2016年，深圳萬科金色家園37個業(yè)主通過小區(qū)物管人員劉某“購買”車位，劉某收了600多萬后卷款到澳門賭博輸光。業(yè)主錢財車位兩空怒而起訴，要求萬科履行交易或賠錢。法院上月一審未支持該訴求。

有專家表示，土地隨售出房屋轉(zhuǎn)移，開發(fā)商不擁有土地，無權(quán)處置買賣小區(qū)停車位，市民“買”車位時一定要三思。金色家園案引發(fā)的討論未停，萬科其他小區(qū)又被曝光有車位買賣現(xiàn)象。對此，萬科回應(yīng)：我司從未進行‘車位銷售’。”

深圳萬科物管人員卷走業(yè)主600萬購車位款 業(yè)主起訴卻輸了

圖為萬科金色家園地下停車場中的三個子母車位，若前車未駛離，后車則無法駛出。

萬科金色家園車位糾紛案

萬科金色家園由萬科開發(fā)，交付后由開發(fā)商旗下公司萬科物業(yè)管理。2016年6月至9月，物管人員劉某通過管家微信號以4.5萬元至30萬元不等的價格兜售小區(qū)車位。小區(qū)業(yè)主認(rèn)定劉某兜售行為屬萬科物業(yè)授信，并將協(xié)議租賃車位款項轉(zhuǎn)賬至劉某個人賬戶。劉某不僅沒能提供車位，所獲款項也無法退還，引發(fā)糾紛。共計37名業(yè)主上當(dāng)受騙，涉案金額600余萬元。

目前，此事已分成了兩起案件，一是37名受害業(yè)主起訴萬科金色家園管家劉某民事案，二是福田區(qū)人民檢察院起訴萬科金色家園管家劉某的刑事案件。目前兩案初審已經(jīng)終結(jié)。

法院審理民事案：

劉某兜售車位非職務(wù)行為

在民事案中，受害業(yè)主認(rèn)為，業(yè)主通過萬科物業(yè)的管家提供服務(wù)完成了購買停車位的手續(xù)，因萬科物業(yè)對其管家的管理存在過失而導(dǎo)致停車位購買協(xié)議不能正常履行。萬科物業(yè)必須繼續(xù)履行買賣協(xié)議，或者即時返還他們用于購買停車位的資金。萬科應(yīng)該承擔(dān)其作為全國最大物業(yè)管理公司的社會責(zé)任，維護社會的公正性。

對此，一審法院福田法院認(rèn)定，劉某的行為既非職務(wù)行為，也不構(gòu)成表見代理，故各原告要求被告就劉某的行為而承擔(dān)返還車位租賃或車位購買款項及利息的訴請缺乏依據(jù)，本院不予支持。理由是，雖然劉某是小區(qū)物管工作人員，但其管理職責(zé)不包括出租或出售管理區(qū)域內(nèi)車位，其行為不是依據(jù)金色家園服務(wù)中心的意思所進行的行為，而是基于個人的意思實施的詐騙行為。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒向南都記者表示，法律有個專門的術(shù)語是職務(wù)代理，不再是職務(wù)行為問題。而對于劉某收款要看以誰的名義來收，實際上這個案件第一筆費用很關(guān)鍵，進入的是公司賬戶，公司在多收錢以后，沒有退交給業(yè)主，法律上認(rèn)可這回事。

法院審理刑事案：

劉某騙取小區(qū)住戶錢財 偷越國(邊)境

而在刑事案中，福田法院查明，2016年6月以來，被告人劉某利用其在深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司金色家園管理處擔(dān)任管家的工作便利，虛構(gòu)出售、租賃小區(qū)停車位的事實，假意與小區(qū)住戶簽訂車位服務(wù)(車位租賃)、停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等協(xié)議，騙取小區(qū)住戶錢財。

對此，有業(yè)主認(rèn)為“福田法院認(rèn)定了劉某使用職務(wù)之便”的事實。此外，劉某的刑事案件判決書中披露，劉某此前就有南山法院判決的“詐騙罪”“合同詐騙罪”“偷越國(邊)境罪”。

萬科麓山小區(qū)賣“固定車位”？

近日，南都記者獲讀者報料稱，位于布吉的萬科麓山在兜售車位，南都記者以購房名義走入營銷中心了解情況。萬科麓山(備案名：金域領(lǐng)峰花園)，是萬科麓城四期，由深圳市萬龍靚投資發(fā)展有限公司開發(fā)，工商資料顯示，該公司為深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司持股60%企業(yè)。

