網(wǎng)簽價(jià)失真，大型開(kāi)發(fā)商銷售火爆，大部分沒(méi)有降價(jià)計(jì)劃

10月3日，在上海 十一假日樓市 房展會(huì)上被人丟棄在地上的各種宣傳單。C FP供圖

剛剛過(guò)去的國(guó)慶假期，廣州頻現(xiàn)日光盤(pán)，銷售火爆。但房?jī)r(jià)卻出人意料地大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，成交均價(jià)為9307元/平方米，同比下降17 .2%。

南都記者從業(yè)內(nèi)獲悉，國(guó)慶期間多數(shù)成交樓盤(pán)位于郊區(qū)如蘿崗、花都、增城，簽約價(jià)基本在萬(wàn)元左右。由于受政府指導(dǎo)價(jià)影響，大部分新開(kāi)樓盤(pán)均采用了 陰陽(yáng)合同 ，因此成交均價(jià)已缺乏參考意義。

南都記者從兩家大型房企有關(guān)負(fù)責(zé)人獲悉，國(guó)慶期間的銷售可觀，但并沒(méi)有體現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。多家開(kāi)發(fā)商透露，廣州房管局每日批準(zhǔn)網(wǎng)簽的速度放慢，降低了網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)。

網(wǎng)簽價(jià)跌至9字頭

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期(10 .1-10 .7)廣州十區(qū)二市共計(jì)網(wǎng)簽820套單位，同比去年增長(zhǎng)1 .1%，成交均價(jià)為9307元/平方米，同比下降17.2%。成交主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊剛需盤(pán)。

廣州房管局事實(shí)上對(duì)房?jī)r(jià)仍較為敏感，南都記者從有關(guān)人士處獲悉，目前指導(dǎo)價(jià)仍在嚴(yán)格執(zhí)行。受此影響，大部分新開(kāi)樓盤(pán)均采用了 雙合同 ，將毛坯房和裝修合同分開(kāi)簽約分開(kāi)統(tǒng)計(jì)，因此成交均價(jià)已缺乏參考意義。

現(xiàn)在很多樓盤(pán)采取雙合同，即按政府規(guī)定的價(jià)格網(wǎng)簽，但是多出來(lái)的部分采取雙合同來(lái)操作，導(dǎo)致公布的各區(qū)域網(wǎng)簽價(jià)格不是其真實(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)，只是按政府要求達(dá)到的一個(gè)價(jià)格，不具有特別大的參考意義。 廣州經(jīng)緯房產(chǎn)研究中心總監(jiān)朱欣苑告訴南都記者，政府現(xiàn)在很難有一些措施把房?jī)r(jià)抑制下來(lái)，就只能在網(wǎng)簽價(jià)格上花心思。

根據(jù)相關(guān)房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，國(guó)慶前后廣州樓盤(pán)報(bào)價(jià)基本平穩(wěn)。其中8、9月在售住宅樓盤(pán)255個(gè)，有177個(gè)樓盤(pán)報(bào)價(jià)與前一個(gè)月持平，占樓盤(pán)總數(shù)69 .41%，28個(gè)樓盤(pán)報(bào)價(jià)下跌，占比10 .98%，花都有盤(pán)尾貨大降3000元/平方米。

但諸多購(gòu)房者反映，網(wǎng)簽只計(jì)入了毛坯價(jià)，算上裝修費(fèi)用、其他稅費(fèi)，購(gòu)房成本遠(yuǎn)非網(wǎng)簽價(jià)那么 寒酸 。

南都記者以購(gòu)房者身份咨詢發(fā)現(xiàn)，雙合同已成為郊區(qū)新盤(pán)較為普遍的做法。廣州增城區(qū)某樓盤(pán)代理透露，對(duì)外均價(jià)報(bào)8000元/平方米左右，但同時(shí)要求簽訂2500-3500元/平方米不等的裝修合同，這樣樓盤(pán)單價(jià)已過(guò)萬(wàn)元。

在國(guó)慶長(zhǎng)假期間開(kāi)盤(pán)的某華南開(kāi)發(fā)商內(nèi)部銷售人士告訴南都記者，公司并沒(méi)有計(jì)劃在今年降價(jià)， 大部分開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有打算降價(jià)。但政府是有指導(dǎo)價(jià)的，也反對(duì)提價(jià)過(guò)高。這樣裝修合同基本就不可避免了。

當(dāng)前政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì) 觸底的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，因此，只要下半年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化。

房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性下跌

繼 金九 廣州樓市以74盤(pán)沖上推貨高位之后， 銀十 也不甘落后，共計(jì)73盤(pán)推新，延續(xù)旺市走勢(shì)。郊區(qū)剛需盤(pán) 占山為王 ，城郊六區(qū)推新項(xiàng)目高達(dá)53盤(pán)，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月占比超七成。中心六區(qū)10月推新盤(pán)20個(gè)，占比相對(duì)9月小幅上升至27.40%。

國(guó)慶首日，位于花都區(qū)的剛需大盤(pán)雅居樂(lè)錦城（樓盤(pán)資料）推出收官組團(tuán) 花冠集 共800套新貨，吸引近萬(wàn)名買(mǎi)家涌入，兩小時(shí)內(nèi) 日光 。遭搶的外圍剛需大盤(pán)還有花都區(qū)祈福大型項(xiàng)目，均價(jià)已升至1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米。開(kāi)發(fā)商介紹，當(dāng)天開(kāi)售2小時(shí)內(nèi)售出400多套單位，銷售金額達(dá)3億。

