對于土地資源稀缺的龍華區(qū)而言，城市更新與土地整備的價值不言而喻。2017年適逢龍華行政區(qū)元年，“一城四區(qū)”正式從藍(lán)圖走向施工圖，大建設(shè)、大開發(fā)、大項目落地，無不需要城市更新與土地整備深度發(fā)力。

一引其綱，萬目皆張！從即日起，《南方日報·深圳觀察》推出“開局話‘更新’ 元年看‘整備’”系列報道，聚焦龍華城市更新與土地整備領(lǐng)域的重大舉措，以期為中軸新城建設(shè)添磚加瓦。首期聚焦深圳外環(huán)高速龍華段拆遷，敬請垂注！

“人家是一吃一大口，我們是一小口一小口吃，小到十來平方米的瓦房，甚至一處墳頭，我們都要親自去談”，凝視著指尖香煙裊裊升起的煙霧，回顧過去那段征收工作的艱辛與堅持，觀瀾街道辦土地整備部工作人員老曾不勝感慨。

老曾口中的“征收”，指向的是廣東省重點督辦項目深圳外環(huán)高速。其中的龍華段，途經(jīng)福城、觀瀾兩個街道，全長6.4公里。2016年6月，龍華段項目征收補(bǔ)償工作全面啟動。

單從數(shù)據(jù)來看，外環(huán)高速龍華段已是迄今龍華區(qū)體量最大的拆遷項目。然而，真正的難題并不在于此。此次拆遷涉及的利益主體繁多，尤其是，一處本土村民村落，一半以上的房屋面臨拆遷，因此，項目遭到村股份公司成員的集體反對。

這貌似一項“不可能的任務(wù)”。然而，就在1年3個月的時間里，項目征收局勢完全扭轉(zhuǎn)，且在全市率先收官。龍華區(qū)城市更新局相關(guān)負(fù)責(zé)人形容此次征收，實現(xiàn)了“效率征收”“和諧征收”“依法征收”與“作風(fēng)征收”。

從遭遇集體抵制到率先完工，且無一起群體性事件和非正常上訪事件發(fā)生，外環(huán)高速龍華段的拆遷逆襲是如何實現(xiàn)的？峰回路轉(zhuǎn)的背后，存在著怎樣可資借鑒的邏輯與方法論？

“三天一次協(xié)商會”

龍華區(qū)城市更新局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從體量到難度，外環(huán)高速龍華段項目均堪稱龍華第一：

其一，拆遷總量巨大，需向建設(shè)單位移交土地約70萬平方米，征收房屋約12萬平方米。

其二，拆遷阻力巨大，此次拆遷涉及到村集體、個人、企業(yè)等各類利益主體，永久性建筑物達(dá)170余棟樓，業(yè)主戶數(shù)超過130戶，且房屋租轉(zhuǎn)情況復(fù)雜。

龍華區(qū)城市更新局土地整備工作人員小鄒全程參與了項目征收工作。他告訴記者，此次拆遷涉及到的住宅類建筑物全部集中在觀瀾街道陂新村，而工業(yè)廠房則集中在章閣、桂花社區(qū)。其中，陂新村私宅總量的50%以上均需拆遷。

“陂新村的發(fā)展?fàn)顩r在觀瀾片區(qū)比較一般，高速項目一來，等于大半個村子就沒了，對整個村的規(guī)劃發(fā)展肯定不利。”小鄒說。

小鄒透露了一個鮮為人知的細(xì)節(jié)。此前，陂新村民曾看過外環(huán)高速項目的初步規(guī)劃。方案顯示，外環(huán)高速公路與陂新村擦肩而過，而新的項目方案卻將村子從中破開。“大部分村民都很不理解”，小鄒并不諱言，項目征收工作遭到了村股份公司成員的集體反對，工作阻力很大。

省重點督辦項目，體量龐大，阻力巨大，由此，龍華區(qū)城市更新局和轄區(qū)街道辦高度重視項目征收工作。項目甫一啟動，工作組就直接在補(bǔ)償現(xiàn)場設(shè)立了指揮部，工作力量全部壓倒了征收一線，這在龍華房屋征收史上很少見。

此后，項目征收開始了高速運(yùn)轉(zhuǎn)。“連續(xù)開了二三十場會，幾乎兩三天一次協(xié)商會，只要村民有訴求，我們立即協(xié)商落實。”一工作人員說。

“要講大局，更要尊重利益”

在全程快節(jié)奏的征收工作中，龍華區(qū)城市更新局偕同福城、觀瀾街道辦的土地整備工作人員，從一戶一檔、倒逼責(zé)任到會同關(guān)鍵人物、原住民搭建交流平臺，再到強(qiáng)化部門聯(lián)動破解“疑難雜癥”、千方百計保障被拆遷單位利益，可謂想盡一切辦法。

年輕瘦削的小鄒，2015年11月方才入職城市更新局，對征收工作并不熟稔。他更不曾想到，一上手就碰到艱巨任務(wù)。這段忙碌甚至艱辛的時光，讓小伙子成長不少，對征收補(bǔ)償工作的認(rèn)知迅速加深。

