深圳房價(jià)暴漲，房產(chǎn)糾紛上升，法官建言要加大打擊力度。二手房違約這些不成立“理由”有哪些?

　　自“3·30”樓市新政后，大漲50%的深圳房價(jià)催生了一輪房產(chǎn)交易違約大潮。據(jù)中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有6成合同出現(xiàn)反價(jià)或毀約。違約潮讓大量房產(chǎn)糾紛涌向法院，如深圳福田法院受理相關(guān)糾紛的數(shù)量同比漲幅高達(dá)244%。

　　由于強(qiáng)制履行過戶存在諸多障礙因素，在這一輪大規(guī)模的違約潮中，一般都以賠償為主要訴求。目前二手房交易合同中違約金一般為雙倍定金或合同成交價(jià)格的20%。但在司法實(shí)踐中，法院對(duì)于違約金賠償比例具有自由裁量權(quán)，通常比例在成交價(jià)的10%，多的時(shí)候到15%，極少能到20%。但最近已經(jīng)出現(xiàn)了頂格賠償?shù)呐欣?/p>

　　房產(chǎn)糾紛爆發(fā)式增長

　　近期二手房買賣合同糾紛爆發(fā)式增長。比如福田法院，截至2015年6月16日，受理房屋買賣合同糾紛252件，與去年同期相比上升157%。特別是“3·30”新政推行以來，該類糾紛的數(shù)量同比漲幅高達(dá)244%。在寶安法院，僅3月21日到7月20日的兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，新收房地產(chǎn)糾紛案件1499件，同比漲幅達(dá)149%。

　　法院判例：按成交價(jià)20%頂格賠償54萬違約金

　　7月19日，龍崗區(qū)人民法院一審判決一名違約賣家按照合同成交價(jià)格20%賠償買家，并承擔(dān)案件受理費(fèi)與保全費(fèi)。

　　羅湖法院近期也做出了一份按成交價(jià)20%的頂格賠償判決。

　　涉案的是羅湖區(qū)一70多平方米的房產(chǎn)。原告(買家)劉女士與被告(賣方)羅女士于去年12月簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》，約定轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為人民幣270萬元。原告向被告支付了定金人民幣5萬元，并且在合同中約定，如賣方逾期履行義務(wù)超過5個(gè)工作日，買方可解除合同并“選擇要求賣方支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)20%的違約金承擔(dān)違約責(zé)任或雙倍返還買方已支付的定金”。

　　到了2015年2月，原告劉女士已經(jīng)得到了銀行的《二手樓貸款承諾書》，在敦促被告羅女士辦理過戶手續(xù)時(shí)，卻遭到了羅女士的拒絕。于是，雙方鬧上了法庭，原告劉女士要求被告羅女士支付違約金54萬元并返還定金5萬元。

　　羅湖法院認(rèn)為，原告依約支付定金、辦理首期款監(jiān)管并取得貸款承諾函后，被告未能依約協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。故判決被告向原告支付違約金54萬元并返還購房定金5萬元。

　　法官建言加大打擊力度

　　福田法院法官認(rèn)為：相比房價(jià)上漲，違約金的處罰力度較弱是違約大增的主要原因。目前深圳房屋交易市場(chǎng)通用的二手房買賣合同格式文本，約定的違約條款一般為雙倍返還定金或者支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)20%的違約金。相比于大幅增長的房價(jià)而言，違約金賠償?shù)膽土P力度較小，少數(shù)賣方不惜向買方賠償房價(jià)總額20%的違約金以求解除合同，從而達(dá)到另行高價(jià)出售房產(chǎn)的目的。買方卻認(rèn)為補(bǔ)償款難以彌補(bǔ)賣方違約所帶來的損失，訴至法院要求繼續(xù)履行房屋買賣合同。

　　福田法院法官建議，要探索以房屋實(shí)際漲幅為限計(jì)算損失金額的裁判標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)不誠信行為的懲罰力度。

　　首先，應(yīng)根據(jù)二手房買賣糾紛的起因背景、雙方為履行合同所付出的代價(jià)、一方違約造成對(duì)方的實(shí)際損失等因素綜合考慮，探索合同繼續(xù)履行、以房屋實(shí)際漲幅為限計(jì)算損失金額等裁判標(biāo)準(zhǔn)。

　　其次，對(duì)于賣方“一房多賣”、簽約后坐地起價(jià)拒不配合交易堅(jiān)決抵制，對(duì)于中介行業(yè)唆使或操縱返價(jià)等行為重拳打擊，探索將不誠信行為和個(gè)人納入征信體系，增加違約成本，維護(hù)合理合法的市場(chǎng)交易秩序，維護(hù)合同各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　律師認(rèn)為“強(qiáng)制過戶”有點(diǎn)難

　　從如今的判例看來，買家大多是要求賠償金的。然而在房價(jià)暴漲30%以上的情況下，對(duì)賣家而言，即便是成交價(jià)20%的賠償違約金，依然有利可圖。對(duì)買家而言，最好的訴求就是要求法院判房產(chǎn)強(qiáng)制過戶。當(dāng)記者就此采訪深圳的一些房地產(chǎn)律師時(shí)，他們普遍認(rèn)為，強(qiáng)制過戶并不容易。

