4月底，一份名為《毛大慶：全國(guó)房地產(chǎn)將下行 搞不懂北京樓市》的文章在網(wǎng)上廣泛傳播，成為轟動(dòng)業(yè)界的熱門話題，萬(wàn)科曾發(fā)表聲明稱，文中信息不代表萬(wàn)科公司和毛大慶的個(gè)人觀點(diǎn)。日前，萬(wàn)科方面通過(guò)一份對(duì)總裁郁亮和毛大慶的采訪作出回應(yīng)，郁亮認(rèn)為，從提示風(fēng)險(xiǎn)的角度，贊成網(wǎng)文中的一些觀點(diǎn)，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)對(duì)于可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要有充分認(rèn)識(shí)，積極應(yīng)對(duì)是必要的，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大，中國(guó)的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開(kāi)始。

郁亮：如果不看好房地產(chǎn)，萬(wàn)科應(yīng)該是零資產(chǎn)

如果不看好行業(yè)，萬(wàn)科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)，退出原有的業(yè)務(wù)了。 上述郁亮的觀點(diǎn)，來(lái)自于一份毛大慶及郁亮的采訪記錄。根據(jù)記錄，萬(wàn)科認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)仍然有非常光明的發(fā)展平臺(tái)。

毛大慶說(shuō)，不久前確實(shí)參加過(guò)一個(gè)內(nèi)部分享交流活動(dòng)，他的發(fā)言以提示風(fēng)險(xiǎn)為主，希望盡可能喚醒大家的危機(jī)感，沒(méi)想到的是，會(huì)有人將討論、問(wèn)答的內(nèi)容糅合在一起，以他個(gè)人講話的名義對(duì)外發(fā)布，再經(jīng)過(guò)一些 標(biāo)題黨 式的轉(zhuǎn)載放大，就變成了他 看空行業(yè) ；能做到基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)往往都有強(qiáng)烈的危機(jī)感，很多優(yōu)秀企業(yè)都在討論 自己的冬天 我們離死亡還有多遠(yuǎn) ，萬(wàn)科也一直強(qiáng)調(diào) 如履薄冰，如臨深淵 的憂患意識(shí)，這正是萬(wàn)科穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的重要來(lái)源。

毛大慶稱，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，就是地價(jià)居高不下，反映出過(guò)度樂(lè)觀的情緒還沒(méi)有完全恢復(fù)理性。這樣的情況下，在行業(yè)內(nèi)部澆一澆冷水，是有必要的。但如果將企業(yè)的憂患意識(shí)、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的警示扭曲為對(duì)市場(chǎng)的悲觀，則有違他的本意。

郁亮則表示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)仍將有非常廣闊的發(fā)展空間。他以中國(guó)和日本的城市化率作比較：2013年中國(guó)城市化率為53.7%，而日本1955年就已經(jīng)達(dá)到56.1%；日本房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一是1974年，從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，一是1992年，出現(xiàn)了斷崖式的下跌，中國(guó)現(xiàn)在的情況最多相當(dāng)于日本1974年前后。但只看城市化率的話，日本1974年的城市化率也已經(jīng)是74.9%。現(xiàn)在中國(guó)比日本那個(gè)時(shí)候還低得多，而城市化率的增長(zhǎng)速度和日本1974年前差不多，都是每年1個(gè)點(diǎn)左右。

郁亮展望房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)時(shí)認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化的角度來(lái)看，未來(lái)的客戶，無(wú)論是住宅客戶，還是消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶，需求都會(huì)和以前有很大區(qū)別，原有存量的不動(dòng)產(chǎn)難以滿足他們的需求。而無(wú)論是拆除重建，還是進(jìn)行功能改造，都會(huì)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)。只是客戶的需求會(huì)越來(lái)越精細(xì)化，不只是面積越來(lái)越大這么簡(jiǎn)單，這對(duì)企業(yè)的專業(yè)能力提出了更高要求& & 不僅要提供質(zhì)量好的房子，還要提供全面的配套服務(wù)，甚至還要去營(yíng)造良好的社區(qū)氛圍。

業(yè)界：均價(jià)下跌15%，成交將迅速反彈

對(duì)于郁亮的判斷，受訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士持肯定態(tài)度。億翰智庫(kù)上市房地產(chǎn)研究中心副主任張華東說(shuō)，目前房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問(wèn)題并不是供應(yīng)過(guò)剩，而是相對(duì)于高房?jī)r(jià)的購(gòu)買力不足，只要房?jī)r(jià)和地價(jià)出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)，成交就能迅速恢復(fù)。

