深圳一手住宅庫存只夠賣7個月，4月還將會有24個項目開盤及加推。

　　市規(guī)土委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，全市新房存量為356.4萬平方米，環(huán)比再降5.7%，這也是深圳樓市第一次出現(xiàn)新房庫存連續(xù)四個月下降。新房去化時間由去年9月峰值一路向下，當前僅有6.7個月，遠遠低于去化周期警戒線。

　　新房庫存首現(xiàn) 四連降

　　深圳新房的存貨不多了。經(jīng)過一段時間銷售速度的高低起落，反映房企經(jīng)營的重要指標 存貨，近日引起業(yè)界廣泛關注。

　　近五年，新房庫存最高為2014年9月的46451套，最低為2010年10月的17378套。從深圳中原地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)可以看出，房企庫存擔憂日漸遠去。去年下半年以來，樓市持續(xù)復蘇，供需兩旺。隨著市場成交氛圍日趨活躍，從去年9月開始，深圳新房庫存從高處回落，去化時間一度降至9個月的臨界線以下。如果按照3月份深圳新房成交了46.54萬平方米、4854套的數(shù)據(jù)來算，深圳的庫存消化周期只有六七個月。而北京、上海、廣州的庫存套數(shù)按3月銷售套數(shù)來算，消化周期分別為12.5個月、13個月和12.3個月。

　　各區(qū)域存量也都呈現(xiàn)下降的趨勢，龍崗存量降到了150萬平方米以內，環(huán)比下降了7%，為去年8月以來的最低水平，去化時間也縮短至5.8個月。寶安當前庫存59.2萬平方米，位于第二，環(huán)比下降了6%。龍華自去年11月開始存量始終位于40萬平方米以上，星河傳奇、中海錦城和特發(fā)和平里等項目源源不斷地給該區(qū)域帶來新增供應，區(qū)域存量已相當于去年同期的2倍左右。但近期良好的成交情況也消減了去化壓力，除福田去化時間為11個月以外，其余區(qū)域都在8個月以內。

　　兩股力量促成庫存回落

　　庫存快速下滑，很大程度來自于新盤上市量的減少。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月新盤推售量僅767套，面積7.47萬平方米，和春節(jié)所在的2月相比減少了5成。舉辦過大中規(guī)模開盤或加推的項目共7個，其中有5個是舊盤加推，僅兩個全新項目開盤。從入市時間點來看，中上旬沒有項目入市，7個推售的項目全部集中在中下旬。且各個項目推售量都不多，除光明峰薈外，其余幾個項目都在200套以內。

　　歷年春節(jié)后市場都會經(jīng)歷一段時間的恢復期，但是隨后將會加大推盤量，2013年之前歷年3月推售量都在20萬平方米以上。今年卻較為反常，推盤量僅7.47萬平方米，同比下降了57%，較歷史同期最高紀錄更是縮水了86%。

　　就市場環(huán)境而言，新盤完全具備加速入市的條件，政策松綁帶動的市場情緒激活了大批潛在需求方，新盤入市后能快速被消化，例如岸上林居和光明峰薈，加推當天就接近售罄。然而考慮到當前仍然處于歷史高位的庫存量和項目建設進度等因素，開發(fā)商都一致選擇暫緩推盤，以消化現(xiàn)有庫存作為首要任務，新增供應遠遠不及歷史同期。3月批售套數(shù)有1050套，面積為16.4萬平方米，較2月大幅上升345%，但是仍不及去年同期的一半。

　　深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺認為，開發(fā)商推盤意愿不強，甚至捂盤，再加上置業(yè)者入市意愿強，兩股力量共同作用下，深圳新房庫存快速回落。

　　仍需理性定價去庫存

　　一手住宅只夠賣7個月，是否會促進開發(fā)商漲價預期?

　　今年以來，深圳一手住宅成交均價已經(jīng)連續(xù)三個月站上2.6萬元/平方米這一歷史最高關口。近兩個月新推出的項目去化較好，部分 日光 或去化超過八成。事實上，部分項目銷售均價印證了整個住宅市場的價格上揚。中原地產(chǎn)和58同城的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期上市新盤約有三四成價格出現(xiàn)上揚，如上周龍華項目加推單位，均價較去年漲幅超過兩成。

　　 去化周期縮短只是暫時現(xiàn)象，后期走勢仍要看市場需求和供應，今年仍是供應 大年，龍華、寶安等區(qū)域的去化壓力仍較大，市場仍不容樂觀。 深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄表示，開發(fā)商在后期推盤時，仍應理性定價，提高樓盤去化水平。

　　4月后這種供應短缺情況將被改變，待售項目將逐漸跟上政策節(jié)拍，加速入市。4月將有24個項目開盤及加推，主要包括宏發(fā)嘉域、港鐵天頌、天元等。市場短期供不應求的現(xiàn)狀將得以緩解，新房庫存或將增加，成交量有望繼續(xù)穩(wěn)步回升。