深圳萬科物管人員卷走業(yè)主600萬購車位款 業(yè)主起訴卻輸了

在萬科麓山營銷中心內(nèi)，擺放的地下停車位示意圖供購房者挑選。

銷售人員：

能跟萬科簽約買“固定車位”

在營銷中心，一銷售對南都記者表示，項目車位比是1：1.1，能有“固定車位”。具體操作是，在簽訂購房合同后，再與開發(fā)商萬科簽訂一份車位長租協(xié)議，該車位長租協(xié)議租賃期為20年，另再交80元/月的車位管理費即可。該銷售表示，車位原價是30萬元左右，優(yōu)惠后的價格介于20萬元-25萬元間。“普通住宅限購1個，別墅可以買2個”。

對于南都記者質(zhì)疑的車位到期后的處理方法，該銷售表示不用擔(dān)心，因為協(xié)議是與萬科簽訂，“協(xié)議上有萬科的公司章，而車位的實際使用限期是與所購住宅相同，為70年”。

萬科回應(yīng)：從未進行“車位銷售”

當(dāng)南都記者就萬科麓山“售”車位問題咨詢?nèi)f科時，萬科回應(yīng)稱，該項目車位所有權(quán)歸開發(fā)商(深圳市萬龍靚投資發(fā)展有限公司)所有。本小區(qū)車位不銷售，僅作長租。

而對于萬科在全國同樣多有銷售小區(qū)車位的情況，萬科表示，“我司從未進行‘車位銷售’”。車位長租業(yè)務(wù)是在全體業(yè)主知悉的情況下的經(jīng)營行為。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商有權(quán)在法律規(guī)定范圍內(nèi)處置自有物業(yè)。

對于萬科金色家園一案，萬科表示，金色家園物業(yè)服務(wù)中心劉某虛構(gòu)銷售車位，欺騙部分業(yè)主購買并通過個人賬戶收取業(yè)主款項。公司核實情況后，立即陪同業(yè)主向警方刑事報案，警方已對劉某立案偵查，現(xiàn)一審已終結(jié)。公司充分尊重司法機關(guān)的案件調(diào)查結(jié)論，并持續(xù)提升物業(yè)人員的管理與服務(wù)，打造和諧人居環(huán)境。

專家意見

市民要弄清楚出售的車位到底歸誰

景洲大廈業(yè)委會主任鄒家健表示，開發(fā)商“以租代售”的行為是不被認(rèn)可的，作為業(yè)主，對于買賣車位的事情要冷靜，認(rèn)真界定是否屬于小區(qū)業(yè)主共有面積，一旦是共有面積，就不可能“出售”。

如何界定哪些部分面積，屬于小區(qū)業(yè)主共有的呢？鄒家健表示，小區(qū)所有專有部分以外，未計入小區(qū)建筑容積率的公共配套部分，即小區(qū)公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等均屬小區(qū)業(yè)主共有。這些部分并不以業(yè)主是否攤分面積，作為界定依據(jù)，而是以建筑物竣工備案登記(竣工驗收證)記載為準(zhǔn)。

近日，最高人民法院就重慶一住宅小區(qū)停車位歸屬糾紛案的民事裁決，明確確定了小區(qū)停車位歸屬的裁定標(biāo)準(zhǔn)：—、土地隨售出房屋轉(zhuǎn)移，開發(fā)商不擁有土地，無權(quán)處置買賣小區(qū)停車位。二、開發(fā)商通過賣房強勢地位，單方約定小區(qū)停車位歸屬行為無效，法院不予支持。三、未計入小區(qū)建筑容積率的配建停車位及公共部分，不屬開發(fā)商專有部分，屬小區(qū)全體業(yè)主共有。四、以政府產(chǎn)權(quán)部門核準(zhǔn)登記為準(zhǔn)，未獲登記，未取得不動產(chǎn)權(quán)證的停車位及公共部分，屬于全體業(yè)主共有。

以往業(yè)主在深圳打停車場官司，法院一律以有約定、法規(guī)模糊難確定為由，判業(yè)主敗訴?，F(xiàn)最高法否定了約定說，以土地隨房轉(zhuǎn)移的國家房地產(chǎn)政策為依據(jù)，和未獲產(chǎn)權(quán)登記為由，裁定規(guī)劃配套停車位歸全體業(yè)主。