中房信研究總監(jiān)薛建雄也持相同看法。他表示，今年的市場(chǎng)走勢(shì)最多只是和2011年接近，成交情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2008年。按照2011年的經(jīng)驗(yàn)，雖然個(gè)別樓盤會(huì)有30%的跌幅，但整體價(jià)格只要下調(diào)15%，房地產(chǎn)成交量就會(huì)迅速反彈。

他認(rèn)為，不僅一二線城市能通過(guò)降價(jià)迅速去化，看上去庫(kù)存壓力非常大的三四線城市也有望因?yàn)閮r(jià)格的下調(diào)而迅速解決銷售壓力。薛建雄說(shuō)，三四線城市的人均居住面積需求遠(yuǎn)超一線城市，以一線城市的平均居住面積來(lái)衡量三四線城市的商品住宅供應(yīng)量是不是過(guò)多，是不合理的。

無(wú)論如何，如同郁亮、毛大慶所判斷的，接下去房地產(chǎn)行業(yè)的分化將在所難免，分化不僅體現(xiàn)在不同城市的市場(chǎng)銷售情況將會(huì)截然不同，還反映為不同開(kāi)發(fā)商的銷售漲跌趨勢(shì)。

薛建雄說(shuō)，那些建筑質(zhì)量好，擁有大量配套資源優(yōu)勢(shì)的樓盤甚至有望在這一輪漲價(jià)。相反，那些房屋質(zhì)量不佳，經(jīng)營(yíng)特色不夠鮮明的開(kāi)發(fā)商則不可避免地通過(guò)降價(jià)銷售來(lái)解決高庫(kù)存問(wèn)題。

郁亮對(duì)網(wǎng)傳毛大慶講話的部分回應(yīng)

網(wǎng)文：從很多角度上看，中國(guó)房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和日本泡沫化類似的特征。

回應(yīng)：日本房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一個(gè)是1974年，從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展；一個(gè)是1992年，出現(xiàn)了斷崖式的下跌。中國(guó)現(xiàn)在的情況，最多相當(dāng)于日本的1974年前后。但只看城市化率的話，日本1974年的城市化率也已經(jīng)是74.9%。我們現(xiàn)在比他那個(gè)時(shí)候還低得多。

網(wǎng)文：從現(xiàn)在重點(diǎn)關(guān)注的50個(gè)城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，一個(gè)是以二線城市為代表的，由于土地供應(yīng)過(guò)多，帶來(lái)了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)去化能力的或銷售能力的透支，二是還有一些城市，市場(chǎng)還在，需求也還挺多，但是他的波動(dòng)在于土地的價(jià)格在過(guò)去的一年里由于上漲過(guò)快，帶來(lái)了對(duì)市場(chǎng)價(jià)格上漲空間的透支。

回應(yīng)：市場(chǎng)分化是沒(méi)有任何疑問(wèn)的，既然是分化，就不存在都好或都?jí)?，而是既有壞的，也有好的一面。兩類不同的城市所面臨的問(wèn)題不一樣，各有不健康的一面，也各有相對(duì)健康的一面。去化能力被透支的內(nèi)地三四線城市，土地市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱。土地價(jià)格被透支的大城市，未來(lái)的需求還依然旺盛。

網(wǎng)文：今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度拜訪了20多個(gè)行長(zhǎng)，和他們聊，到底銀行怎么著，發(fā)現(xiàn)今年的銀行基本上沒(méi)任務(wù)，一季度房貸沒(méi)任務(wù)，以前都是有任務(wù)的，但今年沒(méi)有。

回應(yīng)：現(xiàn)在銀行吸儲(chǔ)成本不斷上升，如果按揭貸款折扣大，確實(shí)會(huì)影響銀行的積極性。但只要利率無(wú)特殊折扣，按揭依然是銀行最好的貸款業(yè)務(wù)，因?yàn)榘踩宰钣斜Ｕ稀?/p>

網(wǎng)文：中國(guó)商品房新開(kāi)工已經(jīng)達(dá)到極限，至于住房的價(jià)格是否還有上漲的空間，對(duì)于庫(kù)存比例很高、積壓很高的城市來(lái)說(shuō)，近幾年根本看不到有上漲的可能性。

回應(yīng)：中國(guó)目前正處于高速城市化的過(guò)程中，而且吸納人口的主要是沿海城市帶和內(nèi)地中心城市。對(duì)于能夠吸引新投資移民和外來(lái)移民的城市，商品住房千人年開(kāi)工套數(shù)在20-25仍然是安全的，最近幾年，國(guó)內(nèi)商品住宅每年開(kāi)工接近15億平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)總量繼續(xù)增長(zhǎng)的空間不大，總體會(huì)保持穩(wěn)定。