去年12月，坪山一宗居住用地拍出30.3億元的高價(jià)，折合樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米；同月，寶安尖崗山二居住用地拍出57億天價(jià)，樓面價(jià)接近8萬(wàn)元/平方米。地價(jià)作為樓市的晴雨表，2016年開(kāi)市之前的地價(jià)如此“瘋狂”表現(xiàn)，讓人們對(duì)今年的房?jī)r(jià)心存警惕。中原集團(tuán)日前公布2015年度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)并做出預(yù)測(cè)，2016年深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市將繼續(xù)上漲15%-20%。

多線站點(diǎn)交匯處物業(yè)升值最快

在全國(guó)樓市仍處于緩慢前行的階段，深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市從去年“330”開(kāi)始，頻頻領(lǐng)跑全國(guó)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。今年，外界繼續(xù)看漲深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)。深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市底氣何在？

官方研究機(jī)構(gòu)——市房地產(chǎn)研究中心給出的解釋是：深圳(www.hnyueyi.com.cn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來(lái)城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升、供需長(zhǎng)期緊張、土地資源緊缺等因素引致樓市的需求旺盛，它們對(duì)房?jī)r(jià)形成了強(qiáng)有力的支撐。

倫敦交易所上市公司第一太平戴維斯分析，這些因素固然構(gòu)建了深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市發(fā)展的堅(jiān)實(shí)底座，除此之外，放眼全城，正在全速推進(jìn)的軌道交通建設(shè)、一條條連通深莞惠中山等城市的交通大動(dòng)脈正在形成，深圳(www.hnyueyi.com.cn)大交通時(shí)代的到來(lái)，也正在對(duì)這座城產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

軌道交通網(wǎng)絡(luò)的形成將加速深圳(www.hnyueyi.com.cn)向西向北擴(kuò)展的速度，促進(jìn)城市立體化開(kāi)發(fā)，城市多中心商圈格局正在形成，比如，除了福田、羅湖老牌的商圈外，目前龍華、龍崗、寶安等非中心區(qū)商圈日益崛起，而這將促使深圳(www.hnyueyi.com.cn)非中心區(qū)住宅價(jià)值快速提升，也將促使地鐵多線站點(diǎn)交匯處租金快速上漲。

非中心區(qū)物業(yè)價(jià)值獲得提升

縱觀國(guó)內(nèi)外大中城市，軌道交通對(duì)城市物業(yè)價(jià)值的提升效應(yīng)明顯。以華盛頓為例，地鐵對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的平均增值效應(yīng)在近郊區(qū)500米范圍內(nèi)，物業(yè)增值達(dá)25%；香港的地鐵近郊區(qū)500米內(nèi)物業(yè)增值高達(dá)35%；而北京為25%。

深圳(www.hnyueyi.com.cn)近幾年來(lái)大力發(fā)展軌道交通，促使非中心區(qū)住宅價(jià)值快速提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，地鐵站3公里范圍內(nèi)，每向外輻射1公里，住宅價(jià)格下降6%—9%；在多條地鐵線交匯站點(diǎn)周邊物業(yè)租金快速上漲，以2011年6月30日開(kāi)通龍崗線為例，市民中心站周邊寫字樓2010年至2011年租金上浮29%。

未來(lái)，深圳(www.hnyueyi.com.cn)市軌道一期打通鹽田片區(qū)、二期蔓延至龍華和前海片區(qū)，三期工程連接龍崗和寶安片區(qū)。預(yù)計(jì)2016年，深圳(www.hnyueyi.com.cn)市軌道交通承擔(dān)客運(yùn)量占公共交通客運(yùn)量的比重將達(dá)到38%。

根據(jù)《深圳(www.hnyueyi.com.cn)市軌道交通規(guī)劃（2007-2030）》，未來(lái)將構(gòu)建包含16條線的城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)，線路規(guī)模約597公里。

“這樣的軌道交通規(guī)模在全國(guó)處在領(lǐng)先位置。”第一太平戴維斯高級(jí)經(jīng)理何凌分析，這將打通中心區(qū)和非中心區(qū)，拉動(dòng)非中心區(qū)物業(yè)價(jià)值。此外，還將匯聚人流、影響商圈的發(fā)展，同時(shí)縮短時(shí)間成本，活躍非中心區(qū)住宅，提升周邊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)城市集約化效應(yīng)。

今年42處甲級(jí)寫字樓入市

深圳(www.hnyueyi.com.cn)軌道交通的日趨完善為甲級(jí)寫字樓和高端物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)良機(jī)。2016年，預(yù)計(jì)有42處甲級(jí)寫字樓入市，新增335萬(wàn)平方米的辦公建筑面積，1月份約有27萬(wàn)平方米的辦公建筑面積入市，巨大的新增供給在一定程度上能緩解市場(chǎng)對(duì)辦公的產(chǎn)品需求。

今年還將有大體量的總部基地和前海辦公產(chǎn)品入市。何凌認(rèn)為，這將加速南山商圈高務(wù)氛圍的形成。 前海和后海片區(qū)作為深圳(www.hnyueyi.com.cn)自貿(mào)區(qū)和總部基地，是深圳(www.hnyueyi.com.cn)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，軌道交通的滲透是發(fā)展該片區(qū)的先行舉措。

受軌道交通良好因素影響，羅湖和南山的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金上浮約1％，福田區(qū)零售在經(jīng)歷短期調(diào)整也正在復(fù)蘇，深圳(www.hnyueyi.com.cn)市場(chǎng)整體前景良好。

在高端住宅市場(chǎng)方面，2016年，隨著第一批前后海項(xiàng)目入市，辦公市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛，對(duì)高端住宅的需求有望攀升。