公司都可以辦理假離婚證，客戶可以自己去找，許多中介公司也可以代為辦理，費(fèi)用一般在100元左右，兩天內(nèi)就可拿到假離婚證。
　　“特別是房價(jià)漲得快的時(shí)候，這種情況非常普遍。不過，雖然能夠比較順利地通過銀行審批，但是如果買賣時(shí)間掌握不好或出意外就很麻煩，因此產(chǎn)生的糾紛也比較多。10月新政后，這種情況已經(jīng)非常少了，因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)平穩(wěn)了，大家不再需要通過這種方式來換房。”
　　首付貸
　　今年3月，央行開始對首付貸進(jìn)行清理，近期，中國銀監(jiān)會明確提出“嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”，首付貸、抵押消費(fèi)貸產(chǎn)品全部被取消。
　　據(jù)了解，此前，根據(jù)用戶資質(zhì)不同，首付貸的貸款利率并不相同，一年期貸款利率多在6%-12%之間浮動。一般可提供最高達(dá)20%的首付貸款。以二套房首付五成標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，意味著購房者可以以三成首付買房。不過，有資深中介告訴南都記者，他之前給客戶辦理的類似首付貸的貸款產(chǎn)品，月利息高達(dá)2%，貸款期限也非常短，只有幾個(gè)月。
　　南都記者近日以購房者身份咨詢多家大型中介機(jī)構(gòu)，均表示不能辦理首付貸業(yè)務(wù)。不過，也有個(gè)別中小機(jī)構(gòu)中介人員表示，現(xiàn)在雖然查得嚴(yán)，但一樣可以私下操作。
　　位于下梅林的一家私人中介機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理表示，如果首付實(shí)在不夠，可以先做高貸，這樣可以減少首付。“做完高貸首付還不夠的話，再做首付貸。我們可以代辦，年利息為7 .7%，你看好房子后，先過來簽合同、交定金，之后我就去找貸款公司做首付貸，大約需要一個(gè)星期可以批下來。等首付貸辦理完后，就可以去銀行辦理貸款了。”
　　該客戶經(jīng)理表示，首付貸最長可以做到五年，辦理周期約為一周時(shí)間。客戶需要提供買賣合同和身份證件以及銀行流水證明。“辦首付貸是不會進(jìn)入個(gè)人征信系統(tǒng)的，不會影響你日后的貸款額度，這個(gè)可以放心。”
　　隨后，該客戶經(jīng)理算了一筆賬：以首付貸方式貸款50萬元，貸款期五年，月還款額約為1 .1萬元，其中本金9000元左右。“不過，貸款公司會根據(jù)你的真實(shí)流水以及目前已有的貸款情況來綜合評估你的個(gè)人還款能力，我不敢保證能批到50萬，但批個(gè)20萬應(yīng)該問題不大。”
　　不過，該客戶經(jīng)理也提醒，做首付貸，最好確保個(gè)人還款能力沒有問題，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)還款問題，將會面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)。