從普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)來(lái)看，近六年，北京、廣州累計(jì)漲幅近五成，深圳累計(jì)漲幅近六成，成都累計(jì)漲幅也超過(guò)五成。租金價(jià)格持續(xù)上漲，市場(chǎng)需求旺盛，給一線城市更多發(fā)展租賃市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

“去年在徐家匯看到一個(gè)公寓租金是4500元/月，到了今年就變成了5600元/月，對(duì)于我們租房者而言租房是剛需，但是目前合適的房間并不多。”畢業(yè)后就在上海工作的劉怡(化名)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

　　劉怡的經(jīng)歷并非個(gè)案。隨著一線城市房?jī)r(jià)的不斷上漲，租金價(jià)格也水漲船高。上海鏈家市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，隨著90后逐步進(jìn)入職場(chǎng)，對(duì)于租房環(huán)境的要求不斷提高，目前這類(lèi)公寓在上海并不多，因此出現(xiàn)供求不均衡狀況。

　　6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，從培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等六個(gè)方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體政策措施，其中，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房令人尤為關(guān)注。

　　多位分析人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者指出，《意見(jiàn)》將有力支撐租賃市場(chǎng)的建立與規(guī)范化發(fā)展，預(yù)計(jì)對(duì)租賃市場(chǎng)的企業(yè)的影響大于對(duì)個(gè)人的影響。

　　供需緊張

　　某研究院數(shù)據(jù)顯示，從普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)來(lái)看，近六年，北京、廣州累計(jì)漲幅近五成，深圳累計(jì)漲幅近六成，成都累計(jì)漲幅也超過(guò)五成。租金價(jià)格持續(xù)上漲，市場(chǎng)需求旺盛，給一線城市更多發(fā)展租賃市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

　　中信建投地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎認(rèn)為，中國(guó)住房制度構(gòu)成主要包括三個(gè)方面，交易市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)和住房保障市場(chǎng)。目前交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其租賃需求的住房供給只能通過(guò)二手房市場(chǎng)獲得，基本上不存在新房租賃市場(chǎng)，從而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)存在供需不匹配。

　　《意見(jiàn)》的提出給租賃市場(chǎng)更多的指向，讓更多的人受益。

　　黃海濱曾擔(dān)任星浩資本總裁一職，但去年他選擇離開(kāi)，創(chuàng)立了長(zhǎng)租公寓“灣流國(guó)際社區(qū)”。黃海濱認(rèn)為：“未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，買(mǎi)房越來(lái)越難，租房是一種常態(tài)。選擇做長(zhǎng)租公寓也是看到這個(gè)風(fēng)口，雖然目前國(guó)內(nèi)租金價(jià)格并不高，但是通過(guò)匹配一定的產(chǎn)品和服務(wù)，一定可以提高產(chǎn)品溢價(jià)。”

　　從去年開(kāi)始，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商和創(chuàng)業(yè)者加入到長(zhǎng)租公寓陣營(yíng)。

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，《意見(jiàn)》出臺(tái)這意味著租賃市場(chǎng)得到真正的政策支持，進(jìn)而有力支撐了中國(guó)繼土地市場(chǎng)、一手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)之后的第四級(jí)市場(chǎng)的建立。

　　相比買(mǎi)賣(mài)，住房租賃市場(chǎng)在中國(guó)是一個(gè)相對(duì)缺乏規(guī)范的領(lǐng)域。“居住者有其屋”的觀念，以及中國(guó)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資偏好，都使購(gòu)買(mǎi)成為住房消費(fèi)的主流。有媒體報(bào)道稱(chēng)，在全球各地首次購(gòu)房者平均年齡的調(diào)查中，中國(guó)北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首，而英國(guó)、美國(guó)人首次購(gòu)房的年齡在35歲，德國(guó)和日本是41歲左右。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，過(guò)去十年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格上漲速度過(guò)快，導(dǎo)致租買(mǎi)這個(gè)良性的循環(huán)不能建立。在他看來(lái)，相比買(mǎi)賣(mài)交易，租賃交易不涉及產(chǎn)權(quán)登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場(chǎng)和科學(xué)地分析市場(chǎng)，做出正確的決策。

　　張大偉指出，當(dāng)前一二線城市，租售比動(dòng)輒超過(guò)500:1，北京一套售價(jià)1000萬(wàn)元的高端住宅，出租價(jià)格多在2萬(wàn)元/月以?xún)?nèi)，剔除其中的物業(yè)取暖等收費(fèi)，年收益在15萬(wàn)元左右，出租后回本需要66年。

　　利好租賃企業(yè)

　　在租售比失衡的情況下，《意見(jiàn)》也明確了稅收優(yōu)惠，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。此外，《意見(jiàn)》還提到，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

　　張大偉指出，實(shí)際租賃市場(chǎng)交易過(guò)程中，租賃行為不需要官方確權(quán)，選擇交稅的比例很低，政策短期內(nèi)難以對(duì)個(gè)人房屋租賃產(chǎn)生顯著影響。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，相對(duì)于個(gè)人，受到政策鼓勵(lì)更大的可能是企業(yè)，企業(yè)拿到商業(yè)用地或者公建用地之后，如果用于租賃，就可以按照民用水電氣去收取，這樣可以調(diào)整前期一些地塊規(guī)劃不合理的情況，也令這部分商業(yè)和公建土地庫(kù)存得到去化。

　　商業(yè)用房改為租賃之后，當(dāng)前由于二手房成交量過(guò)高導(dǎo)致租賃房源減少的現(xiàn)象會(huì)得到緩解。同時(shí)鼓勵(lì)剛需形成梯級(jí)消費(fèi)，不要一進(jìn)入社會(huì)就要買(mǎi)房，而是鼓勵(lì)租房。

　　值得留意的是，《意見(jiàn)》提及金融支持時(shí)，明確提到支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并提到了“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”。在海外成熟市場(chǎng)中，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓、酒店等物業(yè)加以運(yùn)營(yíng)，并打包成REITs上市然后退出，是很多房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的重要盈利模式。但在國(guó)內(nèi)，受稅收、投資門(mén)檻及回報(bào)等因素限制，還沒(méi)有真正意義上的REITs產(chǎn)品，一些房企和金融機(jī)構(gòu)探索了一些“類(lèi)REITs”產(chǎn)品。

　　對(duì)此，一上市房企董事長(zhǎng)曾對(duì)本報(bào)記者表示，如今中心城市政府出讓的地塊有很多混合用地，住宅型房企也不能回避商業(yè)開(kāi)發(fā)，但REITs卻一直存在法律壁壘，資金壓力得不到緩解，就會(huì)很大程度上制約企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

　　針對(duì)REITs在國(guó)內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀，第一太平戴維斯北京研究與顧問(wèn)咨詢(xún)部董事王瓊曾分析，雖然中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始零散地做一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的打包上市，但政策限制及交易平臺(tái)的缺失對(duì)于房地產(chǎn)金融化依然造成一些阻礙。與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資產(chǎn)規(guī)模，也可能限制其資產(chǎn)證券化的進(jìn)展。