業(yè)內(nèi)分析，正是大賣(mài)的樓盤(pán)都在郊區(qū)，導(dǎo)致了國(guó)慶期間統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)下跌。

值得注意的是，一方面低價(jià)樓盤(pán)大量簽約，另一方面，高價(jià)樓盤(pán)限制簽約，這也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)面上的下跌。

保利地產(chǎn)、合生創(chuàng)展均在海珠區(qū)開(kāi)發(fā)有中高端大型樓盤(pán)。南都記者從兩家房企有關(guān)負(fù)責(zé)人獲悉，國(guó)慶期間的銷售可觀，但并沒(méi)有體現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人也向南都記者透露，近幾個(gè)月，不光是中高端盤(pán)，剛需盤(pán)也放慢了網(wǎng)簽速度，每天準(zhǔn)簽的數(shù)量下滑。

目前官方仍在限簽，國(guó)慶期間當(dāng)日基本可買(mǎi)幾十套，但網(wǎng)簽只能每日一兩套 細(xì)水長(zhǎng)流，實(shí)際數(shù)據(jù)要翻很多倍。 合生有關(guān)人士告訴南都記者。合生目前在中心區(qū)多處項(xiàng)目均有后期工程，開(kāi)發(fā)戰(zhàn)線較為漫長(zhǎng)，對(duì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整并無(wú)擔(dān)憂。

經(jīng)緯行房產(chǎn)認(rèn)為， 日光盤(pán) 很多都處于外圍區(qū)域，而且都是品牌大盤(pán)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)了好幾年，受到了市場(chǎng)的認(rèn)可?，F(xiàn)在的價(jià)格雖然相比之前上漲了不少，但是與市中心相比還是有比較大的性價(jià)比，還算是價(jià)格洼地。

蘿崗、增城、花都等區(qū)域未來(lái)陸續(xù)還將有地鐵開(kāi)通或者其他規(guī)劃利好，所以業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，項(xiàng)目還有升值空間，因此會(huì)出現(xiàn) 日光 的現(xiàn)象。

觀望長(zhǎng)效機(jī)制

國(guó)慶期間大型開(kāi)發(fā)商的銷售 戰(zhàn)果 顯赫。碧桂園集團(tuán)高層透露，假期創(chuàng)造認(rèn)購(gòu)185億的新高， 10月單月銷售超200億已屬必然 。另外萬(wàn)科、奧園集團(tuán)也紛紛駐扎持續(xù)大熱的蘿崗板塊。其中萬(wàn)科項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)在16000-18000元/平方米，按照慣例的開(kāi)盤(pán)當(dāng)月去化八成的速度，現(xiàn)金回籠可觀。

雅居樂(lè)地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者透露，其國(guó)慶首日開(kāi)盤(pán)的反應(yīng)表明，目前的剛需市場(chǎng)對(duì)新貨反應(yīng)非常熱烈， 主要反映在總價(jià)偏低的兩三房小戶型最熱銷?，F(xiàn)在這類郊區(qū)大盤(pán)也必采取快開(kāi)盤(pán)快銷售的作風(fēng)，給市場(chǎng)注入強(qiáng)心針。

中原地產(chǎn)粗略統(tǒng)計(jì)，整個(gè)國(guó)慶黃金周的一手樓無(wú)論成交量、還是成交價(jià)都同比去年有20%左右的漲幅。

金九已經(jīng)表現(xiàn)明顯，銀十樓市再爆發(fā)并不意外，從目前市場(chǎng)看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，很可能下半年最后幾個(gè)月開(kāi)始追求高利潤(rùn)。 中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，各地頻繁出現(xiàn)的地王將導(dǎo)致市場(chǎng)定價(jià)權(quán)完全掌握在開(kāi)發(fā)商手中，購(gòu)房者很可能恐慌性入市。 特別是今年的金九銀十處于政策的空窗期。

對(duì)于后市的措施，業(yè)內(nèi)紛紛觀望即將醞釀出臺(tái)的樓市 長(zhǎng)效機(jī)制 。據(jù)中原地產(chǎn)透露，北京后期即將出臺(tái)限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)每年2萬(wàn)套的供應(yīng)，如成現(xiàn)實(shí)，配合其他可能出臺(tái)的長(zhǎng)效機(jī)制，有望可以逐漸抑制房?jī)r(jià)的上漲幅度。

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全國(guó)樓價(jià)慣性上漲

中原地產(chǎn)研究中心昨日統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶7天，全國(guó)主要的54城市，新建住宅簽約套數(shù)為19572套，同比2012年國(guó)慶假期的18440套上漲了6.2%。金九銀十市場(chǎng)升溫，9月以來(lái)，雖然存在中秋小長(zhǎng)假的因素影響，但住宅市場(chǎng)成交較8月同期仍然保持上升。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，大部分城市市場(chǎng)依然延續(xù)之前的市場(chǎng)走勢(shì)，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢(shì)未變。房?jī)r(jià)依然慣性上漲中，國(guó)五條各地落地的執(zhí)行細(xì)則力度過(guò)小，淡化了之前市場(chǎng)對(duì)政策的擔(dān)憂。

從全國(guó)樓市看，一二線城市因?yàn)榧哿诉^(guò)多的資源，使得房?jī)r(jià)易漲難跌。而2012年來(lái)過(guò)多供應(yīng)的信貸是出現(xiàn)市場(chǎng)反彈的主要原因。如果在2013年，樓市信貸不收緊，房?jī)r(jià)必然繼續(xù)上漲。