現(xiàn)在房地產投資需求很大，也有很多人在做這方面的研究，今天主要從金融的角度分析一下房地產和一些經濟現(xiàn)象?？傮w來說，現(xiàn)在經濟狀況不好，也擔心通脹，但是房地產業(yè)發(fā)展很好，可以說這是中國特有的現(xiàn)象。因為經濟不景氣，各個國家都不愿意進行結構改革，以寬松貨幣政策為手段，競相貶值，給自己的經濟打氣。那么，究竟如何來看中國經濟的未來趨勢，會否出現(xiàn)通脹，房地產投資的風險多大呢？

一．當前宏觀經濟該如何看

宏觀經濟分析需要抓住三個“三駕馬車”：第一個是眾人皆知的經濟增長依靠投資、消費和凈出口這三駕馬車；這三駕馬車中，2016年的出口仍然負增長，不指望它有多少貢獻，順差會擴大，但這屬于全球經濟衰退下的擴大。

第二個是投資（固定資產投資）這駕馬車再分出三駕馬車，制造業(yè)、房地產和基礎設施投資，中國經濟目前還是主要依靠投資拉動，不是創(chuàng)新驅動（可以量化）的，因為儲蓄率高，投資占比高。房地產開發(fā)投資增速從2010年的33%下降到1%，今后肯定會出現(xiàn)負增長?；A設施投資是調節(jié)投資增速的有效方式，屬于逆周期政策，但不是長期有效的方式，因為它往往會增加負債，不會帶來多少現(xiàn)金流的回報。

第三個是與潛在經濟增長率相關的生產要素的三駕馬車，勞動、資金和技術進步，這也是供給側結構性改革的主要內容，因為生產要素出現(xiàn)了結構性問題，供給不能滿足不斷升級的消費需求，需要改善供給，淘汰不必要的供給。中國當今顯現(xiàn)的問題是，產能過剩、企業(yè)債務增加、國企與銀行的緊密合作模式不是共贏，可能有雙輸的風險。因此，必須去產能、去庫存、去杠桿，淘汰僵死企業(yè)，減少無效投資，避免金融風險，從而提高全要素勞動生產率，提高潛在經濟增速。

美國在次貸危機之后，推出QE1、QE2、QE3，實際上主要是把錢給了企業(yè)，希望企業(yè)擴大投資來拉動經濟，這對富人有利，對中低收入階層不太有利，導致目前中低收入階層的收入水平還是低于次貸之前，從而觸發(fā)了美國底層群體的不滿，出現(xiàn)了占領華爾街的事件，這值得我們借鑒。

因此，解決中國經濟的問題，始終存在兩個難點，一是如何認識，有道是“橫看成嶺側成峰”，看對了、看準了，提出合理解決方案，則可以讓大家的預期轉向樂觀，股市漲跌很大程度上就是因為有預期。二是如何正確的政策目標落實，落實不到位，一切就成為空談。政策目標的完成率，取決于難度系數、執(zhí)行能力和獎懲機制。

二.人口紅利支持了2010年之前的房價上漲

最初房價上漲主要是人口現(xiàn)象，后期房價上漲主要應該體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象。

人口現(xiàn)象對房價的作用與對經濟增長的作用其實是一樣的，中國經濟從80年代改革到現(xiàn)在為止已有36年了。80年代初，中國經濟處在資金短缺的背景下，所以中國需要引進外資。引進外資之后，利用廉價的勞動力。這些廉價勞動力對吸引外資非常有優(yōu)勢，就像我們目前產業(yè)向印尼，印度越南轉移一樣。當勞動力充裕、價格便宜的時候，就會吸引更多的資金來投資，這就是經濟增長表現(xiàn)為人口現(xiàn)象。中國之所以具有這樣大的人口紅利，就是因為在六七十年代，中國人口出生率比較高，當這些人成為勞動力人口時，也就是1980-2010這30年，給中國經濟增長作了很大貢獻。所以說中國經濟增長，從某種意義上來講，改革開放第一個30年就是人口現(xiàn)象。

人口結構和流向什么時候出現(xiàn)變化？是在2011年。2010年之前，我國農業(yè)人口向城市轉移的數量還在不斷繼續(xù)的增加，增加到2010年時是達到了峰值，當年有1200萬的農業(yè)人口成為進城農民工。2011年之后轉移人口的數量就逐步開始下降，2011年大概降至1000萬，2012年是800萬，2013年是600萬，2014年大概500萬，到2015年呢？外出農民工數量只增加了63萬，但流動人口已經負增長了。這也就意味著2010年之后，以農業(yè)轉移人口特征的城市化進程基本上是已到后期，接下來我們的城鎮(zhèn)化就是農民工的市民化的過程。城市化率按我的計算口徑，目前已經超過60%。

