“挑高”、“錯(cuò)層”、“兩房變?nèi)?rdquo;……購(gòu)房時(shí)，許多市民會(huì)被“贈(zèng)送面積”吸引。然而，許多“贈(zèng)送面積”其實(shí)是違建，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

我市上年度國(guó)有土地使用權(quán)出讓審計(jì)結(jié)果近日公布，結(jié)果顯示，我市一些新建房地產(chǎn)項(xiàng)目存在利用“贈(zèng)送面積”或者“偷面積”進(jìn)行“加改擴(kuò)”的違建現(xiàn)象，不僅違反了城市規(guī)劃法規(guī)，還造成房?jī)r(jià)虛高。市審計(jì)局要求相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管，并推進(jìn)對(duì)違建案件處罰的執(zhí)行。

我市土地財(cái)政依賴度不高

去年，在土地供應(yīng)量變化不大的情況下，我市土地出讓收入達(dá)1081.72億元，大幅超去年年初計(jì)劃近五成。分析認(rèn)為，這與我市去年土地交易市場(chǎng)活躍，商住用地需求旺盛，土地成交有較高溢價(jià)直接相關(guān)。不過(guò)，按去年深圳公共財(cái)政收入7240億元計(jì)，我市土地財(cái)政占比不足15%，大幅低于北京、上海、廣州等地，土地財(cái)政依賴度不高。

本次審計(jì)結(jié)果表明，我市國(guó)有土地出讓收支管理總體規(guī)范，土地整備和城市更新有效拓展了我市發(fā)展空間，增強(qiáng)了城市發(fā)展?jié)摿?；查違力度加大，違法建筑新增勢(shì)頭得到控制。

樓盤(pán)“偷面積”扭曲房?jī)r(jià)

此次審計(jì)也審出了一些問(wèn)題。審計(jì)部門(mén)對(duì)已經(jīng)入住的部分樓盤(pán)實(shí)地觀察發(fā)現(xiàn)，一些新建房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)增加入戶花園、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)等方式，或利用六米層高以及建筑外層結(jié)構(gòu)連板等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，待規(guī)劃驗(yàn)收通過(guò)后再加建、改建、擴(kuò)建，擴(kuò)大建筑面積，某樓盤(pán)的部分戶型加建改建面積甚至已經(jīng)超過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收建筑面積的30%。

審計(jì)報(bào)告認(rèn)為，這種行為不僅違反了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，導(dǎo)致實(shí)際容積率超過(guò)批準(zhǔn)規(guī)劃，而且少繳了土地使用權(quán)出讓金。同時(shí)，因少計(jì)實(shí)際建筑面積而虛增了房屋單價(jià)。

律師表示，購(gòu)買(mǎi)“偷面積”的房產(chǎn)看似“占便宜”，其實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)。贈(zèng)送面積不能載入房產(chǎn)證，不享受產(chǎn)權(quán)待遇。這就意味著這個(gè)贈(zèng)送面積嚴(yán)格來(lái)說(shuō)就是違建面積，如果遇到維修、拆遷、出售、繼承、抵押等情況時(shí)或爭(zhēng)議糾紛的時(shí)候，購(gòu)房者就很難保護(hù)自己的權(quán)益。

對(duì)新建樓盤(pán)違建監(jiān)管待加強(qiáng)

數(shù)據(jù)顯示，2014年至2015年全市共發(fā)生違建產(chǎn)權(quán)鎖定998項(xiàng)，其中產(chǎn)權(quán)初始登記階段鎖定335項(xiàng)，占比較低。審計(jì)抽查發(fā)現(xiàn)，存在“加改擴(kuò)”現(xiàn)象的樓盤(pán)并未受到轄區(qū)查違部門(mén)的有效監(jiān)管，表明我市對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目違建監(jiān)管工作有待加強(qiáng)。

針對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，市審計(jì)局要求市規(guī)劃國(guó)土委加強(qiáng)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目“加改擴(kuò)”違法行為的監(jiān)管，建立、完善并有效落實(shí)相關(guān)管理制度，加強(qiáng)不同部門(mén)之間的協(xié)調(diào)，強(qiáng)化對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收后的監(jiān)督檢查，加大對(duì)“加改擴(kuò)”違建行為的處理處罰力度，有效制止違法建筑的產(chǎn)生。

超四成產(chǎn)業(yè)用地沒(méi)按時(shí)開(kāi)工

此次審計(jì)還發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地按時(shí)開(kāi)竣工比例偏低。審計(jì)部門(mén)對(duì)2011年、2012年通過(guò)招拍掛方式出讓的82宗產(chǎn)業(yè)用地開(kāi)竣工情況進(jìn)行調(diào)查，未按土地出讓合同約定時(shí)間開(kāi)工項(xiàng)目 35個(gè)，占43%；未按土地出讓合同約定時(shí)間竣工項(xiàng)目58個(gè)，占71%。一些項(xiàng)目延期超過(guò)3年。

審計(jì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于延期竣工項(xiàng)目，違約金占地價(jià)的比例僅為1.53%，處罰力度不足，違約成本低。對(duì)實(shí)際逾期2 年完成地上建筑物的項(xiàng)目，按照約定，應(yīng)無(wú)償收回土地使用權(quán)，沒(méi)收地上建筑物、附著物。但有關(guān)部門(mén)僅收取土地使用權(quán)出讓金的20％作為違約金，并未收回土地使用權(quán)。由于處罰力度明顯低于規(guī)定，不利于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目及時(shí)開(kāi)工、按時(shí)竣工。

審計(jì)報(bào)告要求有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)已出讓土地建設(shè)項(xiàng)目的管理，加大對(duì)延期開(kāi)工、竣工行為的處罰力度，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段推動(dòng)建設(shè)項(xiàng)目按期開(kāi)發(fā)投入使用。