　　律師朱斌就做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，從2013年6月到2015年5月可查到的法院判決文書中，有38份房地產(chǎn)糾紛官司是原告要求繼續(xù)履行合同的，而其中能得到法院支持的只有54%。也就是說，到法院打官司要求“強(qiáng)制過戶”的敗訴率是很高的。

　　律師周爭鋒認(rèn)為最好是買賣雙方坐下協(xié)商，定一個(gè)雙方都可以接受的加價(jià)。他認(rèn)為，要求“強(qiáng)制過戶”有很大風(fēng)險(xiǎn)，買家未必能夠如愿，中間涉及爭議的問題很多。而且，一個(gè)官司至少要打一年半載甚至兩年，而房價(jià)則是“日新月異”，這里面就有個(gè)“機(jī)會(huì)成本”的問題了，“當(dāng)買家把時(shí)間、金錢和購房資格耗在一個(gè)官司里，就很有可能擠不上買房這一趟車。”

　　律師張茂榮表示，就算法院判決強(qiáng)制過戶，也有很多不確定性，買方維權(quán)成本會(huì)很高，風(fēng)險(xiǎn)太大。“如賣方尚未還清房貸，如果賣家不配合，將無法強(qiáng)制執(zhí)行。”

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　　“不關(guān)我事啊，我沒看清楚合同內(nèi)容，我是被欺騙簽約的，我簽的是一份空白合同哦，內(nèi)容是后來中介擅自添加上去的!“

　　律師：即使賣方所稱的“沒看清內(nèi)容就簽約”“先簽空白合同再交給中介填寫”的說法屬實(shí)，那么賣方作為一個(gè)完全民事行為能力人，本應(yīng)當(dāng)在充分閱讀理解合同內(nèi)容后再簽名，而其在沒看清內(nèi)容的情況下就簽署合同，或簽了一份空白合同再交由他人填寫內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)對(duì)其行為后果承擔(dān)責(zé)任，即視為其已接受合同內(nèi)容的約束，合同對(duì)其仍然具有法律約束力。

　　“我老婆不同意賣房，我不能擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)。“

　　律師：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有公信力和社會(huì)公示效力，他人有理由信賴登記的產(chǎn)權(quán)人即為有權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，沒有義務(wù)去考究該房產(chǎn)是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以，合同仍然合法有效。當(dāng)然，如果配偶堅(jiān)持不同意繼續(xù)履行合同，則買方無權(quán)要求繼續(xù)履行合同，但可以要求簽字的產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　“房子不是我的，我僅是代理人，要房子產(chǎn)權(quán)人才能拍板。”

　　律師：按照《物權(quán)法》、《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對(duì)于代理人簽署合同、產(chǎn)權(quán)人事后沒有追認(rèn)或補(bǔ)充授權(quán)的，合同對(duì)于簽字的代理人而言仍然合法有效，如果合同因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人不同意而無法繼續(xù)履行，簽字的代理人仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　“我不同意這個(gè)合同，里面xxx條款有歧義，不算數(shù)。”

　　律師：按照《合同法》的規(guī)定，合同對(duì)某些內(nèi)容(如稅費(fèi)承擔(dān))沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定，仍無法確定的，按照法律規(guī)定確定。目前，解釋明確合同的方法有文字解釋、體系解釋、目的解釋等多種方法，通過科學(xué)的合同解釋，其實(shí)不難判斷出交易各方的真實(shí)意思表示。

　　“賣的這套房還沒辦證《房地產(chǎn)證》，是期房，所以不能賣。“

　　律師：按照《房地產(chǎn)管理法》和《合同法》的規(guī)定，此類房屋的買賣仍然合法有效，只是履行時(shí)需要先辦出賣方名下的一手房地產(chǎn)證、然后再將產(chǎn)權(quán)過戶至買方名下。

　　“房價(jià)漲了，屬于情勢(shì)變更或不可抗力，所以我反悔也理所勇當(dāng)啊是無奈之舉。”

　　律師：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況;“情勢(shì)變更”是指合同成立后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平或不能實(shí)現(xiàn)目的。然而，房價(jià)的漲跌是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的情況，所以不屬于“不可抗力”或“情勢(shì)變更”。

　　“我全家只能住在這房子里，法院強(qiáng)制過戶給你，我全家沒地方去啊，我也有最基本的居住權(quán)。“

　　律師：基本居住權(quán)并不是絕對(duì)的，“契約自由”是重要的市場(chǎng)交易規(guī)則，在當(dāng)事人已經(jīng)自愿簽署買賣合同、將房產(chǎn)出售給他人的情況下，視為其已經(jīng)同意通過出售居住房產(chǎn)的方式換取交易價(jià)款，故法律當(dāng)然會(huì)保護(hù)買賣合同的有效性。

　　“我給買家發(fā)函，里面說了稅費(fèi)的事，但是他沒明確回函，此事有爭議，我要解除合同。”

　　律師：買方?jīng)]有明確回函導(dǎo)致雙方對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)存在爭議的，并不能構(gòu)成賣方解除合同的合法理由，在此情形下，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題應(yīng)當(dāng)按照合同約定確定，合同沒有約定的，按照稅收法律法規(guī)確定;更重要的是，合同履行還沒有到遞件過戶、交納稅款的階段，賣方就以此種理由要求提前解除合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定賣方存在拒絕履行合同的惡意，違背誠實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。