另一方面，中國勞動年齡人口數量在2010年也達到一個峰值。2010年16歲到64歲這一勞動年齡段人口達到一個峰值。這就意味著我們經濟增速要下行，因為勞動力人口數量開始下降，另外一方面就是農業(yè)轉移人口數量也在下降。這兩個事件都發(fā)生在2010年。還有一個數據也比較有意思。我們的房地產投資增速也是在2010年達到峰值，大概增速是33%，隨之而來的是2011年GDP增速開始回落，一直回落到現(xiàn)在。看到這幾個數據。我基本上就是把房地產走勢分為兩個階段，一個是2010年之前，再一個就是2010年以后。在2010年之前，房地產是一個人口現(xiàn)象，因為一個是勞動年齡人口數量在不斷增加，我們享受人口紅利，中國經濟及制造業(yè)也由此保持高增長；當人口紅利結束之后，經濟需要穩(wěn)增長，就需要投入更多的資金，因為人口紅利消耗差不多了，那就是貨幣現(xiàn)象。

有一個概念叫人均GDP，中國為了追求區(qū)域間均衡發(fā)展，政府引導大量資金往中西部地區(qū)投資。但是中西部地區(qū)流動之后并沒有顯著改善中西部地區(qū)經濟發(fā)展狀況，故從人均GDP來看，地區(qū)之間差距比較大。但是在發(fā)達國家一個地區(qū)GDP可以是另外一個地區(qū)GDP十倍二十倍，但是他們人均GDP基本上是差不多的，因為人口流動是沒有限制、沒有戶籍制度、公共福利制度都是一樣的。這就是中國跟發(fā)達國家很大區(qū)別地方。

所以，人口還是會流向資源稟賦相對多的地方。如高收入階層積聚之后也會給體力勞動者提供很多就業(yè)機會。這就可以解釋為什么像上海深圳北京保姆價格漲幅是非常大。這個價格就是由富人財富規(guī)模所決定的。這就是我講的為什么中國房價從2011年之后上漲就是貨幣現(xiàn)象的原因。這個貨幣現(xiàn)象，除了與這些年來為了實現(xiàn)穩(wěn)增長的目標有主要關系之外，又是跟中國人對財富的追求偏執(zhí)度很高有關，這是非體制性因素。

中國富人階層中，至少超過50%居住在北京、上海、深圳這三個城市。為什么居住在這三個城市？跟投資機會、經濟發(fā)達程度和社會福利體制有關。我們的社會福利基本上很難做到均等化，在深圳北京上海有更多的高校、醫(yī)療、和基礎教育條件，這些優(yōu)勢使得大城市的人口不斷集聚。比較一下發(fā)達國家，雖然他們地區(qū)之間產業(yè)發(fā)展水平有很大差別，但是有一點是比較好，就是公共服務均等化。所以即便人們住在中小城市也可以享受到大城市相似公共服務。

認清未來的人口流向，對于判斷房價漲跌還是很有參考價值的。如杭州的外來人口不算多，導致杭州的房價比一線城市要低，但最近杭州房價也漲了不少，與杭州的信息經濟成功發(fā)展有關，從而吸引了IT人才流入。天津的房價在直轄市中也是偏低的，雖然人均GDP很高，但是人均收入不高，說明對傳統(tǒng)產業(yè)的依賴度較高，轉型沒有成功，這可以從當地股票市場交易量和網絡消費數據就可以看出來。

三．房價已經成為貨幣現(xiàn)象                          

生產要素主要是三個：勞動力、資金、技術進步。過去對經濟拉動所做的貢獻主要靠勞動力這一要素，如今，勞動力這一生產要素的優(yōu)勢在減弱。30多年高增長之后，中國也積累大量資金。長期外貿順差、大量外資流入以及在人民幣升值預期下熱錢流入使得中國資金已經比較充裕。所以2011年之后，中國生產要素當中資金起到比較大的作用。當然之前資金也同樣起到了重要作用，只不過相比勞動力來講，資金的優(yōu)勢相對小一些。

過去25年，中國的M2增速大概每年平均增長20%左右，這在經濟規(guī)模小時影響不是很大。當經濟規(guī)模達到一定水平時，比如我們現(xiàn)在成為全球GDP第二大國時，在此情況下M2增速還維持如此高的水平，顯然對房價產生比較大影響。M2高增長不僅對房價產生影響，對其它資產價格同樣也產生很大影響。所以，研究貨幣現(xiàn)象還是很有意義的。