“推進(jìn)拆遷的方法有很多，但總結(jié)到一點，不能就拆遷談拆遷，你既要能鉆進(jìn)去，又要能跳出來。”小鄒很沉穩(wěn)地說。

所謂“鉆進(jìn)去”，簡而言之，就是換位思考，充分考慮對方的利益訴求。“拆遷直接涉及的是利益問題，所以必須尊重對方的利益”，小鄒說，在工作中，相關(guān)單位和部門竭盡全力通過民生微實事的方式，幫助被征收單位挖溝修渠、整治道路等，在政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)滿足對方的訴求。

所謂“跳出來”，換種說法，就是講大局、講政策、講發(fā)展。作為土地整備人員的必備素養(yǎng)就是，充分掌握政策精神，了解社區(qū)發(fā)展規(guī)劃。工作人員不僅堅持不懈地向業(yè)主們宣講政策、分析項目為社區(qū)帶來的各種利好，而且爭取一批“關(guān)鍵人物”的支持。

“我們專門去拜訪了社區(qū)的老黨員、老支書、退休的老干部，還有企業(yè)的負(fù)責(zé)人，著重對這些在社區(qū)有影響力的人講政策、講發(fā)展，爭取他們的支持。”小鄒說。

“站在對等的角度去溝通”

跳出來，講大局，鉆進(jìn)去，談利益，這個過程中，一線征收工作人員尤其注意一點：尊重。

“征收補(bǔ)償?shù)恼勁胁煌谏虡I(yè)談判，你一定要站在平等角度，一定尊重對方，換位思考，態(tài)度誠懇。”小鄒強(qiáng)調(diào)。

這也是觀瀾街道辦土地整備部老曾的意見，“我們一直以來都倡導(dǎo)合法合規(guī)，要用一種對業(yè)主對等的角度去溝通”。

作為一名老資格的基層拆遷工作者，老曾特別能體會被征收對象的難處，總是想方設(shè)法在符合政策前提下，為村民爭取合理合法的利益，力求將拆遷對業(yè)主們的影響降到最低。

一位黃姓業(yè)主的四棟瓦房位于征收紅線范圍之外，但是項目完工后，房屋被阻斷成了孤島，無法使用。老曾就向上匯報，將其黃姓業(yè)主的瓦房納入征收范圍。

為了將陂新村土地及時納入土地整備利益統(tǒng)籌項目，老曾花了一天時間等候街道領(lǐng)導(dǎo)簽字，將項目納入周一的黨政聯(lián)席會議題。

“能做的一定幫，做不到或者不符合政策的，我一定解釋清楚，不忽悠人。”老曾篤定地說。這樣的事情不勝枚舉，換來的是村民的信任和支持，“村民覺得我們是在真心實意幫他們。往后交流談判，都容易多了”。

當(dāng)130余份房屋征收協(xié)議簽訂，170余棟永久性建筑物征收落地，老曾一個勁兒地感慨“村民的覺悟真的很高！”而一線征收工作人員早已忘了最初村民的普遍抵制，他們慨嘆，“土地返還都沒有落實下來，就已經(jīng)把廠房、土地交了出來，這是對政府莫大的信任。”

借鑒下圍“利益統(tǒng)籌”經(jīng)驗

在龍華段項目征收過程中，除卻上述，還有一個至關(guān)重要的因素有力地促成了征收工作的順利實施。這就是下圍土地整備利益統(tǒng)籌試點項目（以下簡稱“下圍項目”）的成功落地。

2015年11月，彼時的龍華新區(qū)協(xié)調(diào)市土地整備部門，將包括五和大道、平安路及石皮山公園三個建設(shè)項目涉及的下圍股份公司未征轉(zhuǎn)土地納入首批市土地整備利益統(tǒng)籌試點項目。最終，按照相關(guān)政策，下圍獲得18462.39平方米返還用地，隨后，“腸梗阻”5年之久的五和大道下圍段拆遷取得突破性進(jìn)展，如今，五和大道正緊鑼密鼓展開施工作業(yè)。

在外環(huán)高速項目征收工作中，龍華城市更新局充分借鑒下圍項目的成功經(jīng)驗，為村集體爭取返還用地，扶持社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。據(jù)了解，外環(huán)高速項目通過土地整備利益統(tǒng)籌方式，一攬子解決了陂新村4.5萬平方米土地及桂花社區(qū)1.2萬平方米工業(yè)園的土地安置難題。不僅促進(jìn)了土地集約利用，還更好地盤活了社區(qū)股份公司的土地資源。

“不管是集體土地，還是工業(yè)廠房，依據(jù)現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，要說服對方接受，難度非常大”，老曾對此深有體會，而利益統(tǒng)籌尤其是下圍項目的成功實施，為龍華拆遷提供了極大幫助。“它讓村民們看到了更多的希望。”老曾說。

來源：南方日報