“志在必得”的地王，提前準(zhǔn)備好的新聞稿，熟悉的中標(biāo)者，老搭檔卻換了，在龍光地產(chǎn)拿下深圳地王的背后，隱藏著一堆“秘密”。

  6月8日下午，12家房企爭搶位于深圳光明新區(qū)一宗“巨無霸”商住用地，最終龍光地產(chǎn)以140.6億元奪魁，樓面價(jià)約2.76萬元/平方米。這個(gè)總價(jià)也超越了美國地產(chǎn)巨頭兆華斯坦134億元在前海拿下的地塊，一舉成為深圳最新總價(jià)地王。

  龍光地產(chǎn)成立于1996年，早年在汕頭做城中村改造項(xiàng)目起家，2003年以2.86億元拿下深圳寶安中心區(qū)一宗地王，開啟全國擴(kuò)張序幕。2014年開始，這家公司強(qiáng)勢殺入深圳，席卷土地市場，可謂深圳地王“制造機(jī)”。

  2014年，龍光拿下龍華白石龍地王46.8億元，為當(dāng)年的龍華住宅地王；2015年9月，紅山商業(yè)地塊，總價(jià)高達(dá)112.5億元；12月底，坪山新區(qū)三宗商業(yè)地塊10.8億元。加上昨日的總價(jià)地王140.6億元，龍光近兩年合計(jì)拿地金額已高達(dá)310.7億元。

  然而，與之相對的卻是一個(gè)中小型開發(fā)商的“盤子”，龍光地產(chǎn)去年銷售額僅205億元；前年拿下白石龍地王之前，龍光在深圳僅有三個(gè)售罄項(xiàng)目：龍光·天悅龍庭、龍光·君悅龍庭及龍光·世紀(jì)大廈；同時(shí)，根據(jù)龍光地產(chǎn)最新港股價(jià)格，其總市值僅約150億港元。

  據(jù)界面新聞?dòng)浾哒{(diào)查，這家核心利潤不到20億元的公司之所以能撬動(dòng)數(shù)百億元土地，背后不僅有龍光集團(tuán)董事長、潮汕商人紀(jì)海鵬的運(yùn)作，更隱藏著一系列復(fù)雜的合作與融資安排。

  此次拿下深圳總價(jià)地王的是龍光地產(chǎn)子公司“深圳市凱豐實(shí)業(yè)有限公司”，該公司成立于4月15日，早前的股東自然人高華彬持股90%，紀(jì)錦坤持股10%；在拿地前不久，這家公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化——高華彬股份被稀釋至60%，新加入的股東深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司持股20%，浙銀鉅鑫（杭州）資本管理有限公司（下稱浙銀鉅鑫）持股10%。

  對于兩位自然人——高華彬與紀(jì)錦坤的身份，龍光方面并未給予證實(shí)。一位接近龍光地產(chǎn)的人士告訴界面新聞，此兩位并未在龍光集團(tuán)體系內(nèi)任職，“但他們應(yīng)該是紀(jì)海鵬的親戚。”

  而持股10%的新股東——浙銀鉅鑫極有可能是一個(gè)融資通道，該公司成立于2015年10月19日，主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為受托企業(yè)資產(chǎn)管理，投資管理，股權(quán)投資等。浙銀鉅鑫的大股東為浙江浙銀資本管理有限公司（下稱浙銀資本），持股51%、深圳市前海江楚源投資管理中心（有限合伙）持股17%、深圳市安海嘉吉金融控股有限公司持股8%等。

  在著名的“寶萬之爭”中，浙銀資本就曾被寶能系姚振華使用，設(shè)立資管計(jì)劃增持萬科股票。而在浙銀資本背后，浙商銀行的理財(cái)資金通過認(rèn)購五礦信托相關(guān)信托計(jì)劃的信托收益權(quán)，持有浙銀資本股權(quán)。

  財(cái)政部網(wǎng)站一篇名為《名股實(shí)債融資方式存在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起關(guān)注》的報(bào)道指出，這種“名股實(shí)債”的融資方式通過引進(jìn)各有關(guān)參與方，將債權(quán)包裝成股權(quán)，不僅規(guī)避了貸款規(guī)?？刂?，而且脫離資金使用監(jiān)控，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。從對資金流向的檢查情況看，對名股實(shí)債融資取得的資金，融資方及其子公司可以在其賬戶之間任意劃轉(zhuǎn)，用于補(bǔ)充融資方流動(dòng)資金或歸還其他銀行貸款，致使該類資金游離于資金用途監(jiān)管體系之外。

