繼新湖中寶于8月1日推出近三年來首單房企再融資方案以后，房企的融資激情再度被點燃。

9月16日晚間，停牌逾一月的招商地產(chǎn)正式公布了資產(chǎn)注入及募集配套資金預(yù)案，總交易額近65億元，成為目前上市房企最大的再融資計劃。

招商地產(chǎn)公告顯示，擬以非公開發(fā)行股份方式，收購大股東蛇口工業(yè)區(qū)持有的海上世界住宅一期及與其配套的女媧廣場和文化藝術(shù)中心土地使用權(quán)，價值約48.65億元。

與此同時，招商地產(chǎn)還擬以24.23元/股的價格，向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行不超過6692.74萬股，募集配套資金總額不超過16.22億元。

最大再融資計劃

根據(jù)地塊評估報告，海上世界住宅一期的評估值為46.49億元，土地面積約7.72萬平方米，計容積率建筑面積16萬平方米，樓面價約2.9萬元/平方米。

配套的女媧廣場評估值為1205萬元，土地面積為2.4萬平方米；文化藝術(shù)中心的評估值為約2億元，土地面積為2.6萬平方米。

招商地產(chǎn)表示，海上世界住宅一期目前已取得施工許可證，預(yù)計于2017年下半年竣工驗收；作為海上世界住宅一期的配套，女媧廣場和文化藝術(shù)中心計劃于2014年開始動工，于2016年竣工驗收。

相比此前大多數(shù)房企發(fā)布的再融資方案，招商地產(chǎn)此次采取了大股東注資和非公開發(fā)行股份相結(jié)合的方式。

對此，招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，通過大股東注資，公司不僅可以補充優(yōu)質(zhì)土地儲備，股本也可以變大，同時資產(chǎn)負(fù)債率會下降，未來的融資空間會更大；而募集的配套資金將主要用于補充流動資金。

招商地產(chǎn)在公告中也坦承，隨著公司經(jīng)營規(guī)模的加大，后續(xù)開發(fā)還需投入資金，公司可能會面臨因資金周轉(zhuǎn)速度緩慢而導(dǎo)致現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險。

事實上，不管是從財務(wù)狀況還是規(guī)模增長的需求，招商地產(chǎn)對于運用上市平臺再融資都非常迫切。

據(jù)招商地產(chǎn)今年的中報顯示，其合并經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)12.75億元，并資產(chǎn)負(fù)債率為72.70%，流動比率為1.62，速動比率為0.56，公司合并長期借款為169億元，短期借款56.2億元。

另外，招商地產(chǎn)董事長林少斌在今年初提出了公司要在2018年能實現(xiàn)千億銷售規(guī)模，百億利潤的目標(biāo)，這一目標(biāo)的實現(xiàn)無疑需要龐大的資金支持。

林少斌當(dāng)時還坦言，要實現(xiàn)上述目標(biāo)，必須要在資本市場融資兩次，政策允許多少就融多少，但過去5年招商都沒能在A股市場融資。

如今，A股市場融資功能的可能重新放開，再加上早前極力打造的港股融資平臺東力，招商地產(chǎn)今后雙平臺融資將顯現(xiàn)。

當(dāng)然，招商地產(chǎn)的此次再融資方案還需相關(guān)部分的審核批準(zhǔn)。

招商地產(chǎn)就表示，此次交易估價報告和交易方案還分別需要國資委備案、批準(zhǔn)，交易事項也尚待公司股東大會和證監(jiān)會審議、核準(zhǔn)。另外，其還需要住建部、國土部出具 無囤地、囤房 的兩份報告。

股東注資與拿地

如果算上此次注入的海上世界土地，招商地產(chǎn)在不到一年之內(nèi)已獲得大股東兩次注資，累計資產(chǎn)總額已達到約88.42億元。

2012年11月23日晚間，招商地產(chǎn)亦曾公告稱，其控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)分別與公司三家下屬公司簽訂協(xié)議，此次交易將涉及蛇口海上世界片區(qū)5宗地塊，交易總額約39.77億元。

其實在招商地產(chǎn)自身看來，大股東的支持也是其進一步擴大規(guī)模，從而快速發(fā)展的重要因素。

劉寧就表示，由于公司和大股東之間有同業(yè)競爭協(xié)議，因此大股東旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會交由招商地產(chǎn)運作，而海上世界的土地在達到注入上市公司的條件后，目前以合理價格注入，雙方都能接受。

另外，在當(dāng)前深圳熱點區(qū)域前海，招商局還擁有3.9平方公里的土地，是前海最大的地主，而這其中的一些優(yōu)質(zhì)地塊或許也將逐漸注入到招商地產(chǎn)。

目前招商局集團正和深圳市政府商談前海土地的問題，集團已確定會堅持自己開發(fā)，其中涉及房地產(chǎn)項目的土地可能會注入到公司，這對公司今后布局前海大有益處。 劉寧稱。

不過，前海土地要想注入也不是短期內(nèi)的事情，因而在公開土地市場，招商地產(chǎn)近期就加快了拿地步伐。

據(jù)不完全統(tǒng)計，9月份至今，招商地產(chǎn)已分別在天津、杭州以及蘇州獲得多幅地塊，拿地資金超過50億元，同時7、8月份，招商地產(chǎn)也在佛山、重慶購得地塊，耗資近20億元。

而今年上半年，招商地產(chǎn)也分別在昆明、大連、寧波、煙臺等地新增6個項目，拿地金額約75億。

事實上關(guān)于拿地，招商地產(chǎn)在年初曾表示，今年在土地方面的支出會超過200億元。目前看來，接下來招商地產(chǎn)還將在土地市場有所表現(xiàn)。