房?jī)r(jià)回落期間，投資住宅類物業(yè)已經(jīng)不合時(shí)宜，但對(duì)于剛性需求群體而言，現(xiàn)階段卻成為一個(gè)可以充分利用的好時(shí)機(jī)?？紤]到目前房貸收緊趨勢(shì)并未放松，所以剛需購(gòu)房者還得趁早與銀行搞好關(guān)系，成為優(yōu)質(zhì)客戶，以便在買房時(shí)順利獲得房貸。
　　
　　樓市下行 拐點(diǎn) 顯現(xiàn)
　　
　　成交量大幅回落，價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，加之銀行房貸收緊力度不減導(dǎo)致觀望氣氛愈發(fā)濃厚，國(guó)內(nèi)樓市下行 拐點(diǎn) 跡象愈發(fā)明顯。
　　
　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱CREIS中指）公布的數(shù)據(jù)顯示，在2014年前18周，包括北京、上海等在內(nèi)的重點(diǎn)城市中，除武漢外其余城市成交量同比均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中杭州降幅最大，達(dá)53.87%；北京次之，降幅為49.9%；廣州列第三位，降幅為35.28%。
　　
　　其實(shí)，重點(diǎn)城市成交量萎縮，只是樓市處于萎靡狀態(tài)的一個(gè)縮影。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2014年4月監(jiān)測(cè)的44個(gè)主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比下降9%，同比下降19%，處于歷史較低水平。環(huán)比來(lái)看，29個(gè)城市下降，廈門(mén)降幅最大，為45%；同比來(lái)看，34個(gè)城市下降，杭州下降幅度最大，達(dá)61%。

　　
　　一線城市環(huán)比降幅高于二、三線城市，焦點(diǎn)城市天津、杭州成交量雖然有所回升，但幅度不大。分城市類別來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比下降20%，同比下降15%，僅深圳環(huán)比回升；二線代表城市成交面積環(huán)比下降7%，同比下降19%，杭州5月開(kāi)發(fā)商推出新一輪降價(jià)措施，刺激成交出現(xiàn)小幅回升，但仍明顯低于上年同期；三線代表城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降20%。
　　
　　由于銀行收緊房貸，使得觀望氣氛仍然濃烈，這也導(dǎo)致在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)交易狀況難以出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。以上海為例，最近一段時(shí)間部分商業(yè)銀行紛紛提高貸款利率，包括招商銀行、中信銀行、上海農(nóng)商銀行、江蘇銀行在內(nèi)的多家中小銀行，均表示目前其所在銀行已上浮首套房貸利率5%～10%不等，并且放款周期普遍在兩個(gè)月甚至更久。
　　
　　此外，房企的資金狀況趨于緊張，導(dǎo)致房企日子難過(guò)。根據(jù)上海監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2014年一季度房企資金狀況明顯收緊。自2010年開(kāi)始樓市經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控，房企紛紛面臨成本走高、資金鏈緊張的狀況，2011年和2012年一度陷入資金低谷；2013年以來(lái)，房企資金狀況明顯改善，上半年資金狀況步入寬松，隨后不斷收緊，至2014年一季度，高位跌落，進(jìn)入 緊張 區(qū)間。具體來(lái)看，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一是房企資金到位增速明顯放緩，一季度僅6.6%，而去年同期高達(dá)26.5%，意味著資金來(lái)源明顯趨緊；其二是銷售回款金額的明顯回落，同比下降5.2%。
　　
　　投資住宅不合時(shí)宜
　　
　　房?jī)r(jià)上漲的可能性微乎其微，而投資住宅的租金回報(bào)率極低，因此現(xiàn)階段投資住宅顯然是不合適的。
　　
　　在過(guò)去10年多時(shí)間里，住宅類房產(chǎn)之所以受到投資者追捧，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直處于上升通道中，由此而帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)。舉例來(lái)說(shuō)，位于上海中外環(huán)線間古美社區(qū)內(nèi)的江南星城住宅小區(qū)，2004年夏首批房源開(kāi)盤(pán)價(jià)為3800元/平方米，而目前該小區(qū)二手房報(bào)價(jià)普遍在31000元/平方米左右，上漲了8倍！也就是說(shuō)，如果10年前投資這樣一套公寓，投資回報(bào)率將高達(dá)700%，而如果利用銀行貸款進(jìn)行投資，其杠桿效應(yīng)還會(huì)使得投資回報(bào)率進(jìn)一步放大。
　　
　　但在現(xiàn)階段投資房產(chǎn)，如果想要獲得類似的投資回報(bào)，已經(jīng)幾乎成為不太可能完成的任務(wù)，這主要是房?jī)r(jià)已經(jīng)不再具備如此巨大的上漲空間。同樣以江南星城為例，在未來(lái)10年內(nèi)上漲8倍，意味著該小區(qū)的二手房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到25萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。而現(xiàn)階段在上海，也僅有湯臣一品的售價(jià)接近這個(gè)水平。
　　
