按照深圳萬(wàn)科的說(shuō)法，不同區(qū)位的城中村租金水平是有差異的，萬(wàn)村統(tǒng)一收租玉田村的物業(yè)，租金是按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行定價(jià)，一般給付的租金相比原業(yè)主之前收取的租金提升10%上下。“現(xiàn)有的城中村物業(yè)管理基本上都是投入大于收入，有的還要依賴政府補(bǔ)貼。”

那現(xiàn)實(shí)情況如何？

本周三南都記者以租客的名義，走訪了向東圍和祠堂村。

一名祠堂村業(yè)主透露，萬(wàn)村與玉田村村民的簽約年限一般為10年，給付的租金標(biāo)準(zhǔn)為75-85元/平方米/月。

據(jù)了解向東圍的目前租金（空房出租）

● 單房，戶型面積大概8-13平方米，最低租金達(dá)1500元/月；

● 一房一廳的租金介于2300-2500元/月；

● 兩房戶型最低租金為3500元/元

祠堂村的目前租金（空房出租）

● 單房租金在2000元/月以上；

● 一房一廳、戶型面積30-35平方米不等，租金2800-3000元/月；

● 68平方米的兩房租金則去到4000元/平方米。

而如果按照上述萬(wàn)村的租金標(biāo)準(zhǔn)，10平方米的單房，不計(jì)入裝修，給付業(yè)主的租金達(dá)到850元/月。

有資深業(yè)內(nèi)人士指出：“對(duì)于進(jìn)場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，給付村民的租金不太可能按照目前的市場(chǎng)最高價(jià)，畢竟企業(yè)還是要賺錢的，中間必須留一個(gè)利潤(rùn)空間。”

但這種利潤(rùn)空間的存在

也讓不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑

將會(huì)變相推高后期的租金

“我了解到的信息是，對(duì)于已簽約的房源，萬(wàn)村可能會(huì)進(jìn)行戶型改造，比如將兩房一廳改成兩個(gè)一房。裝修改造之后，配備簡(jiǎn)單的家私家電，單房的租金就要3000元/平方米以上。”不止一位業(yè)主向南都記者透露。

那么現(xiàn)在的市場(chǎng)情況到底如何呢？

大家都在租多少錢的房子

在深圳鏈家研究院的調(diào)查中，目前深圳租賃市場(chǎng)占據(jù)主流地位的三類產(chǎn)品，商品房租金集中在3000-5000元，長(zhǎng)租公寓租金集中在1000-3000元，而農(nóng)民房租金在2000元內(nèi)的都占到了73.8%，其中租金在千元以內(nèi)的占26.1%

“綜合投入的加大對(duì)租金肯定會(huì)有影響。”宋丁做出這種判斷，但他同時(shí)表示，更關(guān)鍵的問(wèn)題在于需求，如果租金過(guò)高導(dǎo)致沒人租房，這種改革也就意味著失敗。“所以，未來(lái)當(dāng)租賃市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生變化后，一定會(huì)經(jīng)歷一個(gè)新的詢價(jià)與平衡的階段。詢價(jià)的結(jié)果是諸如萬(wàn)科這樣的運(yùn)營(yíng)方與租客都能承受微利與漲租。”

但租房子原本要看的也不僅僅是價(jià)格

最重要的是性價(jià)比

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到底值不值得租？

物業(yè)改造過(guò)程涉及戶型分割

熟悉深圳租房市場(chǎng)的資深業(yè)內(nèi)人士提出了這樣的觀點(diǎn)：從租客這一端來(lái)看，其實(shí)必須思考的是客單價(jià)。

萬(wàn)科在改造過(guò)程中可能會(huì)涉及到戶型優(yōu)化，比如原本30平方米的一房戶型改成兩個(gè)單房，對(duì)于租客而言，雖然居住面積減少，但綜合品質(zhì)提升了，租金成本幾乎不會(huì)有太大變化，租客如果愿意轉(zhuǎn)變思維，就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的負(fù)擔(dān)并沒有加重。

這種對(duì)戶型的改造

也被明文寫進(jìn)了新鮮發(fā)布的《實(shí)施意見》中

規(guī)定表示，允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租，允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計(jì)的房間為最小單位對(duì)外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米。

利潤(rùn)之間的賬本

不僅影響了后期的租金

也影響了入場(chǎng)企業(yè)與村民之間的合作順暢度

政企合作推進(jìn)城中村租賃

或?qū)⒋笠?guī)模推廣

根據(jù)深圳萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)，目前玉田村業(yè)主簽約或已開始清租準(zhǔn)備委托萬(wàn)科管理的比例超過(guò)25%。此前公開資料顯示，已有20棟居民樓已經(jīng)或正在進(jìn)行清空，數(shù)量接近整個(gè)玉田村20%。

而在南都記者本周的走訪過(guò)程中

部分業(yè)主斬釘截鐵地表示

不會(huì)跟萬(wàn)村簽約

“如果業(yè)主將項(xiàng)目委托給萬(wàn)科跟自己運(yùn)營(yíng)沒有太大區(qū)別，那業(yè)主或許更傾向于自己運(yùn)營(yíng)。”羅鳳鳴稱，雙方都要賺錢，利潤(rùn)如何平衡分配，決定了業(yè)主買不買單。

那如何才較容易達(dá)成合作呢？

資深業(yè)內(nèi)人士給出了自己的看法

當(dāng)包租機(jī)構(gòu)并沒有那么樂(lè)觀的預(yù)判、租金給付無(wú)法滿足業(yè)主的需求，就會(huì)經(jīng)歷一輪長(zhǎng)時(shí)間的博弈。“現(xiàn)在萬(wàn)科跟玉田村之間，應(yīng)該就處于博弈的階段。”

誠(chéng)然

這種新模式依然存在

很多的障礙與瓶頸

不過(guò)在采訪中，依然有多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在租賃的長(zhǎng)效機(jī)制下，“玉田模式”的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐漸凸顯出來(lái)，這應(yīng)該是一種有效的方式。

宋丁稱，萬(wàn)科進(jìn)場(chǎng)是敢于“先吃螃蟹”，通過(guò)它的摸索進(jìn)一步完善政企合作推進(jìn)城中村租賃這個(gè)模式，后續(xù)其他城中村的改造就有了參照，這個(gè)模式還是會(huì)被大規(guī)模推開。

深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理 肖小平：

在租金標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到一致、運(yùn)營(yíng)過(guò)程究竟能不能實(shí)現(xiàn)盈利、后期是否能滿租這些壓力下，這種模式的鋪開并不太樂(lè)觀。“一旦貼錢來(lái)干這件事，未來(lái)企業(yè)收房的積極性就沒有那么高了。”