2“拉鋸戰(zhàn)”風(fēng)險(xiǎn)計(jì)入成本，核心地段更新后“面粉”更貴

　　即使城市更新辦公室的提供的數(shù)據(jù)顯示城市更新在很大程度上為近年來深圳新增了住宅供應(yīng)，但是不論是數(shù)據(jù)還是業(yè)內(nèi)人士，都認(rèn)為借城市更新平抑房價(jià)的想法不可能實(shí)現(xiàn)。“城市更新的面粉更貴。”一位在深圳從事城市更新開發(fā)的央企開發(fā)商言簡意賅地評(píng)價(jià)說，他告訴記者，在城市更新中，包括補(bǔ)地價(jià)等，以及相關(guān)政策規(guī)定的共建配套等，給到政府的部分很高，面粉價(jià)高了面包價(jià)格能下降嗎?

　　上述開發(fā)商分析認(rèn)為，城市更新可以說在一定程度上能緩解土地市場和住宅市場的供需矛盾，但不能寄希望于其就能夠平抑房價(jià)。多年來樓市的房價(jià)波動(dòng)顯示，左右房價(jià)高低的不僅僅是供求關(guān)系，更多的是調(diào)控政策和當(dāng)時(shí)市場的影響。

　　此外，還有多名受訪的參與到舊改中的開發(fā)商提出舊改前期投入的不可確定性的風(fēng)險(xiǎn)，即使項(xiàng)目已經(jīng)與政府簽訂了合作框架，但是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目周期“根本就不知道會(huì)有多長”，大多數(shù)時(shí)候，在前期談判、拆遷的拉鋸需要多久，誰也不可預(yù)測，“只有到政府立項(xiàng)的時(shí)候、進(jìn)入開發(fā)建設(shè)周期了才能大概預(yù)計(jì)在一兩年的時(shí)間內(nèi)。”

　　甚至有參與舊改項(xiàng)目、遇到土地前期確權(quán)阻力的開發(fā)商直言曾想過放棄這個(gè)項(xiàng)目，但前期投入已經(jīng)發(fā)生，同時(shí)他們的項(xiàng)目作為城市提升形象的標(biāo)桿，輕言放棄并不可能。但究竟城市更新要耗費(fèi)多長時(shí)間、多少精力，對(duì)于很多開發(fā)商來說，不可控的未來比當(dāng)下的高成本還更加讓人難以接受。

　　幾乎所有的受訪人士都一致認(rèn)為“城市更新將平抑房價(jià)”根本是個(gè)悖論。深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長陳藹貧指出，“房地產(chǎn)開發(fā)，地段，地段，還是地段，所有的城市更新項(xiàng)目都是出于城市核心地段，大規(guī)模入市只會(huì)推高房價(jià)。”

　深圳人熟知的城市更新項(xiàng)目，不論是京基100綜合體，還是規(guī)模達(dá)180萬平方米的佳兆業(yè)城市廣場，以及廣東省最大的華潤大沖舊改，均處于交通要地，這些項(xiàng)目建成后無疑均成為了區(qū)域內(nèi)甚至深圳的標(biāo)桿項(xiàng)目，城市面貌煥然一新，區(qū)域價(jià)值得到大大提升，物業(yè)價(jià)格自然隨之上漲。

　　從數(shù)據(jù)上看，房價(jià)似乎并沒有被控制住，雖然沒有更多證據(jù)說明房價(jià)上漲僅僅是因?yàn)槌鞘懈拢蛘叻績r(jià)波動(dòng)更多是來源于調(diào)控政策的影響。不過本周深圳市城市更新辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，城市更新也為穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)市場做出了貢獻(xiàn)，他們引用數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，城市更新批準(zhǔn)預(yù)售量106萬平方米，占全市比例為34.8%。