　　房?jī)r(jià)進(jìn)入漲跌互現(xiàn)格局，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能不足，這也表明目前并不是最佳投資時(shí)機(jī)。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，4月監(jiān)測(cè)43個(gè)城市中約半數(shù)成交價(jià)格環(huán)比下跌，其中蘭州跌幅最大，為16%。
　　
　　而另一方面，由于庫(kù)存量在不斷上升，這將導(dǎo)致未來(lái)供需失衡加劇，會(huì)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)的上漲。截至2014年4月末，中指監(jiān)測(cè)的包括北京、上海等在內(nèi)的17個(gè)主要城市庫(kù)存量環(huán)比上月增長(zhǎng)5.0%，處于2014年以來(lái)最高水平。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中僅上海庫(kù)存量下降，下降幅度為0.7%，其余城市均上升。其中，蘇州、廈門(mén)、北京、南京、惠州、廣州、南充可售面積環(huán)比增幅超過(guò)6.0%，其余城市均在5.0%以下。
　　
　　此外，從租金回報(bào)角度來(lái)看，住宅仍然不適合投資。目前住宅的租金投資回報(bào)還處于極低水平，無(wú)法為投資者帶來(lái)理想的回報(bào)。同樣以江南星城總價(jià)約340萬(wàn)元的三房為例來(lái)說(shuō)明，月租金約5000元，估算其租金回報(bào)率僅1.8%，不及一年期存款利率。
　　
　　剛需購(gòu)房擇機(jī)出手
　　
　　對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則可以考慮出手。當(dāng)然，首選目標(biāo)是打折樓盤(pán)。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)促銷現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越多，這給剛需購(gòu)房者提供了眾多機(jī)會(huì)。德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，目前市場(chǎng)面臨經(jīng)濟(jì)下行、房貸收緊等一系列不利因素的影響，尤其是近期房貸利率的上浮更是令這種情況雪上加霜，開(kāi)發(fā)商為沖擊半年業(yè)績(jī)，極有可能在5、6月加大促銷力度，因此屆時(shí)降價(jià)樓盤(pán)會(huì)大量出現(xiàn)。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市不再是賣方市場(chǎng)，這使得購(gòu)房者有了更多的選擇余地。至于降幅達(dá)到多少可以接受？專家分析指出，市場(chǎng)能夠接受的降價(jià)幅度在20%以內(nèi)，因此樓盤(pán)降幅達(dá)到10%～20%，已經(jīng)可以接受。
　　
　　考慮到目前銀行房貸收緊，購(gòu)房者還需要做好另一項(xiàng)工作，就是通過(guò)各種辦法與銀行搞好關(guān)系，成為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，為快速及時(shí)獲得房貸做好準(zhǔn)備。
　　
　　記者了解到，想要成為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，首先是必須了解自身的信用記錄，這一點(diǎn)很重要。如果在銀行的信用檔案上留下了污點(diǎn)，這會(huì)在一定程度上影響授信額度和放款速度。其次還要有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，并事先對(duì)銀行的利潤(rùn)作出貢獻(xiàn)，這就要求借款人可多與銀行發(fā)生往來(lái)業(yè)務(wù)關(guān)系，可將資金集中到一家銀行，成為該銀行的貴賓客戶，并經(jīng)常購(gòu)買該銀行的產(chǎn)品。從資金安全的角度來(lái)看，購(gòu)買銀行理財(cái)產(chǎn)品是一個(gè)比較好的選擇。另外，如果自己是律師、公務(wù)員、金融從業(yè)人員等銀行公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)客戶群體，則一定要準(zhǔn)備好相應(yīng)的證明材料，以便銀行驗(yàn)明正身并獲得認(rèn)可。
　　
　　表2014年4月及1～4月國(guó)內(nèi)部分城市房產(chǎn)交易變化情況
　　
　　城市4月成交面積（萬(wàn)㎡）成交面積同比變化1-4月成交面積（萬(wàn)㎡）1-4月成交面積同比變化
　　
　　北京60.59-28%239.1-50%
　　
　　上海112.62-13%456.72-20%
　　
　　廣州58.041%261.86-10%
　　
　　深圳27.89-21%94.85-33%
　　
　　天津85.67-18%289.81-18%
　　
　　杭州19.19-61%61.57-55%
　　
　　南京65.09-28%232.09-24%
　　
　　蘇州62.99-7%205.46-13%
　　
　　成都87.8-38%306.11-25%
　　
　　青島61.79-29%258.42-30%
　　
　　廈門(mén)15.85-57%120.25-38%
　　
　　福州15.09-30%67.05-35%
　　
　　長(zhǎng)沙92.25-21%279.02-31%
　　
　　大連17.29-34%72.72-21%
　　
　　武漢137.19-9%482.091%
　　
　　溫州16.3-1%85.742%
　　
　　濟(jì)南54.8524%158.59-27%
　　
　　三亞9.67-10%52.96-29%
　　
　　貴陽(yáng)54.88-29%226.32-14%
　　
　　長(zhǎng)春60.19-7%204.28-15%
　　
　　重慶141.31-37%561.39-31%
　　
　　寧波23.32-32%100.12-30%
　　
　　哈爾濱49.81-35%163.69-28%
　　
　　中山45.25-21%164.71-34%
　　
　　揚(yáng)州15.12-44%63.84-48%
　　
　　連云港35.39-5%157.89-19%