受樓市利好政策刺激，今年年初以來(lái)，深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)一路瘋漲，來(lái)自深圳(www.hnyueyi.com.cn)市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳(www.hnyueyi.com.cn)新建商品房均價(jià)為44761元／平方米，同比去年上漲幅度高達(dá)26.3％。有市民向深圳(www.hnyueyi.com.cn)商報(bào)記者反映，今年的深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已經(jīng)不合理。那么深圳(www.hnyueyi.com.cn)合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是多少？在昨日召開(kāi)的中國(guó)深圳(www.hnyueyi.com.cn)大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)＋地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)暨深圳(www.hnyueyi.com.cn)市南方智慧地產(chǎn)研究院成立籌備會(huì)議上，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，深圳(www.hnyueyi.com.cn)合理房?jī)r(jià)應(yīng)該在3.6~3.8萬(wàn)元／平方米之間，短期內(nèi)深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)不會(huì)再有大幅上漲的現(xiàn)象。然而，由于深圳(www.hnyueyi.com.cn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的根本性原因，預(yù)計(jì)明年全年深圳(www.hnyueyi.com.cn)新建商品房?jī)r(jià)格仍會(huì)保持10%左右的上漲。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡促房?jī)r(jià)高漲

今年年初以來(lái)，深圳(www.hnyueyi.com.cn)新房、二手房成交量與去年相比出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。根據(jù)深圳(www.hnyueyi.com.cn)市房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，今年1~11月，深圳(www.hnyueyi.com.cn)全市新建商品住宅累計(jì)成交面積為593.24萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)82.9%；二手住宅累計(jì)成交面積為936.1萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)137.9%。

價(jià)格方面，深圳(www.hnyueyi.com.cn)商報(bào)記者綜合市規(guī)劃國(guó)土委和中原地產(chǎn)、安 居客等中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)了解到，自今年1月至11月，深圳(www.hnyueyi.com.cn)新建商品房均價(jià)每平方米上漲了18070元。11月深圳(www.hnyueyi.com.cn)新建商品房均價(jià)為44761元/平方米，環(huán)比上漲33.2%，同比上漲68.7%；11月二手住宅均價(jià)為40233元/平方米，環(huán)比上漲6.1%，同比上漲44.1%。

對(duì)于今年深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)高漲的原因，深圳(www.hnyueyi.com.cn)市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒分析稱，首先，深圳(www.hnyueyi.com.cn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡是深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)高漲的根本性原因，即深圳(www.hnyueyi.com.cn)商品住房供應(yīng)少、存量小，而住房市場(chǎng)需求比較大；其次，今年年初以來(lái)，降息降準(zhǔn)、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、全面放開(kāi)二胎等13項(xiàng)樓市利好政策接連出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼，“抑制”樓市的態(tài)度已明顯改變，而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”為核心導(dǎo)向，這直接刺激了購(gòu)房者加速入市。

王鋒表示，尤其是近期全面放開(kāi)二胎政策的出臺(tái)，直接影響了住房需求結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)深圳(www.hnyueyi.com.cn)當(dāng)前樓市去庫(kù)存也有積極的意義。

每年購(gòu)房需求約20萬(wàn)套

臨近年底，深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市依然需求旺盛，多次出現(xiàn)“日光盤”。

市房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳(www.hnyueyi.com.cn)過(guò)去5年每年購(gòu)房需求約20萬(wàn)套，但由于新建商品住房每年供應(yīng)能力有限僅五六萬(wàn)套左右，使得多數(shù)購(gòu)房需求需要通過(guò)二手住房市場(chǎng)、周邊城市市場(chǎng)，以及本市法外市場(chǎng)（小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等）等予以解決，本市住房市場(chǎng)供求關(guān)系長(zhǎng)期處于緊張狀態(tài)。

鑒于深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市供求關(guān)系的客觀實(shí)際，深圳(www.hnyueyi.com.cn)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力非常充足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)的需求仍將強(qiáng)烈。

“在很多高端消費(fèi)能力的市民已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了住房需求后，后面誰(shuí)來(lái)接盤？”王鋒預(yù)計(jì)2016年深圳(www.hnyueyi.com.cn)住房市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)有限。新房方面，雖然深圳(www.hnyueyi.com.cn)人口規(guī)模大，適齡購(gòu)房人群多，住房自有率低，潛在住房需求較大，但由于市場(chǎng)供應(yīng)能力有限，商品住房庫(kù)存規(guī)模小，盡管需求仍保持高位、購(gòu)買力旺盛，但仍難以支撐新房成交量，預(yù)計(jì)全年新建商品住房銷售量增幅在5%以內(nèi)，規(guī)模在7萬(wàn)套左右。二手房方面，由于存量商品住房在全市住房總存量中占比較低且多數(shù)為居民自住，二手市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)潛力越來(lái)越小；此外，今年前11個(gè)月二手市場(chǎng)的大規(guī)模成交，已超過(guò)11萬(wàn)套及高價(jià)位壓制，已經(jīng)造成近期二手市場(chǎng)成交量下滑，預(yù)計(jì)2016年深圳(www.hnyueyi.com.cn)全年二手住房成交量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，降幅在10%左右，全年成交規(guī)模預(yù)計(jì)9~10萬(wàn)套。

專家預(yù)測(cè)

短期內(nèi)深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲

“今年深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)的大幅上漲，是2010年以來(lái)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)壓制的集中釋放和補(bǔ)漲。”深圳(www.hnyueyi.com.cn)市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒坦言，“深圳(www.hnyueyi.com.cn)合理房?jī)r(jià)應(yīng)該在3.6~3.8萬(wàn)元／平方米之間，短期內(nèi)深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)不會(huì)再有今年這樣大幅上漲的勢(shì)頭了。”

對(duì)于2016年深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市，王鋒作出了如下預(yù)測(cè)：深圳(www.hnyueyi.com.cn)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度在20%以內(nèi)。王鋒認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)在深圳(www.hnyueyi.com.cn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到重要作用，預(yù)計(jì)2016年將繼續(xù)保持對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的有力支撐。但是，考慮到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)增速下滑的大趨勢(shì)影響，以及深圳(www.hnyueyi.com.cn)本地土地供應(yīng)與城市更新難度的加大，預(yù)計(jì)2016年深圳(www.hnyueyi.com.cn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將從高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)適度放緩。

深圳(www.hnyueyi.com.cn)全年商品住房批售量增幅在10%左右，規(guī)模在7萬(wàn)套左右。王鋒表示，深圳(www.hnyueyi.com.cn)住房用地供應(yīng)潛力較小，住房供應(yīng)規(guī)模有限，未來(lái)可繼續(xù)通過(guò)加快批準(zhǔn)預(yù)售、推進(jìn)城市更新加大住房市場(chǎng)供應(yīng)力度，住房市場(chǎng)供應(yīng)量將適度增加。

2016年深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲，但漲幅有限。王鋒表示，由于深圳(www.hnyueyi.com.cn)長(zhǎng)期住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，而未來(lái)市場(chǎng)需求仍比較大，故房?jī)r(jià)仍會(huì)保持一定幅度的上漲趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2016年全年深圳(www.hnyueyi.com.cn)新建商品住房?jī)r(jià)格仍會(huì)保持10%左右的上漲。