  在龍光此次的地王股權(quán)安排中，浙銀鉅鑫雖然表面上只占10%的股份，但其實(shí)際的資金量極有可能超過10%，資金背后真正的金主，也極難追蹤。

  以往，龍光拿地王的搭檔都是平安。龍光競得白石龍地王與紅山商業(yè)地塊時(shí)，項(xiàng)目子公司均是龍光地產(chǎn)占股51%，另外49%由深圳市平安大華匯通財(cái)富管理有限公司持有，后者隸屬于平安大華基金有限公司，往上追溯便是平安信托及平安保險(xiǎn)集團(tuán)。

  但在8日的地王大戰(zhàn)中，“龍光平安”搭檔卻不見蹤影，取而代之的是平安的獨(dú)自拼殺，不僅如此，這對老搭檔還上演了一幕“相互抬價(jià)”。

  在主持人宣布底價(jià)為54.12億元后，短短1分鐘內(nèi)，7家房企先后舉牌將價(jià)格推到110億元。隨后碧桂園、平安、華僑城繼續(xù)抬價(jià)，從歷時(shí)80分鐘共計(jì)139輪的報(bào)價(jià)情況來看，龍湖的報(bào)價(jià)上限是110億元，碧桂園在報(bào)價(jià)122億元后退出競爭，華僑城的報(bào)價(jià)上限是130億元。而龍光在報(bào)價(jià)到130億元后才加入到戰(zhàn)局之中，最終龍光與平安鏖戰(zhàn)50輪后分出勝負(fù)，把地價(jià)抬高至140.6億。

  可想而知，融資通道浙銀鉅鑫背后的金主，無疑給了紀(jì)海鵬極大的勇氣。這個(gè)潮汕商人似乎在兩年前就預(yù)見到了深圳樓市的前景，大舉押寶這里。

  上述接近龍光地產(chǎn)的知情人士告訴界面新聞，由于龍光地產(chǎn)近兩年在深圳的精準(zhǔn)節(jié)奏，很多資本方都在找龍光合作，融資成本也較低。同時(shí)，龍光地產(chǎn)在深圳還擁有眾多城市更新項(xiàng)目，“加上公開市場獲得的土地，龍光在深圳擁有真正的千億貨值”。龍光集團(tuán)公告顯示，截止到2015年末，龍光的土地儲(chǔ)備建筑面積高達(dá)1371萬平方米，平均儲(chǔ)備成本僅2410元/平方米，其中深圳區(qū)域的投資額超過70%。

  這家起源于廣東汕頭的房企，在2013年底以幾乎“賤賣”的方式搭上了港股末班車。當(dāng)時(shí)這家公司最大的賣點(diǎn)就是“低股價(jià) 低土地成本價(jià)”，其大量位于中國三線城市的土地平均成本約1001元/平方米，而最終的募資額度不足19億港元（約合15.65億元人民幣）。

  上市不足半年，這家公司就聲名鵲起。但原因卻不是公司業(yè)績?nèi)绾纬錾?，而是公司?chuàng)始人、最大股東紀(jì)海鵬之女，時(shí)年24歲的紀(jì)凱婷成了福布斯全球最年輕的富豪。

  出生于1990年的紀(jì)凱婷在2013年11月調(diào)任為龍光地產(chǎn)的非執(zhí)行董事。在這之前，紀(jì)海鵬已經(jīng)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到她名下。據(jù)稱紀(jì)凱婷通過多家公司和家族信托持有了龍光地產(chǎn)85%的股份，這些資產(chǎn)在2014年福布斯的評(píng)估中價(jià)值約80億元。外界甚至戲言，紀(jì)凱婷是可以與國民老公王思聰媲美的國民媳婦。

  與媒體對紀(jì)凱婷多正面報(bào)道不同，紀(jì)凱婷的父親，潮汕人紀(jì)海鵬則相當(dāng)?shù)驼{(diào)，網(wǎng)上鮮有他的照片。在香港一個(gè)“潮屬社團(tuán)”的聚會(huì)上，紀(jì)海鵬當(dāng)選香港潮屬社團(tuán)總會(huì)首席會(huì)長。