傳了許久的深圳“三價(jià)合一”政策，這次終于落地了！

昨天，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國土委三家單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立信息互通查詢機(jī)制規(guī)范購房融資的通知》。

該通知要求：商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

以下為網(wǎng)上流傳的通知文件：

文件指出，該通知于3月28日起正式執(zhí)行，在此之前（含當(dāng)日）已查詢征信記錄或購房者已支付定金、部分款的貸款申請，可向房房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報(bào)備。

這意味著，從3月29日，也就是今天開始，所有類型房屋交易貸款均嚴(yán)格執(zhí)行“三價(jià)合一”政策。

昨晚消息傳出后，一石激起千層浪，深圳各大房產(chǎn)中介忙瘋了！全體加班到12點(diǎn)！

那么，所謂的“三價(jià)合一”，究竟是哪三價(jià)呢？這對于我們普通人，又有什么影響呢？

現(xiàn)實(shí)中，一套二手房交易往往會有四個(gè)價(jià)格：實(shí)際成交價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房管局計(jì)稅評估價(jià)和貸款評估價(jià)。

所謂“三價(jià)合一”，即二手房交易中涉及的網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房管局計(jì)稅評估價(jià)和貸款評估價(jià)，三個(gè)價(jià)格統(tǒng)一為一個(gè)價(jià)格。

三價(jià)之一：網(wǎng)簽備案合同價(jià)，又稱“過戶價(jià)”；

所有房子過戶之前都要到所在地區(qū)房地產(chǎn)信息網(wǎng)錄入網(wǎng)簽合同，用以計(jì)算稅費(fèi)。當(dāng)然，這個(gè)合同都是個(gè)人自行錄入，想錄多少就錄多少。許多人為省下稅費(fèi)，把這一份合同價(jià)格寫低，即按照房管局最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)填寫，就會出現(xiàn)“陰陽合同”問題。

三價(jià)之二：房管局計(jì)稅評估價(jià)；

根據(jù)房地局電腦系統(tǒng)自動評估，進(jìn)行的是自動評估，當(dāng)前主要為實(shí)際成交價(jià)的7至8成左右。目的是為了防止人為“低評”、偷稅漏稅等行為。

三價(jià)之三：貸款評估價(jià)；

簽訂貸款合同之前，銀行會對抵押房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評估，一般等于真實(shí)成交價(jià)。而傳說中的“高評高貸”，便是購房者把這一部分的價(jià)格寫高，高于實(shí)際成交價(jià)，以便于多貸款，變相降低首付。

在此之前，深圳的二手房交易市場，在可操控的三個(gè)價(jià)格之下，就出現(xiàn)了“高評高貸”、“陰陽合同”、“低評偷漏稅”等房地產(chǎn)亂象；

而“三價(jià)合一”，讓二手房交易中所涉及的三個(gè)價(jià)格不再“各自為戰(zhàn)”，銀行將以網(wǎng)簽價(jià)和計(jì)稅評估價(jià)的最低值作為貸款評估額度依據(jù)。

也就是說，如果買賣雙方以較低的價(jià)格進(jìn)行“網(wǎng)簽備案”，那么也要以此價(jià)格來申請銀行貸款，結(jié)果就是買方要么選擇付更多的首付，要么承擔(dān)更高的交易稅費(fèi)。

舉個(gè)栗子：

假設(shè)你看中了深圳的一套總價(jià)為300萬的二手房，首付30%，即90萬，需要向銀行貸款70%，即210萬。

“三價(jià)合一”之前，為了避稅，你可以與賣家達(dá)成一致，在網(wǎng)簽備案合同里，把價(jià)格寫得稍微低一些，比如為240萬。房管局計(jì)稅評估價(jià)往往為實(shí)際成交價(jià)的7至8成左右，假設(shè)為240萬。這時(shí)，你為了向銀行多貸款，說成交價(jià)是350萬，但銀行有自己的評估系統(tǒng)，銀行最終的評估價(jià)是320萬，以這個(gè)價(jià)格銀行貸款70%給你，即224萬，也就是說你自己只需掏76萬，就可以拿下這套房。相比于原來90萬的成本，少了14萬。

而實(shí)行“三價(jià)合一”政策后，銀行以網(wǎng)簽和房管局計(jì)稅評估價(jià)的最低值，即240萬，作為銀行評估價(jià)，以這個(gè)價(jià)格的70%銀行給你貸款，也即168萬。A先生只能拿到銀行168萬的貸款，買下這套300萬的二手房需要自己掏132萬，比本來的90萬多出了42萬。

雖然做到了避稅，但購房二手房的門檻變高了，你能向銀行貸到的錢少了，你自己需要掏更多的錢。

想要買房的你，面對了一道單選題：要么多交稅、多貸款、低首付；要么少交稅、少貸款、高首付。但無論怎么選，購房成本總是要提高了！

“三價(jià)合一”，在全國各地早已有城市實(shí)施，比如北京、上海、廣州等，而在深圳卻縱然傳聞已久，但卻遲遲不肯落地。

那么，深圳為何選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)推出新政呢？

導(dǎo)火索之一，是最近深圳的房價(jià)又出現(xiàn)了上漲的苗頭。

深圳數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房交易市場火熱。2018年2月，全市二手房成交套數(shù)為3133套，遠(yuǎn)高于一手房成交套數(shù)，成交面積為261758.16平方米。分地區(qū)來看，成交套數(shù)最多的是龍崗區(qū)，為735套，占總量23.5%；其次是福田區(qū)，成交套數(shù)為653套，占總量的20.8%；成交量最少的是鹽田區(qū)，成交套數(shù)為58套。

