樓市調(diào)控流下的 “金九”
 

三季度土地政策制定圍繞三個領(lǐng)域展開：第一是在“控地價、控房價、競自持”等方面出臺地方性文件，第二是基于深化土地制度改革方面，第三是從土地集約節(jié)約利用角度。這也導(dǎo)致如何獲取土地、如何運營之成為房企研討的重要方向。

自構(gòu)建“租購并舉”住房體系提出以來，各城市在土地出讓環(huán)節(jié)出現(xiàn)了更多元化的因素。

北京一直是反應(yīng)迅速者。9月29日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）發(fā)布。提到北京市未來五年新供應(yīng)各類住房150萬套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類住房約占70%，租賃類約30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%，保障性住房約占30%。商品住房中，共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型普通商品住房約占70%。共有產(chǎn)權(quán)住房中，70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口。

城市規(guī)劃背后即反映出當(dāng)前土地出讓規(guī)則之變。開始有更多純租賃用地、共有產(chǎn)權(quán)用地及限售類用地出現(xiàn)，成為一大新趨勢。

上海（樓盤）易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)注意到，從當(dāng)前土地出讓規(guī)則來看，主要出現(xiàn)幾種模式。第一是限價，通過設(shè)定最高土地價格、配建保障房和其他住房等方式進(jìn)行。第二是限購，比如在上海實行拿地評分制，這是類似限購的做法，類似管制都說明土地市場也和房產(chǎn)市場一樣，存在僧多粥少的現(xiàn)象。第三種是政府窗口指導(dǎo)，所以開始出現(xiàn)部分地塊由國企拿下更有優(yōu)勢，這在租賃型用地推出方面表現(xiàn)明顯。

出讓規(guī)則之變

今年下半年以來，各城市密集出臺了多項土地方面的調(diào)控政策。其中針對制造業(yè)、人才住房、養(yǎng)老地產(chǎn)、外商投資等給予了各類支持，這和上半年管控地價的政策導(dǎo)向略有差異。

從發(fā)布的土地政策來看，內(nèi)容主要以調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、優(yōu)化供地模式和提高土地利用效率等為導(dǎo)向。歸結(jié)來看，主要是基于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展、深化土地制度改革等內(nèi)容展開。

比如，7月6日上海市政府發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，主要涉及從供應(yīng)端管控地價、盤活存量以及加強供應(yīng)段質(zhì)量等方面。

該《規(guī)劃》明確，以土地供應(yīng)環(huán)節(jié)為主要抓手，建立按照供地面積比例推進(jìn)制度；開展住房市場供需關(guān)系、住房結(jié)構(gòu)、區(qū)域狀況等監(jiān)測與評估，及時優(yōu)化土地和住房供應(yīng)模式和結(jié)構(gòu)；結(jié)合城市更新，盤活存量土地資源，提高土地利用效率。有條件的地方，可適當(dāng)提高建筑容量，在保障性住房和商品住房中推行工程質(zhì)量潛在缺陷保險。

深圳（樓盤）則對人才住房給予更多支持。7月7日，市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實施計劃》，明確年度內(nèi)商品住房、人才住房和保障性住房用地供應(yīng)統(tǒng)籌安排，用地出讓優(yōu)先滿足人才住房和保障性住房用地需求，并穩(wěn)定這兩類住房的建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模。此外還提出，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉(zhuǎn)為競配建人才住房和保障性住房面積。

北京則在土地實際出讓中直接加大了租賃用地以及共有產(chǎn)權(quán)地塊的出讓。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京年內(nèi)已經(jīng)出讓49宗住宅用地，累計出讓面積合計達(dá)621.32萬平方米，相比2016年全年上漲了183%。其中70年持有型租賃地塊年內(nèi)達(dá)到82.21萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)用地面積達(dá)到158.82萬平方米，占住宅土地總面積比例高達(dá)26%。

嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)道，三季度土地政策的發(fā)展繼續(xù)堅持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，政策制定圍繞三個領(lǐng)域展開。第一是繼續(xù)配合住房市場的各類調(diào)控，在“控地價、控房價、競自持”等方面出臺地方性政策文件；第二是基于全面深化土地制度改革的精神，針對農(nóng)村土地市場、集體建設(shè)用地等方面；第三是從土地集約節(jié)約利用角度，針對工業(yè)用地等細(xì)分領(lǐng)域出臺政策。

長租公寓的“黑洞”

土地出讓規(guī)則變化對于習(xí)慣了傳統(tǒng)招拍掛方式的房企提出了不少挑戰(zhàn)。如何獲取土地以及如何運營這些新出讓方式獲取的地塊是目前房企內(nèi)部研討的一個重要方向。其中長租公寓運營模式是房企難以繞開的一個細(xì)分領(lǐng)域。

鏈家集團(tuán)董事長左暉在“易居沃頓案例研究與教育基地”上表示，從其他國家的情況來看，租賃市場中，機構(gòu)扮演著重要角色。例如日本，機構(gòu)持有或管理的房源比例為83%，美國則為30.4%。而在中國，機構(gòu)進(jìn)入租房市場才剛剛起步，市場占有率極低。這意味著，機構(gòu)在增量和存量上都有巨大機會。

左暉注意到，地產(chǎn)商、中介機構(gòu)、酒店管理公司以及其他由資本推動的企業(yè)，都想在這個市場中分一杯羹。但他認(rèn)為，租賃市場并不像想象的那么容易。“出租率達(dá)不到92%，這生意就沒法做了。”經(jīng)過幾年努力，鏈家自如的出租率終于穩(wěn)定在這個水平上。

據(jù)左暉透露，鏈家今年會達(dá)到50萬間租賃房源持有量，這個規(guī)模與其他機構(gòu)有數(shù)量級上的差異，但羅馬不是一天建成的，業(yè)務(wù)承載平臺——鏈家自如，已運營五年時間。“這個市場不僅有機會，還有巨大的黑洞。賬必須算得特別細(xì)，要是能扛到超過10萬間的規(guī)模，再往上才能有效益。”

不盈利是長租公寓目前最大的“黑洞”。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者對目前試水長租公寓的房企整體進(jìn)行了摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前絕大部分企業(yè)未找到合理的盈利模式。

已經(jīng)試水公寓市場兩年有余的世聯(lián)行(002285,股吧)，該業(yè)務(wù)目前仍然處于虧損階段。公司2017年中報顯示，由于擴大公寓管理規(guī)模，上半年公寓管理業(yè)務(wù)收入為0.68億元，同比增長494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題。但租賃住房用地要求70年的自持年限，這會沉淀大量資金，其租金回報率低至1%-2%，無法覆蓋資金成本。因此，目前長租公寓“根本不賺錢”。其盈利主要來源于租金，而目前市場無法接受長租公寓租金出現(xiàn)大幅增長。

歐陽捷認(rèn)為，租賃市場是“賺慢錢”的方式，可能要10-20年才能看出是否盈利，這與目前主流開發(fā)模式相悖。對于租賃地塊，歐陽捷的看法是，民營企業(yè)難以承受，國有企業(yè)操作此事也難以為繼，這會帶來越來越高的負(fù)債率。他也不太認(rèn)可目前對長租公寓四五年能回本的觀點，“長租公寓四五十年能不能回本都不知道，未來不可預(yù)知”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租賃用地后續(xù)如何開發(fā)，是目前企業(yè)的困惑所在，實際上租賃產(chǎn)品本身也是市場化的一種產(chǎn)品，那么也需要在租賃本身尋找突破口。他認(rèn)為，租賃應(yīng)該圍繞有較多租賃需求的區(qū)域進(jìn)行投資，否則租賃用房也會出現(xiàn)空置難題；另外，租賃房源要在資金回籠方面做新的測算和考慮，嘗試用證券化的方式來解決。在目前環(huán)境下，財政補貼尤其是對租客和房企進(jìn)行補貼，都是有必要的。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道