3月25日,房價暴漲中的深圳終于迎來調控新政。新政要求非深圳戶籍購房社保由1年改為3年,二套房首付提高至4成。深圳新政與上海相比較為寬松,業(yè)界人士對新政能否遏制漲勢洶洶的深圳樓市持懷疑態(tài)度。

  每一次的樓市調控都伴隨著一系列影響,深圳樓市不可避免地迎來了一段調整期。

  上漲動力不足

  據《每日經濟新聞》記者了解,新政后深圳樓市量價齊跌。3月27日成交僅42套,3月29日成交106套,成交量呈現不穩(wěn)定狀態(tài)。其中龍崗、南山以及寶安區(qū)域為樓市成交的主要區(qū)域,其中龍崗占據總體成交的半壁江山。

  深圳中原研究中心王飛認為,目前成交數據不能準確反映新政后的真實市場,市場成交與數據之間存在時間差。新政提高了一部分群體的購房門檻,加上新政對樓市的影響暫時不確定,購房者夾雜著恐慌和觀望等多重情緒,成交隨之起伏不定。

  由于新政提高了深圳購房門檻,導致購房需求擠出到周邊城市,東莞、惠州樓市升溫。樓市調控的真正目的凸顯出來了。樓市分化嚴重,一線城市樓市火爆,三四線城市庫存高企,去庫存成為樓市主要任務。

  據中原地產新房到訪統(tǒng)計顯示,從2月底開始,深圳新房訪客出現下滑態(tài)勢,新政后下滑幅度明顯增大。二手房方面,從3月中開始客戶到訪量出現下滑,新政后下跌幅度達13%,降幅驚人,二手房報價指數從2月底開始連續(xù)下滑16%。

  據了解,3月份深圳樓市成交逐漸下滑,樓市上漲動力略顯不足。2月29日到3月6日成交1772套,環(huán)比上一周的3163套大降44%,而到3月第三周成交僅為901套。二手房市場,不少地區(qū)業(yè)主報價出現下降。

  市場調整周期有多長?

  調控的靴子落地,對于深圳樓市的意義不言而喻。中原研究中心認為,深圳將迎來長達6個月的樓市調控期。

  第一階段為新政出臺后近1個月內,表現為樓市成交下降,價格將維持穩(wěn)定,局部區(qū)域價格或微降。成交下降主要因為購房門檻的提高、市場的觀望情緒加重、新政擠出效應帶動周邊城市成交上漲。

  從報價來看,房源較多的南山、龍崗等區(qū)域放盤價格指數出現下跌,王飛認為這些區(qū)域由于客戶的選擇空間擴大,選擇面廣,存在價格微跌的可能性。

  第一階段過后,將迎來長達2~3個月樓市成交的萎縮期,價格開始出現微跌。在經歷第一階段成交量的下跌之后,價格上漲動力不足,實際成交價格出現下跌。王飛進一步補充,深圳房價不存在太大的下調空間,具體情況需要根據客戶觀望時長而定。

  等到價格調整到一定階段,將迎來第三階段的成交量回升。按照以往經驗,樓市調控的每一個階段都不會持續(xù)太長的時間。

  通過觀察發(fā)現,在樓市調控期,不同階段主要表現為成交量的不同,價格出現微跌,穩(wěn)定是常態(tài)。李克強總理在參加博鰲論壇時表示,繼續(xù)保持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展,避免房地產市場出現大的波動。語言簡練,但是重點突出,未來樓市以維“穩(wěn)”為主。

  政府調控樓市的目的就是為了避免樓市出現暴漲暴跌,穩(wěn)定是第一要務?？梢灶A見,深圳樓價出現暴跌的可能性幾近為零。

  龍崗受影響最大?

  關于新政對于不同市場需求的影響,王飛認為短期內投資客的影響較大,由于入市門檻較高,二套房以及非深圳戶籍人員買房需求受到抑制,但整體而言影響不會太大。市場的觀望態(tài)度會對樓市帶來最主要和直接的影響。

  據美聯物業(yè)數據顯示,截至3月29日,深圳全市住宅庫存為32482套,較2015年底減少5084套,按照這一消化速度,深圳整體庫存壓力小。也存在個別區(qū)域庫存較高的情況,2015年底龍崗庫存為11415套,截至2016年3月29日增加至12737套,占據全市庫存的四成。

  數據顯示,2015年龍崗樓市表現亮眼,成交29753套,占全市成交量的45%,為各區(qū)最高。成交均價為24769元/平,同比上漲31.9%,幾乎消滅“一字頭”,“二字頭”樓盤也慢慢減少。而龍崗也為新增供應大戶,主打剛需戶型的龍崗是2015年投資客聚集區(qū)域,深圳樓市新政認房認貸打壓投資行為,同時存在一部分誤傷剛需的情況,龍崗區(qū)不可避免的成為新政打壓的重點區(qū)域。

  某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為深圳樓市暴跌可能性較低,但短期內存在個別樓盤調整價格的情況,南山前海區(qū)域炒作厲害,價格虛高,價格或將向下。

  拿高價地企業(yè)最“受傷”

  新政后的深圳市場房價上漲動力不足,房價保持平穩(wěn)或出現微跌,深圳樓市將一改去年的態(tài)勢,開發(fā)商定價將更為謹慎。開發(fā)商的利潤空間受到一定程度的擠壓,將輕微收窄。

  嚴躍進認為新政提高二套房門檻,市場需求出現下滑,將會壓縮剛需改善型項目價格。另外,定價較高的項目將受到調控,為了保持深圳樓市健康平穩(wěn)發(fā)展,政府在發(fā)放預售證時會對定價較高的項目進行排查,定價過高的項目預售證獲取難度增加,基于這一認知以及市場情況,開發(fā)商在定價時需保持審慎。

  利潤除了受房價影響,也與成本密不可分,集中體現在土地成本上。2015年房價大漲前拿地的企業(yè),經歷2015年的暴漲,土地估值將大幅提高,未來項目的利潤空間將擴大。以恒大為例,2015年通過各種渠道在深圳獲取了20塊土地,預計總合約銷售額為3700億元以上,單憑土地增值,恒大已經賺得盆滿缽滿。

  在房價暴漲后拿地的企業(yè),將面臨利潤空間壓縮的窘境。房企利潤率偏低已成為地產行業(yè)的“疑難雜癥”,而在調控期的深圳高價拿地無疑是雪上加霜。