然而深圳已經(jīng)做出過公開承諾，保證深圳房價(jià)三到五年環(huán)比不增長，因此不用政策壓是不行的。

而更深層次的原因，就是“去杠桿”的政策基調(diào)。深圳作為全國城市的風(fēng)向標(biāo)，二手房市場卻始終存在“高評高貸”的現(xiàn)象，怎能不對此開刀呢？

從宏觀視角看，美國最近磨刀霍霍、張牙舞爪，這一切的跡象，都讓我們想起了當(dāng)年的日本。在對其發(fā)動貿(mào)易戰(zhàn)之后，美國又展開了金融戰(zhàn)，導(dǎo)致其樓市泡沫不斷吹大，在破滅之后，日本進(jìn)入了衰退的二十年，現(xiàn)在也沒緩過來。

在別人引爆風(fēng)險(xiǎn)之前，我們必須要化解風(fēng)險(xiǎn)，然而樓市風(fēng)險(xiǎn)積存已久、固疾難醫(yī)，只能采取嚴(yán)厲的措施，來強(qiáng)勢打壓了！

那么，深圳的樓市走向如何？房價(jià)真的能下跌嗎？

三價(jià)合一，最直接的影響就是二手房交易的成本上升，短期內(nèi)打算入市的人會變得觀望，二手房的成交量會下滑，深圳的樓市進(jìn)一步降溫。

這時(shí)，可能有人會說：既然二手房首付高稅費(fèi)高，那可以買新房啊。

但要弄清楚，我們現(xiàn)在討論的是什么地方！

深圳啊！

人多！

深圳每平方公里的人口密度超過上海，甚至是北京的四倍多。

地少！

近三年來，深圳住宅用地成交量少的可憐，甚至比不上許多二線城市單個(gè)樓盤的占地面積。再加之深圳是國內(nèi)第一個(gè)劃出基本生態(tài)控制線的城市，2005年就規(guī)定全市城市綠地率應(yīng)不小于45%、城市綠化覆蓋率應(yīng)大于50%的指標(biāo)。也就是說，在深圳不到2000平方公里的陸地上，至少有一半的陸地是不能夠用來開發(fā)建設(shè)的。

在這個(gè)“狼多肉少”的地盤，哪來那么多的一手新房！“三價(jià)合一”政策于深圳，不僅僅控制了二手房市場，更是控制了整個(gè)樓市！

所以啊，那些認(rèn)為剛需消費(fèi)者短期內(nèi)可以轉(zhuǎn)移到一手房市場的想法，是不可行的。

那么這項(xiàng)政策，對樓市短期可謂是大利空，成交量下降是必然的。然而，畢竟深圳的發(fā)展?jié)摿薮?，潛伏的巨量?cái)富在涌動，強(qiáng)勢的打壓真的能控制住嗎？

其實(shí)，為了打壓炒房客，反而誤傷了剛需，這是當(dāng)下政策調(diào)控最難的一點(diǎn)。

要知道，全國樓市調(diào)控的大方向是要做到房住不炒，支持剛需、打擊投資。

“三價(jià)合一”的實(shí)施，雖說本意是要全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機(jī)購房，夯實(shí)差別化住房信貸政策，抑制二手房價(jià)格過快上漲，并提高稅賦公平性。

然而，“好心辦壞事”。對剛需者來說，最困難的事情就是要一次性拿出首付和稅費(fèi)，這些錢，都是咬緊牙關(guān)湊出來的。而現(xiàn)在，要么選擇高首付、要么選擇高稅費(fèi)，總之，要買一套剛需房，首次購房成本又再次增加了。

既上浮了利率，又三價(jià)合一，在深圳的剛需一族表示哭暈在廁所！

對于深圳而言，在如今的經(jīng)濟(jì)大變局中，這顆冉冉升起的新星力量不可小覷，加入城市間的“搶人大戰(zhàn)”！

放眼全國，深圳作為入戶門檻最低的一線城市，無疑是無數(shù)二三線中產(chǎn)家庭優(yōu)選的移民城市，也有很多初生牛犢不怕虎的大學(xué)畢業(yè)生把這里當(dāng)做夢開始的地方。

目前，深圳的高房價(jià)，高租金，已經(jīng)影響到深圳的城市競爭力，對人才形成擠出效應(yīng)。

深圳地太少需求太多，靠市場是無法滿足普通人的。除去強(qiáng)硬壓制的手段之外，深圳應(yīng)多渠道滿足住房需求。要大力發(fā)展租房市場，建設(shè)安居房、保障房。

而在這其中，需要通過租購?fù)瑱?quán)等保障權(quán)益，讓租房在實(shí)用功能上能夠代替買房。

千萬別讓如此高昂的房價(jià)成為人才的“攔路虎”，更別成為夢想的“絆腳石”！

畢竟作為夢想之城的深圳，希望這里的年輕人有條件把更多的心思花在理想和追求上，而不是房子上！