最近，一種說法在坊間流傳：NB哄哄的中國樓市，12道金牌都喚不回的中國樓市，將在2019年崩潰。

　　殺手是美聯(lián)儲，當然你也可以說是特朗普，或者耶倫。手段是：持續(xù)不斷的加息，以及縮表。

　　其中的邏輯是這樣的：美聯(lián)儲2015年12月啟動的這一輪加息，已經(jīng)加了三次，每次0.25個百分點。從今年開始，將進入快速加息階段，并可能在年內(nèi)啟動縮表。

　　一般認為，美聯(lián)儲至少還要加息8次以上，最終將聯(lián)邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比較極端的看法是，提升到3.75%到4%。

　　然后就是一道簡單的算術(shù)題：在美國聯(lián)邦基金利率維持在0%到0.25%水平的時候，中國首套房的貸款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美國聯(lián)邦基金利率是0.75%到1%，中國不少銀行則取消了首套房的房貸打折，轉(zhuǎn)而維持基準利率。

　　所以，如果美聯(lián)儲把利率提升到3.5%，中國的房貸利率會上漲到7%以上，弄不好會達到7.4%。

　　中國利率之所以會跟著美元上漲，是因為特朗普綁架了人民幣，他通過打貿(mào)易戰(zhàn)的威脅，讓中國穩(wěn)定匯率。要穩(wěn)定匯率，必須保持中美之間的利差，否則熱錢無利可圖，必然千方百計出逃。

　　若中國央行加息，將給房奴帶來巨大影響。以500萬、30年的商業(yè)房貸計算，假設(shè)是首套房、利率打9折。以后即便是加息，折扣一般不會取消，那么我們可以計算出加息前后的負擔變化：

　　如果按照目前4.9%的基準利率，則500萬、30年、利率9折的房貸，等額本息月供是25068元;

　　如果按照新一輪加息峰值7%的基準利率，上述房貸的月供將增加到30949元，比加息之前每月增加5881元。

　　每月增加月供5881元，這對于工薪階層來說，壓力是相當巨大的。

最近20年中國“5年期及以上貸款利率”(也就是商業(yè)房貸)的走勢，整體利率是走低的。1999年以來，有過兩次加息周期、兩次降息周期。

　　兩次加息周期的高點，房貸基準利率分別為7.83%和7.05%。兩次降息的低點，分別是5.94%和4.90%。其中，5.94%對應(yīng)的是金融風暴之后“四萬億”的大放水，2009年當年中國廣義貨幣M2暴增27.7%，房價大漲;4.90%對應(yīng)的是剛剛過去的房地產(chǎn)大牛市，中心城市房價一年幾乎翻倍。

　　而兩次利率高點的時候，房價受到了顯著壓力，尤其是2011年之后、2014年末之前。

　　上述歷史告訴我們幾個重要結(jié)論：

　　第一，利率的確對房價構(gòu)成重要影響，降息是樓市大利好，加息反之。

　　第二，每當經(jīng)濟出現(xiàn)問題的時候，中國官方為了保就業(yè)就會出臺刺激政策，這時候房價就會暴漲。所以，房價上漲往往不是經(jīng)濟繁榮帶來的，而是經(jīng)濟蕭條帶來的。因為看空中國經(jīng)濟而看空“人民幣計價的樓市”，是搞錯了基本邏輯。

　　第三，長期看，利率是不斷走低的。

　　對于第三點結(jié)論，有人可能不理解。我們不妨看看全球主要貨幣，他們都是這幅的德性。

　　美國大量財富花在“全球維穩(wěn)”上了，所以就需要不斷刺激經(jīng)濟，適度超發(fā)貨幣，最終導(dǎo)致美元利率不斷走低。

　　當然，這里面也有政體的原因，各國執(zhí)政黨都要追求短期政績以換取選票，所以刺激經(jīng)濟成為常態(tài)，所以利率走低是大趨勢。

　　換句話說，全球各國的貨幣都在比著貶值，這帶來了長期利率的走低。這種趨勢未來會改變嗎?恐怕很難。

　　所以，我們不能簡單得出美元持續(xù)加息，人民幣為了維護匯率穩(wěn)定，就必須亦步亦趨，最終2019年中國房貸利率會重返“7時代”，樓市必將崩潰的結(jié)論。

　　第一，全球主要貨幣，其長期利率都在走低，在圖表上是一浪低于一浪，沒有那么容易通過加息創(chuàng)出歷史新高。除非出現(xiàn)百年難遇的通脹。

　　第二，中國央行不是美聯(lián)儲的影子央行，在美元不斷加息過程中，人民幣會跟一段時間，如果跟不上，就肯定會放棄。因為中國的經(jīng)濟周期跟美國不同步，美國欣欣向榮，面臨通脹壓力;而中國CPI目前只有1%多一點。

　　但美元快速加息，仍將會給中國樓市帶來顯著的“利空”影響，將導(dǎo)致中國央行的貨幣緊縮，以及表面上或者暗中的加息。這樣，未來兩年樓市會在成交量上入冬，熱點城市的房價會高位橫盤，甚至出現(xiàn)微跌。

　　由于中國已經(jīng)把房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)下放給了地方政府，所以一旦遇到經(jīng)濟困難，放松調(diào)控是必然的。因此，期望出現(xiàn)“人民幣計價”的房價大跌，是很難的。至于“美元計價”的房價下跌，則是完全有可能出現(xiàn)的。