總之，關于房價什么地方高、什么地方低，什么時候漲、什么時候跌，首先是一個人口現(xiàn)象，這與人口年齡結構和人口流動都密切相關；其次，這是一個貨幣現(xiàn)象，貨幣集聚的地方房價高。但是我們不能一味認為一線城市的房價會居高不下，它實際上也存在一個調整的過程，資本市場存在周期。美國經濟的復蘇是在去杠桿的基礎上降低杠桿率，中國經濟的量化寬松是在沒有去杠桿條件下推行的，直接在杠桿的基礎上加杠桿，泡沫的基礎上加泡沫，這存在著很大的風險，好在我們是社會主義市場經濟，可以用很多手段來避免危機的發(fā)生，與資本主義經濟有著本質的不同。不過，需要考慮的問題是，如何解決投資效益，如何面對資產價格的扭曲，如何應對債務和杠桿。

四.今后該如何避免房價大跌

大家都熟悉“通脹是一種貨幣現(xiàn)象”這句弗里德曼的名言。其實，任何資產價格偏離了基本面，都可以成為一種貨幣現(xiàn)象。2015年上半年A股出現(xiàn)了一輪沒有業(yè)績支撐的暴漲，是一種貨幣現(xiàn)象，而全球某些大宗商品價格的暴跌，是經濟脫實向虛的表現(xiàn)，資金流向金融領域，也是一種貨幣現(xiàn)象。

中國的房地產市場已持續(xù)了16年的繁榮，但也是從全面繁榮過渡到局部繁榮，從人口推動到資金推動，從大漲到小漲再到有漲有跌，今后必然會有滯漲和普跌的過程。世界上沒有一個只漲不跌的房市，關鍵是何時開始下跌。過去那么多年里，凡是預測房價普跌都屬于誤判，所謂的空置率、房價收入比或房價租金比、人均住房面積、房價總市值占GDP比重等諸多指標，都不能成為判斷房價何時見頂的有效依據。但隨著時間的推移，房價出現(xiàn)普跌的概率也在越來越大。既然房價已經成為貨幣現(xiàn)象，而貨幣的流動性要遠遠高于人口的流動性，貨幣說走就走，是很難控制得住的。

對房價構成利好的因素，首先是居民的按揭貸款余額占住房總市值的比重大約只有10%，是目前美國該指標的四分之一，即居民沒有被動賣房壓力。其次，地方政府通過這些年的借新還舊，償債壓力減小。第三是一線城市還處在限購狀態(tài)。

對房價的不利因素是部分開發(fā)商的流動性壓力，因為房地產開發(fā)貸要占到銀行貸款余額的10%以上，資金鏈的問題會危及銀行。另一個不利因素則是持有房產群體的一致性行為，就像去年6月份的股市大跌一樣，容易發(fā)生踩踏事件。人口老齡化背景下，投資者更傾向于持有金融類資產。且中國投資性購房比重過大，在房價租金比不高的背景下，大家都在追求價差收益，這與股市的投資行為異曲同工，差異只是投資周期的長短。

目前國內房地產行業(yè)的最大壓力是庫存過大，主要還是集中在二、三、四線城市，因此，今后房地產投資負增長是大概率，關鍵是如何去庫存，同時還要避免房價出現(xiàn)大跌，因為房價大跌基本上就等同于金融危機。如果只是簡單地為了去庫存而鼓勵農民工舉債買房，則實際上是用一個問題去掩蓋另一個問題。

根據國家統(tǒng)計局的數據，中國農民工在城鎮(zhèn)的自購房占比只占農民工總數的1%，這也說明當今的房價水平并不是中低收入群體可以接受的。為何三、四線城市的房價下跌，拋開供求關系因素不談，就業(yè)機會與公共服務是否能滿足人們需求是關鍵，如果沒有就業(yè)機會，那么，舉債買房靠什么還？或者公共服務匱乏，則居住環(huán)境不好，大家還是不愿買房。

因此，要更多地去順應市場發(fā)展趨勢，中國目前一線城市的產業(yè)集中度況且還不夠，三、四線城市的產業(yè)優(yōu)勝劣汰過程遠遠沒有結束，如果一味采取政府補貼、銀行貸款等舉措鼓勵農民工在未來可能成為鬼城的地方買房，還不如把這些錢用于全社會福利水平的改善，用于公共服務均等化的支出。否則，讓市場在資源配置中起決定性作用就會成為一句空話。我覺得，中國的二線城市吸引人口流入的空間或許更大些，人口的集中度會由于公共服務的改善而提高。當然，這不能一概而論，需要按市場原則來予以政策配套。

在PPI已經接近于連續(xù)四年為負的情況下，迫切要做的事情，應該不是供給側，而是需求側，因為前者是長期要做的慢活，后者是為了避免風險發(fā)生的急事。而要刺激需求，不能讓農民工加杠桿來增加需求，而是應該擴大政府支出用于民生，提高中低收入群體的收入和福利水平，縮小貧富差距，即政府加杠桿，讓政府出錢買房作為低收入群體的廉租房。如果有可能的話，那就是想辦法讓富人加杠桿，增加對國內的投資，而非讓他們海外投資。